Thu hồi sổ hồng - “khủng hoảng” của hệ thống sai phạm

Việc thu hồi sổ hồng tại Hà Nội vừa qua bộc lộ sự thiếu minh bạch về thông tin tại các dự án xây dựng và “nhóm lợi ích” trong sai phạm xây dựng.

Thông tin bị “bịt kín” với khách hàng

Nếu là một khách hàng mua nhà của dự án chung cư thực tế chỉ có được thông tin quy hoạch cơ bản, thiết kế cơ sở qua việc giới thiệu dự án từ chủ đầu tư (như quy mô, diện tích, số lượng căn hộ, các công trình phụ trợ…). Tiến độ dự án được chủ đầu tư cam kết qua hợp đồng mua bán và một chứng thư bảo lãnh của ngân hàng (theo quy định của pháp luật).

Khách hàng khi mua nhà khó có thể yêu cầu chủ đầu tư cho xem bản thiết kế chi tiết do cơ quan chức năng phê duyệt vì khi chủ đầu tư vi phạm sẽ cố tình “phong kín” thông tin này. Quy hoạch chi tiết và giấy phép xây dựng, thiết kế công trình được phê duyệt của cơ quan chức năng chỉ có chủ đầu tư nắm giữ. Thông tin chi tiết về dự án “gói gọn” trong nhóm chủ đầu tư và cơ quan chức năng người mua nhà không có cơ hội tiếp cận và giám sát.

Những vi phạm nghiêm trọng của chủ đầu trong quá trình thực hiện một dự án chung cư như: xây thêm tầng, chuyển đổi công năng tầng kỹ thuật thành nhà ở, thay đổi thiết kế chia nhỏ căn hộ… sẽ qua một quá trình giám sát ra sao?

Sau khi cơ quan chức năng phê duyệt một dự án chung cư, quá trình thực hiện của chủ đầu tư sẽ được giám sát bởi chính quyền địa phương các cấp, lực lượng chức năng cụ thể là thanh tra xây dựng từ địa phương đến Bộ Xây dựng. Khi công trình hoàn thành tiếp tục được kiểm tra tổng thể của lực lượng chuyên ngành (chính quyền, thanh tra xây dựng, Sở Xây dựng, Cảnh sát PCCC…). Những dự án chung cư từ 30 tầng trở lên phải được Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) nghiệm thu.

Với tầng tầng, lớp lớp những lực lượng kiểm tra, giám sát thì những vi phạm nghiêm trọng khi thực hiện dự án chung cư vẫn xảy ra. Những dự án chung cư cao tầng không phép như “con voi vẫn chui lọt lỗ kim”.

“Nhóm lợi ích” và những hệ luỵ

Sai phạm tại các dự án xây dựng chung cư thì đầu tiên đó là trách nhiệm của chủ đầu tư, để tăng thêm lợi nhuận các chủ đầu tư cố tình vi phạm thiết kế cơ sở đã được phê duyệt. Tuy nhiên, việc này được “tiếp tay” bằng sự buông lỏng của các cơ quan chức năng trong giám sát. Với một hệ thống giám sát, kiểm tra từ cấp cơ sở địa phương tới bộ chuyên ngành nhưng người dân vẫn được đưa vào ở tại các chung cư có những vi phạm nghiêm trọng trong xây dựng.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho các dự án xây dựng sai phạm là bước “hợp thức hoá” cho sai phạm trước đó. Nhưng việc thu hồi và huỷ sổ hồng của Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội lại là sự "khủng hoảng" của hệ thống sai phạm nối tiếp sai phạm.

Hệ luỵ của việc này đó là tình trạng mất an toàn của cư dân khi sống trong các chung cư không đảm bảo về phòng cháy chữa cháy và không đúng quy hoạch. Người dân khó có thể có được cấp sổ hồng theo đúng luật khi công trình có vi phạm xây dựng và không nghiệm thu được.

Khiếu kiện đông người sẽ xảy ra khi người dân yêu cầu quyền lợi chính đáng của mình là được làm sổ hồng. Cơ quan quản lý Nhà nước sẽ phải giải bài toán đó là xử lý sai phạm và cấp sổ hồng ra sao? Cụ thể, khi một dự án chung xây thêm tầng, diện tích tầng tăng thêm đã có người mua vào ở, đập bỏ diện tích sai phạm hay chấp nhận diện tích sai phạm cấp sổ hồng và xử lý chủ đầu tư? Đây đều là những vấn đề khó giải quyết trên thực tế khi ảnh hưởng đến an sinh xã hội và quyền lợi của người dân.

Nếu lật lại toàn bộ vấn đề thì mấu chốt chính là sự thiếu minh bạch trong thông tin của một dự án xây dựng. Người mua nhà không tiếp cận được thông tin hoàn chỉnh về dự án xây dựng. Do đó, người mua khó có thể giám sát, lựa chọn để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Một dự án nhà cao tầng được phê duyệt với quy mô 32 tầng được công bố thông tin công khai, với các bản thiết kế chi tiết cho người dân tiếp cận. Vậy, chủ đầu tư có thể bán được những căn hộ tại tầng 34 hay 35 xây sai phép không?

Sự không rõ ràng từ thông tin quy hoạch đến quá trình phê duyệt dự án xây dựng đã tạo điều kiện để “nhóm lợi ích” được hình thành. Chỉ có chủ đầu tư và lực lượng giám sát biết được thông tin dự án. Sai phạm xảy ra thì trách nhiệm của chủ đầu tư và lực lượng giám sát không thể chối bỏ, nhưng có hay không “cái bắt tay” của chủ đầu tư và lực lượng giảm sát, dự luận xã hội có quyền nghi ngờ.

Chỉ khi thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng được công khai minh bạch, xã hội có quyền giám sát, thì chủ đầu tư cũng khó có thể xây dựng sai phạm và lực lượng giám sát cũng không thể “bỏ lơ” cho sai phạm diễn ra.