Thiếu căn hộ giá rẻ, dân nghèo mòn mỏi kiếm cơ hội an cư

Căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp dự báo sẽ vẫn có tính thanh khoản cao. Nhưng căn hộ hạng sang bùng nổ, người thu nhập thấp thật sự buồn lòng khi các dự án bình dân ngày càng vắng bóng.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty DKRA, trong quý 1/2021, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu đông TPHCM tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng cao cấp, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng bình dân.

Còn về giá, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 - 2020), giá chung cư bình dân đã tăng khoảng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường. Đến quý 1/2021, các mức giá nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TPHCM, khi mà giá căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng.

Cùng một dữ liệu như vậy, báo cáo thị trường của công ty CBRE về tình hình thị trường quý 1/2021 cho nguồn cung căn hộ hạng sang chiếm 39% tổng nguồn cung căn hộ trên địa bàn TPHCM, tiếp theo là căn hộ cao cấp chiếm 20% trong khi không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho biết, trong 3 tháng đầu năm, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc, đạt mức 2.219 USD/m2. Giá này cao hơn quý trước 2,9% và cao hơn năm trước 14,6%.

Trong khi ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở xã hội thì hạn hẹp, dự án trùm mền xây mãi không xong, người mua được quy định rất chặt. Với người lao động và người thu nhập thấp họ chỉ trông vào căn hộ thương mại để có nơi ở, nhưng những căn hộ giá phải chăng sớm "tuyệt chủng", thay vào đó là căn hộ hạng A, hạng sang ồ ạt ra hàng. Cung và cầu về căn hộ như hai đường thẳng song song, chẳng bao giờ gặp nhau.

Về phương diện hỗ trợ tài chính, mặt bằng chung lãi suất cho vay mua nhà hiện dao động khoảng 10-11%/năm tùy ngân hàng. Với mức lãi suất này, nếu một người vay 1 tỉ đồng trong thời hạn 10 năm, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 16,6 triệu đồng, tương đương xấp xỉ 200 triệu đồng/năm. Nếu vay 15 năm, số tiền phải trả hằng tháng còn khoảng 14 triệu đồng. Trường hợp lãi suất cho vay tăng, sau 10 năm số tiền cả gốc lẫn lãi phải trả có thể gần gấp đôi số tiền vay ban đầu. Để có thể mua nhà và kham được mức lãi suất này thì thu nhập của người mua nhà phải ở mức từ 30 triệu đồng/tháng trở lên mới kham nổi.

Giá không rẻ

Với mức giá bán hiện nay, một căn hộ 60m2 có giá hơn 2 tỉ đồng. Với người lao động có dành dụm được vài trăm triệu thì cũng phải vay ở mức từ 1 tỉ đồng trở lên và hàng tháng phải gồng gánh khoản trả nợ khoảng 20 triệu đồng. Đây thật sự là một gánh nặng quá sức đối với người thu nhập thấp trong câu chuyện tìm chốn an cư.

Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Cương, mặc dù nguồn cung mới sản phẩm chung cư giá rẻ tại thị trường Hà Nội ghi nhận sự thiếu hụt. Nhưng thực tế một số dự án xây dựng xong nhưng vẫn bị “ế hàng” hoặc phải mất thời gian dài mới có thể tiến hành giao dịch, như dự án Bamboo Garden (huyện Quốc Oai), dự án nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông), dự án nhà ở xã hội Đông Hội (Đông Anh)... “Đây chính là nghịch lý của thị trường, nếu một dự án không có vị trí tốt, không có hệ thống hạ tầng cùng giá bán tốt thì sẽ khó có thể thu hút được người mua” – ông Cương nhìn nhận.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, do đại bộ phận dân số tại Thủ đô hiện nay thuộc nhóm dân số trẻ, chưa có nhiều thời gian tích lũy tài chính. Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, thị trường BĐS sẽ phát triển đa dạng hơn, hướng vào những sản phẩm nhà ở bình dân, vừa túi tiền với người dân. “Thực tế, nhu cầu về sản phẩm bình dân vẫn chiếm đa số trên thị trường, nếu có quỹ đất sạch thì sản phẩm nhà ở giá rẻ vẫn là hướng đầu tư đầy triển vọng” – ông Nam nhận định.