Thủ Đức: Giá nhà đất "cầm đèn" chạy trước kỳ vọng

Diện mạo TP. Thủ Đức đã phần nào chuyển biến sau gần 1 năm “nâng cấp”, nhưng để trở thành một trung tâm kinh tế kiểu mẫu, là động lực dẫn dắt tăng trưởng cho TP.HCM thì vẫn còn một khoảng cách xa, trong khi đó, giá nhà đất đã tăng phi mã…

Căn hộ, đất nền tăng 30-50%, shophouse tăng 100%

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giá căn hộ tại các quận 2, 9 và Thủ Đức (nay thuộc TP. Thủ Đức) hiện tăng khoảng 30-50% tùy từng khu vực, mức cao nhất ghi nhận cuối năm 2019 vào khoảng 35 triệu đồng/m2, nhưng nay mức thấp nhất cũng đã là 40 triệu đồng/m2; còn mức giá chung cư trung bình đã vọt lên 60 triệu đồng/m2. Các dự án mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ gắn mác 6 sao tại Thủ Thiêm và quận Thủ Đức hiện có giá 100-160 triệu đồng/m2, nhưng cung vẫn không đủ đáp ứng cầu.

Đơn cử, mới đây, chỉ sau 2 giờ giới thiệu ra thị trường, toàn bộ số căn hộ tại dự án Define (TP. Thủ Đức) đã được đặt chỗ với giá bình quân 125 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ 4 phòng ngủ tại tầng 24 ghi nhận giá cao nhất, lên tới 150 triệu đồng/m2. Riêng các căn penthouse tại tầng 25 được đặt chỗ theo hình thức bỏ phiếu kín với giá bình quân 160 triệu đồng/m2.

Không chỉ dự án mới, thị trường này còn chứng kiến mức tăng giá “chóng mặt” của một số dự án căn hộ đã bàn giao. Chẳng hạn, dự án Centum Wealth, tọa lạc ngay mặt tiền Xa lộ Hà Nội (cách ngã tư Thủ Đức khoảng 1 km) với 544 căn hộ đã được bàn giao vào năm 2020, mức giá ban đầu từ 36-38 triệu đồng/m2, nhưng nay tăng lên 40-50 triệu đồng/m2.

Cách đó không xa là dự án Moonlight residences của Tập đoàn Hưng Thịnh, mức giá hiện tại được ghi nhận là 55-60 triệu đồng/m2, tăng 10-15 triệu đồng/m2 so với thời điểm mở bán.

Ngoài căn hộ chung cư, giá đất nền tại TP. Thủ Đức cũng đã tăng cao. Chẳng hạn, lô đất nền có diện tích 100 m2 ở Khu dân cư Kiến Á, phường Cát Lái (quận 2 cũ) có giá mới trên 8 tỷ đồng/nền, trong khi trước dịch vào khoảng 7 tỷ đồng.

Đất nền ở khu dự án Đông Thủ Thiêm có giá từ 70-90 triệu đồng/m2, thay vì mức 60-70 triệu đồng/m2 trước đó. Tại quận 9 cũ, đất nền diện tích từ 50-60 m2 thuộc khu vực đường Võ Văn Hát hiện có giá 3-3,5 tỷ đồng/nền, tăng so với mức 2,5-3 tỷ đồng/nền của năm 2020, đất nền gần trục đường Nguyễn Duy Trinh (phường Long Trường) tăng từ 2,3 tỷ đồng/nền lên 2,8 tỷ đồng/nền.

Đáng chú ý, giá phân khúc nhà liền thổ, shophouse tại TP. Thủ Đức đã được “đội” lên rất cao, từ mức dưới 100 triệu đồng/m2 năm 2019, đến nay đều ở ngưỡng trên 200 triệu đồng/m2, tức tăng hơn gấp đôi, nhà liền kề tại khu vực này cũng đều chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

“Bệ đỡ” quy hoạch hạ tầng

Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cho biết, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, TP. Thủ Đức được đánh giá là khu vực có lượng giao dịch sôi động hàng đầu với lượng căn hộ bán ra chiếm 95% nguồn cung mới toàn TP.HCM và sức tiêu thụ đạt 75%.

