Thiệt hại của thị trường bất động sản chủ yếu rơi vào nhà đầu tư F0

Số lượng nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường BĐS gia tăng đáng kể trong các cơn sốt đất. Tuy nhiên, bộ phận nhà đầu tư này cũng thường tháo chạy khi thị trường xảy ra biến động, khiến thị trường không bền vững.

Nhà đầu tư F0 đổ bộ vào thị trường bất động sản

Bất động sản thuộc top kênh đầu tư giúp nhiều người làm giàu nhanh chóng, tuy nhiên nếu không trang bị cho mình những kiến thức và các mối quan hệ chất lượng thì sẽ phải chịu những thiệt hại không nhỏ. Nếu nhà nhà, người người đều cho là đầu tư vào bất động sản sẽ sinh lời, vậy ai sẽ là người thua lỗ?

Thống kê thiệt hại thường rơi vào những đối tượng được ví như là F0 trên thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư mới bén duyên với lĩnh vực này trong thời gian ngắn, hoặc bắt trend dịch chuyển dòng tiền từ các kênh khác nhau về bất động sản, trong đó chứng khoán và ngoại tệ chiếm số lượng lớn các F0. Nguyên nhân vì nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid-19 nên họ chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn, bản chất chính là muốn đầu tư ngắn hạn, sinh lợi cao và nhanh khi hết dịch Covid-19 sẽ quay về thị trường cũ.

Bên cạnh đó, những nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường họ thường có ít kiến thức và thông tin về ngành nghề bất động sản. Cùng với đó, hành trang vào nghề gồm có ít vốn và xuống tiền đầu tư theo kiểu niềm tin, dễ bị tác động giữa đám đông và hay mắc lỗi tính thời điểm không phù hợp. Khi nhận ra nguy hiểm thì nhà đầu tư F0 thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy.

Trong năm 2020, nền kinh tế cả nước nói chung đều bị tác động lớn từ đại dịch Covid-19 làm ảnh hưởng đến thu nhập của người dân, suy giảm nhu cầu mua sắm, mua nhà và đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ trừ những thứ thuộc về thiết yếu sinh hoạt. Số lượng giao dịch của thị trường bất động sản bị ảnh hưởng rõ rệt chỉ còn tồn tại nhóm nhu cầu nhà ở thật, có thể nhận thấy đối tượng đầu cơ lướt sóng không còn. Các giao dịch tập trung ở phân khúc chung cư, đất nền, nhà phố giá bình dân phân khúc căn hộ du lịch gần như không đáng kể.

Tuy nhiên, vào thời điểm tháng 3/2021, nhiều địa phương đồng loạt diễn ra các cơn sốt đất. Dữ liệu từ một số đơn vị cho thấy, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản tăng cao nhất trong lịch sử hơn 10 năm qua. Số lượng nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường bất động sản gia tăng đáng kể.

Trong giai đoạn này, thị trường là sân chơi của nhóm nhà đầu tư F0, dòng tiền của F0 đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn thông qua những chương trình marketing “bắt đáy bất động sản”, “bỏ phố về quê”, “đón đầu cao tốc”… do những sàn môi giới bất động sản vẽ ra.

Và tất nhiên người thắng cuộc là những nhóm tạo ra các cơn sốt đất và số ít người may mắn lướt nhanh, còn lại đa số nhà đầu tư F0 phải chôn vốn tiến thoái lưỡng nan thậm chí cắt lỗ 10 - 20% cũng không có người mua.

Các đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không phải bỏ ra quá nhiều tiền mà vẫn có thể tạo sóng thị trường để trục lợi. Còn tâm lý và hành vi của đa số nhà đầu tư F0 trong cơn sốt đất là chạy theo đám đông, chốt mua bằng niềm tin để rồi mắc cạn không biết nguyên nhân. Đây chính là nhóm đối tượng góp phần khiến thị trường bất động sản nóng lạnh bất thường trong thời gian vừa qua tại Hà Nội (Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh), Bình Phước (Hớn Quản), Long Thành (Đồng Nai)...

Góc nhìn tích cực về dòng vốn bất động sản và nhà đầu tư F0

Nếu nhìn ở góc độ tích cực có thể thấy rằng từ năm 2020 các doanh nghiệp “cá mập” đã có sự tinh gọn tại các thị trường lớn, đồng thời mở rộng phát triển ra các tỉnh, địa phương vùng ven vệ tinh để thu gom quỹ đất. Cùng với đó, doanh nghiệp cũng thay đổi về chiến lược, sản phẩm và tập trung khai thác phân khúc M&A (mua bán sáp nhập) với tầm nhìn dài hạn nhằm chuẩn bị cho chu kỳ 2021 - 2030.

Bên cạnh đó, những sửa đổi, cập nhật mới của Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp đã giúp hoạt động M&A trong năm 2021 trở nên sôi động hơn sau khi nhiều quy định không phù hợp đã được bãi bỏ. Bởi vậy, trong bão đại dịch, một số nhà đầu tư nhỏ không đủ tiềm lực để triển khai xây dựng, cần cơ cấu lại nguồn vốn thì việc bị doanh nghiệp lớn thâu tóm toàn bộ là điều khó tránh khỏi.

Ngoài ra, sau hàng loạt các Hiệp định đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA); Hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Vương quốc Anh (UKVFTA); Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện Khu vực (RCEP) giữa các thành viên ASEAN và 5 nền kinh tế lớn bao gồm Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Australia và New Zealand sẽ kéo nhiều nhà đầu tư mới đến thị trường Việt Nam. Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp, kho bãi và dịch vụ hậu cần đi kèm…

Đơn cử như trong năm 2021, tại khu vực miền Trung điển hình là Ninh Thuận, Khánh Hòa và Bình Định đang được các Tập đoàn NovaLand, Hưng Thịnh, Đất Xanh… ráo riết săn lùng quỹ đất và thực hiện các chiến lược M&A về quỹ đất và nhà ở để tiếp tục phát triển các dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng mới…

Theo đó, khi dịch được kiểm soát, thị trường sẽ đem tới nhiều cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, lợi nhuận đầu tư và hoa hồng kiếm được ở những dự án chuẩn chỉnh sẽ không cao, vì thế có nhiều chương trình, sân chơi phiêu lưu mạo hiểm được vẽ ra dành cho các nhà đầu tư F0 và tất nhiên sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro chờ sẵn trong giai đoạn này.

Từ trước tới nay, chưa có một thống kê nào chính xác, đầy đủ về lượng nhà đầu tư F0 vào thị trường bất động sản. Song có thể nói rằng, nếu họ sử dụng đòn bẩy kinh tế thì họ khó có khả năng chi trả cho đến lúc thị trường tốt như kỳ vọng để bán, còn không thì những khó khăn về tài chính họ sẽ phải đối mặt. Đương nhiên, với những nhà đầu tư họ dùng tiền tích luỹ thì có thể chờ đợi sự hồi phục của thị trường.

Tuy nhiên, cũng có thể nói rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao các dòng vốn, trong đó có dòng vốn của nhà đầu tư F0. Dòng vốn này cũng có lúc ồ ạt theo các cơn sốt đất và có lúc thận trọng dè dặt phụ thuộc vào tâm lý mạo hiểm của nhà đầu tư./.