Thiếu đa dạng nguồn cung, BĐS TP.HCM mất dần sức hút?

Dù nguồn hàng sơ cấp chào bán tại TP.HCM trong quý 3 ít nhiều đã có chuyển biến nhưng do thiếu đa dạng cộng với giá bán cao khiến nhu cầu tìm mua đang có xu hướng giảm.

Nguồn cung BĐS TP.HCM tăng nhưng chỉ tập trung ở 4 dự án

Ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, tính riêng trong quý 3/2020, TP.HCM chào đón thêm khoảng gần 7.000 căn hộ. Đây là con số khá ấn tượng khi tăng gần 30% so với quý trước đó. Trong bối cảnh thị trường phải đón nhận đợt bùng phát dịch Covid-19 lần 2 cộng với ảnh hưởng từ tháng Ngâu, việc các chủ đầu tư vẫn mạnh dạn ra hàng cho thấy tâm lý người mua đã dần thích ứng với thị trường mùa dịch.

Tuy nhiên, nhu cầu tìm mua BĐS trong quý vừa qua có dấu hiệu suy giảm khá rõ, sức tiêu thụ thực tế của tổng thị trường cũng không mấy khả quan. Theo tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn, nếu ở các dự án mới chào bán như Vinhome Origami, Precia và The River Thủ Thiêm, tỷ lệ bán đạt từ 70-90% thì một số dự án hiện hữu đang chào bán rải rác trên thị trường gần như chỉ đạt từ 50-60% nguồn hàng. Còn theo số liệu thống kê của DKRA Việt Nam, tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới trong quý 3 đạt khoảng 72%, con số này trong năm 2019 đạt trung bình trên 85%. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai đã khiến lượng quan tâm của người mua BĐS tại TP.HCM giảm 3% trong quý 3 vừa qua.

Bên cạnh yếu tố thời điểm thì nguồn cung thiếu đa dạng cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến lượng quan tâm và sức tiêu thụ giảm. Cụ thể, trong quý vừa qua, 56% nguồn cung thị trường đến từ dự án Vinhomes Origami ở quận 9. Mặc dù lượng căn hộ là gần 7.000 căn nhưng xét về số lượng dự án, đây đều là các căn hộ thuộc 4 dự án được tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này, mức thấp nhất trong lịch sử. Hơn nữa, giai đoạn này cũng rơi vào đợt dịch Covid-19 lần hai và tháng 7 âm lịch khiến nhiều dự án phải hoãn kế hoạch mở bán tới cuối tháng 9, đầu tháng 10. Chính sự thiếu đa dạng của nguồn cung khiến người mua ở thực và giới đầu tư khó tìm được sản phẩm phù hợp để xuống tiền.

Đáng chú ý, tất cả các dự án mở bán trong quý 3 đều nằm tại khu vực được quy hoạch là ”Thành phố Phía Đông” hay ”Thành phố Thủ Đức” tương lai. Theo báo cáo thị trường quý 3/2020 của Batdongsan.com.vn, phân khúc cao cấp dẫn đầu ở cả nguồn cung và số căn bán được trên toàn thị trường, lần lượt là 97% và 89%. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 47 triệu/m2, tiếp tục tăng 1% so với quý trước và tăng 7% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý vì nguồn cung trong quý 3 chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Nhìn chung, giá bán tại các phân khúc phần lớn giữ ổn định, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 5-8% so với cùng kỳ năm trước.

Rổ hàng nghiêng hẳn về cao cấp, vắng bóng nhà bình dân

Sự lệch pha nguồn cung cũng được xem là nguyên nhân khiến trong thời gian qua, BĐS TP.HCM giảm dần sức hút. Trong 10 tháng đầu năm 2020, TP.HCM gần như không xuất hiện dự án căn hộ nào có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Trong cơ cấu phân khúc các căn hộ, quý 3/2020 ghi nhận sự đảo chiều khi chứng kiến thị trường ngập tràn căn hộ cao cấp, chiếm đến 87,2% cơ cấu nguồn cung mới.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Việt Nam nhìn nhận, hiện nay, căn hộ dưới 1,5 tỷ thực sự rất khó tìm tại TP.HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2, một căn hộ 50m2 sẽ có giá bán trung bình vào khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì căn hộ). Vì vậy, thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1,7-1,9 tỷ đồng/căn mới sở hữu được nhà ở.

Cụ thể, giá căn hộ trung bình ở khu trung tâm TP.HCM thấp nhất lên đến 86 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 94 triệu đồng/m2. Nhưng đỉnh giá bán căn hộ lại thuộc về khu Đông với giá cao nhất được ghi nhận lên đến 150 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng đã 38 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch giá khá cao cũng xuất hiện ở khu Nam, dao động từ 31-75 triệu đồng/m2. Khu Tây có giá trung bình khoảng 60-72 triệu đồng/m2. Khu phía Bắc có giá ít chênh và khá mềm so với các khu vực còn lại, khoảng 35-38 triệu đồng/m2. Khu vực Nhà Bè giáp Long An hay quận 2 khu cảng biển, nơi tập trung nhiều dự án bình dân hiện cũng có giá trung bình vào khoảng 32-33 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp BĐS ngày càng có xu hướng ưu ái đối với các sản phẩm giá thành cao, thay vì thử sức ở các phân khúc khác. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho biết các doanh nghiệp địa ốc đang ưa chuộng phân khúc căn hộ cao cấp hơn cả là do tỷ lệ lợi nhuận phân khúc này cao hơn nhiều so với căn hộ trung cấp, bình dân. Trong khi thủ tục xin phê duyệt của cả 3 phân khúc đều khó khăn như nhau, song lợi nhuận của dự án cao cấp luôn cao hơn 3-5 lần.

Bàn luận về giá bán BĐS trong quý 4/2020, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận NCTT Batdongsan.com.vn cho biết, giá bán nhà đất tại TP.HCM trong các tháng cuối năm dự kiến sẽ giảm nhẹ. Sự suy giảm này không đến từ việc các chủ đầu tư hay thị trường xuất hiện những làn sóng giảm giá mà chủ yếu do sự thay đổi loại hình nguồn cung. Nếu quý 3 vừa qua, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí có dấu hiệu tăng thì quý tới đây, khi nhiều CĐT lần lượt tung ra dự án mới thuộc phân khúc trung cấp sẽ kéo giá bán bình quân thị trường giảm xuống. Riêng giá bán của từng loại hình so với cùng kỳ có thể đạt mức tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.