'Thời điểm tốt mua nhà nhưng cân nhắc nếu đầu tư bằng tiền đi vay'

Các chuyên gia lạc quan về dài hạn nhưng hiện tại, họ khuyến nghị chỉ nên mua để ở hoặc bằng tiền mặt còn nếu phải đi vay thì "rất cân nhắc".

"Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, từ đây đến cuối năm còn nhiều ách tắc", TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng độc lập nhận định tại hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" sáng 20/9 tại TP HCM.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng và mất cân đối cung - cầu là 2 trong số các thách thức đang phủ bóng thị trường bất động sản TP HCM. "Vướng mắc về pháp là nguyên nhân chính của 70% các dự án không thể triển khai", ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định thị trường hiện khác với giai đoạn khủng hoảng thừa 2008-2009 vì giờ thiếu nguồn cung. Điều này do nút thắt lớn về pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Vướng pháp lý khiến vòng đời dự án kéo dài, làm đội thêm chi phí đầu tư. Kết hợp với quỹ đất khan hiếm, áp lực chi phí tài chính nên giá nhà liên tục theo thang. Vì thế, TP HCM không còn nguồn cung nhà vừa túi tiền.

Tuy nhiên, các chuyên gia lạc quan về triển vọng của bất động phía Nam trong dài hạn. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường bất động sản có cơ hội từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3. "Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024", ông Hiếu nói.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng thị trường nhìn chung còn biến động nhưng tiềm năng lâu dài cao. Các lý do để lạc quan bao gồm: Chính phủ đang tập trung tháo gỡ các vướng mắc, lãi suất giảm và ngân hàng nới lỏng tín dụng cho bất động sản. Ngoài ra, nhiều dự án bắt đầu được phép xây dựng, bán hàng.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, đánh giá Chính phủ đang hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Với khu vực phía Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3 sẽ tạo động lực kinh tế. Ông dự báo TP HCM và Biên Hòa và một phần Vũng Tàu có cơ hội tăng trưởng một cách bền vững.

Trước mắt, với người khách hàng cá nhân, các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm tốt nếu để mua ở, với điều kiện tỷ trọng tiền mặt lớn hoặc cân đối được khả năng nợ vay. Việc mua đầu tư cần cân nhắc hơn, nhất là khi dùng đòn bẩy cao.

"Mua để đầu tư nếu vay ít thì được mà còn nhiều (từ trên 50%) thì không phải thời điểm tốt. Thị trường sắp tới còn khá lắng đọng, ít nhất 3-4 tháng tới", TS Sử Ngọc Khương khuyến nghị.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng thị trường đang ở thời điểm "shopping time", tức dịp tốt để mua bằng tiền mặt. "Lúc này có rất nhiều lựa chọn phù hợp với giá thấp hơn trước, nếu ai có nhu cầu mua để ở hoặc cho thuê thì cơ bản khá thuận lợi. Còn nếu mua đầu tư mà kỳ vọng tăng giá thì phải dài vì thị trường sẽ phục hồi nhưng không trong ngắn hạn", ông nhận định.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển gợi ý cụ thể tùy theo mục đích. Với nhà đầu tư cá nhân khẩu vị "an toàn", muốn tìm kiếm tài sản bền vững chỉ nên đầu tư loại bất động sản và khu vực mình am hiểu. Nếu chọn mua nhà phố, căn hộ cho thuê thì cần các tiêu chí gồm: tỷ suất sinh lời 4%, giá tương đương thời điểm 2020, và mua bằng tiền mặt trên 50%. "Từ đây đến tháng 6/2024 có thể chọn hàng mua được vì giá vẫn chưa tăng", ông Hiển nói.

Còn với người thích "đánh bắt xa bờ" tìm lợi nhuận dài hạn, chuyên gia này nói có thể chọn sản phẩm để xuống tiền từ sau Tết 2024. Quyết định nên cân nhắc hai tiêu chí: giá tương đương mức 2020 và nơi đó có hạ tầng khu công nghiệp trong bán kính 10-20 km.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP HCM nửa đầu năm chỉ có 4.123 căn, giảm đến 72% so với cùng kỳ 2022. Thanh khoản cải thiện từ mức 964 căn có chủ quý I lên 1.486 căn tìm được người mua vào quý II. Tuy nhiên, những con số này còn rất thấp so với trước đây. Ví dụ, vào năm 2019 trước dịch, lượng căn hộ mở bán mới và sang tay xấp xỉ quanh mức 25.000 - 30.000 căn.

Theo tính toán của CBRE, giá bán sơ cấp của căn hộ tại TP HCM nửa đầu năm là 58,2 triệu đồng mỗi m2. Tại vùng lân cận cũng không còn rẻ. Từ 2021 đến nửa đầu 2023, giá bán căn hộ sơ cấp tại Bình Dương tăng 11% một năm, đạt khoảng 35-40 triệu đồng/m2 trong quý II.