Thời điểm vàng để phát triển nhà ở xã hội

Tình hình nhà đất có dấu hiệu giảm tốc chính là sự điều chỉnh quy luật cung - cầu của thị trường; cũng là thời điểm vàng để TP HCM có thể tận dụng, tạo đà phát triển nguồn cung nhà ở xã hội

Những ngày cuối năm này, chúng ta thường nghe những cụm từ như "Chờ bắt đáy bất động sản", "Cách nào phá băng thị trường nhà đất?", "Giá nhà đất đang lao dốc" hay "Cần làm gì khi bất động sản giảm tốc?"… Những thông tin này gây lo lắng và nhiều người cảm thấy đây là những tín hiệu mang hơi hướng tiêu cực. Thế nhưng, ở góc độ "cung - cầu" và quản lý nhà nước thì đây lại là thời điểm vàng để TP HCM có thể tận dụng, tạo đà phát triển nguồn cung nhà ở xã hội.

Sự điều chỉnh của quy luật cung - cầu

Khi nhiều người đều thấy được tình hình nhà đất có dấu hiệu giảm tốc thì đó chính là sự điều chỉnh quy luật cung - cầu của thị trường. Chỉ khi nào giá nhà đất giảm về tới mốc chấp nhận được thì tự nhiên thị trường sẽ sôi động trở lại.

Thị trường bất động sản đứng trước nhiều khó khăn song vẫn có cơ hội nhờ kinh tế vĩ mô phục hồi khá và đòn bẩy hạ tầng. Từ khi các ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản vào đầu quý II/2022, thanh khoản nhà đất trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) trầm lắng. Dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản có dấu hiệu phòng thủ.

Theo nhìn nhận chung, tình thế khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay có một số điểm tương đồng nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm tiền khủng hoảng dẫn đến thị trường đóng băng trong giai đoạn 2008-2013. Ba tháng đầu năm 2022, giá nhà đất "sốt" là điểm khá tương đồng với giai đoạn năm 2007. Đến năm 2008, thị trường này bước vào giai đoạn suy thoái trước những ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu. Năm 2022, thị trường bất động sản cũng đứng trước thực trạng lệch pha cung - cầu, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây cũng là điểm khá giống với giai đoạn 2008.

So sánh thị trường hiện tại với giai đoạn suy thoái 15 năm trước thì có một số điểm tích cực hơn. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 7,35%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 9 tháng là 11%; nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%. Ngoài ra, quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỉ USD, gấp 5,53 lần so với năm 2007. Dự trữ ngoại hối tăng gấp 5,3 lần so với năm 2007, thể hiện sức chống chịu tốt...

Rõ ràng, nền kinh tế Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới vẫn có các tín hiệu tích cực, thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Trong đó, FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.

Xử lý triệt để những vướng mắc

Thị trường bất động sản giảm tốc sẽ ảnh hưởng lớn đến dòng tiền, đến các quan hệ sản xuất, đời sống người dân, nhất là công nhân và người thu nhập thấp. Lúc này, mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội là hướng tới công nhân, người có thu nhập thấp, giải quyết nhà ở giá rẻ càng trở nên cấp thiết, có ý nghĩa sâu rộng và nhân văn hơn nhiều.

Những nguyên nhân gây khó khăn cho việc phát triển nhà ở xã hội của TP HCM là nguồn cung chưa bảo đảm; quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế; nguồn vốn phát triển chưa bảo đảm; chính sách ưu đãi nhà đầu tư chưa thực sự thu hút; quy trình, thủ tục xây nhà phức tạp…, cần được xử lý triệt để và nhanh chóng.

Thực tế thì các quy định pháp luật còn vướng mắc, đặc biệt là Luật Nhà ở và luật khác liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, giá nhà, chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, quy định nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% cho thuê... Việc bố trí nguồn vốn xây nhà xã hội cũng gặp khó khăn khi mới đáp ứng được 35% yêu cầu, chỉ đạt 1/3. TP HCM cần được ưu tiên hơn, được giao quyền tự chủ riêng và tạo điều kiện thuận lợi hết sức có thể cho doanh nghiệp và người dân tham gia xây nhà.

Theo những báo cáo mới đây, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực. Dù vậy, giá nhà đất vẫn còn ở mức cao, vẫn tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Theo đó, giá nhà bình dân đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, khiến người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển thì cao gấp 6-7 lần mức thu nhập, còn ở thành phố chúng ta thì vẫn gấp trên dưới 10 lần thu nhập trung bình.

Thời điểm giá nhà đất hạ sốt chính là lúc điều chỉnh sự lệch pha khi công nhân, người thu nhập trung bình và thấp thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền còn bất động sản phân khúc cao cấp, trung cấp xuất hiện rất nhiều. Điều này sẽ tác động đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội cho đa số người yếu thế trong xã hội, nhất là người thu nhập trung bình thấp, mà TP HCM lại là đô thị có lượng dân số tập trung đông nhất cả nước.