Thu nhập trăm triệu nên đầu tư bất động sản hay cổ phiếu và vàng?

Chuyên gia nói khi kinh tế đang phục hồi, cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất, theo sau là bất động sản cho nhu cầu ở thực.

Tôi là nữ, dưới 30 tuổi, làm nhân viên văn phòng tại TP HCM. Thu nhập trung bình mỗi tháng của tôi là 120-150 triệu đồng, có 3 mảnh đất tại vùng ven gần thành phố, 1 tỷ tiền tiết kiệm và hơn 2 cây vàng. Tôi đang thuê chung cư 1 phòng ngủ tại khu vực quận 8, chưa sở hữu nhà.

Cách đây 4 tháng, tôi dự định vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua căn hộ 2 phòng ngủ. Tuy nhiên do nhận thấy căn hộ định mua không có biên độ tăng giá như những nơi khác, đi làm khá xa và chưa tin vào pháp lý chung cư trong giai đoạn vừa rồi nên vẫn tiếp tục thuê nhà và tìm cơ hội đầu tư khác.

Vậy trong thời điểm này, tôi vẫn nên tiếp tục giữ tiền mặt để tích lũy mua đất tại TP HCM xây nhà hay là đầu tư vào vàng, cổ phiếu?

Chuyên gia tư vấn:

Trước khi đưa ra các thông tin để bạn tham khảo cho quyết định của mình, tôi gửi lời chúc mừng vì bạn có một mức thu nhập tốt và xây dựng được một danh mục tài sản giá trị lớn so với đại đa số người cùng tuổi.

Đối với danh mục tài sản bạn đang sở hữu thể hiện được tính đa dạng khá tốt khi có 3 lớp tài sản gồm tiền gửi tiết kiệm, vàng và bất động sản. Trong đó, bất động sản dù chỉ nằm trong phân khúc bất đông sản vùng ven nhưng được chia thành ba mảnh đất khác nhau cũng đảm bảo tính đa dạng hơn so với chỉ tập trung vào một bất động sản duy nhất.

Các tài sản này đều có khả năng chuyển đổi ra tiền mặt nhanh, hay còn được gọi là thanh khoản tốt. Hiệu suất sinh lời của tổng tài sản trung bình 11-13% một năm khi phần lớn tài sản nằm trong lớp bất động sản có khả năng tăng trung bình 12% một năm. Tuy nhiên, xét về độ tuổi, bạn cần có thêm lớp tài sản tăng trưởng mạnh hơn là cổ phiếu với mức tăng trưởng khoảng 15% một năm để tăng hiệu suất và tính đa dạng.

Để trả lời cho vấn đề bạn đang băn khoăn, chúng ta sẽ cần đánh giá trên ba yếu tố dưới đây.

Thứ nhất là giá nhà và lãi suất cho vay hiện tại. Lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng đã giảm về mức rất hấp dẫn cho đầu tư bất động sản dài hạn. Với mức lãi suất 5-8% một năm trong thời gian ưu đãi và khoảng 9,5-10% một năm sau ưu đãi. Trong khi dài hạn, đa số các lớp bất động sản đều có mức tăng trưởng trung bình từ 12% một năm. Do đó, bạn có thể tận dụng đòn bẩy từ nguồn vốn vay giá rẻ trong giai đoạn này sẽ đem lại hiệu suất đầu tư tốt hơn các giai đoạn có lãi vay cao như trước đây.

Thứ hai là mức tăng trưởng của nhà đất và chung cư tại khu vực thành phố. Nhà đất tại khu vực thành phố có mức tăng ổn định 8-11% một năm. Chung cư thường từ 8-16% (đã bao gồm hiệu suất cho thuê) phụ thuộc vào từng phân khúc giá và thời gian bàn giao. Trong các loại hình căn hộ, phân khúc cho tăng trưởng về giá tốt và hiệu suất cho thuê cao là căn hộ studio (căn hộ dạng phòng khách, phòng ngủ và bếp được kết hợp thành một phòng duy nhất). Thông thường, những căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng này có hiệu suất tăng trưởng về giá, lợi suất cho thuê và thanh khoản tốt nhất.

Tuy nhiên, trong việc lựa chọn loại hình bất động sản để ở, bạn cần xem xét về mục tiêu ưu tiên. Mục tiêu của bạn là đầu tư tăng trưởng tài sản hay mong muốn sở hữu một tổ ấm cho việc lập gia đình trong ba năm tới? Ngoài ra, kế hoạch về công việc của bạn có thay đổi không? Nếu ưu tiên đầu tư, câu trả lời cho khoản vốn nhàn rỗi và dòng tiền thặng dư hàng tháng sẽ tập trung hướng đến các kênh đầu tư sinh lời hiệu quả trong ba năm tới, bao gồm cổ phiếu, bất động sản dân sinh vùng ven khu vực tiềm năng.

Nếu ưu tiên sở hữu nhà ở, tài sản lựa chọn cần lưu ý hơn về vị trí để thuận tiện đi lại làm việc, sinh hoạt, phù hợp với mong muốn về chất lượng sống. Giả sử, ưu tiên cho việc làm, bạn sẽ mua nhà gần công ty thay vì mua đất xây nhà tại huyện Nhà Bè - vùng ven có tiềm năng tăng giá tốt nhưng cách công ty khoảng 20 km. Với ưu tiên này, đôi khi phải đánh đổi hiệu quả tăng trưởng tài sản để có lựa chọn phù hợp với nhu cầu sống.

Thứ ba là đánh giá về tiềm năng tăng trưởng các lớp tài sản trong 3-5 năm tới. Trong một chu kỳ kinh tế mới đi từ phục hồi - tăng trưởng - bão hòa - suy thoái sẽ lần lượt có từng lớp tài sản có đặc tính phù hợp để tăng trưởng tốt trong thời kỳ đó. Chúng ta đang dần dịch chuyển từ pha suy thoái của chu kỳ cũ đến với pha phục hồi của chu kỳ mới. Trong pha phục hồi, lớp chứng khoán nói chung và cổ phiếu nói riêng sẽ là lớp tài sản được kỳ vọng tăng trưởng tốt nhất.

Do đó, để có hiệu suất tăng trưởng tài sản tốt, bạn nên có một lớp tài sản cổ phiếu trong 2-3 năm tới. Bất động sản là thị trường có tính đàn hồi kém hơn và thường sẽ phục hồi sau chứng khoán. Do vậy, đầu tư bất động sản giai đoạn này phù hợp cho tầm nhìn 3-5 năm.

Tóm lại, dựa trên các yếu tố nguồn thu nhập tốt và ổn định, giá bất động sản phân khúc cho nhu cầu ở thực đang hợp lý, lãi suất cho vay thấp, bạn có thể tìm kiếm bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở và đầu tư. Song song với việc mua và sở hữu bất động sản nhà ở, bạn nên phân bổ một phần tiết kiệm hàng tháng cho việc tích sản cổ phiếu. Kế hoạch đầu tư bất động sản, vay nợ, tích sản cổ phiếu nên được thực hiện trên một kế hoạch tài chính tổng thể để đảm bảo an toàn về dòng tiền và hiệu quả về tăng trưởng. Ngoài ra, bạn cần có kế hoạch dự phòng tài chính để quá trình đầu tư không bị gián đoạn bởi những rủi ro bất ngờ.