Thực tế, sức hút và tiềm năng của thị trường “cửa ngõ phía Đông của TP.HCM” này đã được dự báo trước, không chỉ bởi được “nâng cấp” lên thành phố, mà còn bởi quy hoạch hạ tầng, đó là tuyến đường Vành đai 3 (gói Tân Vạn - Nhơn Trạch), đoạn trung chuyển quan trọng, mắt xích kết nối giữa TP.HCM - Đồng Nai - Bình Dương, chạy xuyên tâm TP. Thủ Đức sẽ khởi công đoạn 1A trong quý I/2022.

Trước đó, các dự án Bến xe Miền Đông mới, Bệnh viện đa khoa Thủ Đức, Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Ung Bướu cơ sở 2... được quy hoạch theo hướng tiện nghi, hiện đại cũng là “cú huých” cho giá bất động sản nơi đây.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, có nhiều yếu tố khiến giá bất động sản tại TP. Thủ Đức tăng cao, đó là quy hoạch thành lập “thành phố trong lòng thành phố”, điều này kéo theo mức độ đầu tư, ngân sách vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, giao thông gia tăng; nguồn cung dự án mới ở TP.HCM nói chung và Thủ Đức nói riêng rất hạn chế; quỹ đất khu vực xung quanh quận 2 cũ, quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 3 ngày càng hạn hẹp, trong khi quận 9 và Thủ Đức được hưởng lợi nằm sát với quận 1 và quận 3 - nơi mặt bằng giá đất đã được neo cao từ trước đó...

“Các chủ đầu tư đã nắm được những điều kiện thuận lợi về quỹ đất, quy hoạch, nhu cầu của người dân TP. Thủ Đức để đưa ra những dự án phù hợp, đây là điều bình thường khi chiến lược giá đã thay đổi so với trước đây”, ông Khương nói.

Vẫn chờ cơ chế để “cất cánh”

Không thể phủ nhận rằng, thị trường bất động sản Thủ Đức như được thổi một luồng sinh khí mới khi được “nâng cấp” lên Thành phố. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, chặng đường tiến tới hình thành một trung tâm kinh tế kiểu mẫu, trở thành động lực dẫn dắt tăng trưởng cho TP.HCM vẫn còn khá xa.

Ông Đoàn Tấn Phát, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP. Thủ Đức cho hay, kể từ khi chính thức được phê duyệt ngày 1/1/2021 tới nay, hiệu quả về kinh tế - xã hội chứng minh cho việc sáp nhập 3 quận để thành lập thành phố vẫn chưa rõ nét. Hơn nữa, cơ chế vẫn bị trói buộc vì phải xin ý kiến nhiều tầng nấc, tức chỉ là “bình mới rượu cũ”.

“Nếu chỉ là sự sáp nhập cơ học, mà thiếu đi cơ chế, chính sách đột phá thì TP. Thủ Đức sẽ khó phát triển như kỳ vọng. Bởi trên thực tế, dù mang tiếng là ‘thành phố’, nhưng bộ máy hành chính, thẩm quyền của TP. Thủ Đức hiện vẫn chỉ tương đương cấp huyện”, ông Phát nhận định.

Chưa kể, hạ tầng kỹ thuật - xã hội tuy đã được đầu tư nhiều, nhưng chưa đồng bộ; kết nối nghiên cứu khoa học công nghệ với doanh nghiệp còn hạn chế, môi trường đầu tư, sản xuất - kinh doanh gắn với quy hoạch còn nhiều tồn tại; sự phối hợp giữa TP. Thủ Đức với các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai vẫn chưa nhịp nhàng, khiến sợi dây liên kết vùng chưa phát huy hiệu quả…

“Trên địa bàn TP. Thủ Đức hiện có khoảng 200 dự án bất động sản, nhưng do vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai. Do vậy, cần phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho chính quyền Thành phố, để trong một vài lĩnh vực hay quyền hạn cho phép, lãnh đạo Thành phố có thể ra quyết định ngay mà không cần xin phép hay trình lãnh đạo cấp trên, có như vậy thì các thủ tục hành chính mới có thể giải quyết nhanh cho người dân, doanh nghiệp”, ông Phát nêu quan điểm.