Thủ phạm của cơn bão “sốt đất” khắp "hang cùng ngõ hẻm"

Có nhiều lý do để giải thích cho sự quan tâm lớn với đất nền tại các thành phố và tỉnh thành, hay còn gọi là "sốt đất". GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tình trạng "sốt đất” xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền, tiền rẻ...

Quy định phân lô bán nền

Nói về nguyên nhân của tình tràng “sốt đất” đang diễn ra phức tạp trên khắp các tỉnh/thành hiện nay, GS Đặng Võ Hùng cho biết: “Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế”.

Hiện nay Luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ta có thể tóm lại các vấn đề của Luật Đất đai.

Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.

Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến tận gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này.

Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được những hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin?

“Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường”, GS Võ nhấn mạnh.

Nhu cầu đầu tư lên ở các “điểm nóng”

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, so với nhiều nước trên thế giới vẫn đang đối mặt với COVID-19, thì Việt Nam ở vị thế tương đối tốt với các tín hiệu kinh tế lạc quan và hoạt động kiểm soát dịch bệnh hiệu quả. Nhiều khả năng nền kinh tế sẽ có kết quả khả quan hơn vào cuối năm nay, nhu cầu đầu tư theo đó sẽ tăng.

Tại Việt Nam, hiện tượng tăng trưởng trong vốn sở hữu cá nhân của nhiều người đến từ các khoản đầu tư bất động sản trước đó hoặc kết quả từ đầu tư chứng khoán trong thời gian vừa qua.

Có không ít người đang tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại các địa điểm khác của thành phố, các tỉnh ngoài, hoặc các địa điểm ven biển mới. Vốn đầu tư cũng được ghi nhận tăng trưởng trong các ngành công nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất tại các thị trường thành phố trực thuộc tỉnh.

Sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường xá, bến tàu, cảng hàng không mới.

Lãi cho vay mua đất rẻ

Với diễn biến “tiền rẻ” và thị trường chứng khoán đi ngang, nhiều quan điểm cho rằng câu chuyện dịch chuyển dòng vốn từ thị trường tiền tệ, chứng khoán sang bất động sản đang diễn ra. Tuy nhiên, hai dòng vốn này chưa chắc đã là nguyên nhân chính gây ra tình trạng "sốt đất" như hiện nay.

Chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là dòng vốn dài hạn bảo đảm cho sự phát triển vững chắc nên tín dụng ngân hàng luôn được lĩnh vực bất động sản coi trọng. Điều này còn đặc biệt hơn trong bối cảnh “tiền rẻ” như hiện nay.

“Tiền rẻ” ở đây được hiểu là lãi suất thấp. Nếu so với mặt bằng đầu năm 2015-2016 thì đến cuối năm 2020, lãi suất cho vay bình quân đã giảm 3,6 điểm phần trăm. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND đối với một số ngành lĩnh vực ưu tiên ở mức 4,5%/năm, giảm khoảng 2,5 điểm phần trăm đối với đối tượng ưu tiên này.

Kể cả quãng thời gian từ đầu năm 2021 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn lình xình thấp. Thậm chí nhiều lúc còn có xu hướng giảm với biên độ nhỏ.

“Tiền rẻ” nhưng tín dụng bất động sản vẫn khó tăng nhanh. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2020, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản ước khoảng 9,97%, thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung (khoảng 12,13%).

Thậm chí, từ đầu năm đến cho đến ngày 15/3/2021, dư nợ cho vay bất động sản ngành ngân hàng có tăng tới 2,13% và chuyển sang trạng thái cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung thì cũng khó tạo ra đột biến.

Ông Matthew Powell cho hay, việc tiếp cận dễ dàng các khoản tín dụng khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình bất động sản. Sự xuất hiện một số loại tín dụng trên thị trường bất động sản không hẳn là điều xấu, nhưng rõ ràng là chúng ta đều kỳ vọng hoạt động cho vay tín dụng được kiểm soát.

Hệ quả dễ nhận thấy của hoạt động vay tín dụng thiếu kiểm soát là các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu, tham khảo đầy đủ và đầu tư lướt sóng.

"Đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn, dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng.

Do đó, thị trường trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ. Tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên, việc này cần được kiểm soát chặt chẽ.

Hiện nay, các giao dịch vẫn đang dựa nhiều trên vốn sở hữu cá nhân. Vì vậy, chúng tôi không quá lo ngại về hoạt động tín dụng trên thị trường" - ông Matthew Powell nhận định.