'Thị trường phản ứng mạnh như kiểu BĐS được giải cứu sau một đêm là khó xảy ra'

Trong chương trình Bí mật đồng tiền diễn ra trưa ngày 22/2, ông Phạm Lưu Hưng, Kinh tế trưởng kiêm Trưởng ban Đào tạo và Phát triển, Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI (mã: SSI) và ông Barry David Weisblatt, Giám đốc Chiến lược Đầu tư, Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI (SSIAM) đã có những chia sẻ góc nhìn về thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện tại.

Sau hội nghị "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững" do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuối tuần qua, thị trường đã có những phản ứng, chuyển biến tích cực đặc biệt ghi nhận tại nhóm cổ phiếu bất động sản.

Chia sẻ về phản ứng này của nhà đầu tư, Kinh tế trưởng SSI cho biết thị trường đang quan tâm đến ngành bất động sản và vấn đề liên quan trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản, đây là vấn đề được bàn luận từ năm 2022 và vẫn chưa được xử lý một cách rõ ràng, chỉ chuyển từ thời điểm này sang thời điểm khác.

Như ở thời điểm hiện tại, nhiều công ty bất động sản phải giãn nỡ trái phiếu hay cố gắng đàm phán với các trái chủ về việc trả nợ chậm hơn.

"Thủ tướng cũng đã nói khá rõ trong hội nghị về ngành bất động sản vừa rồi, đó là ở đây không có chuyện ai cứu ai cả, nếu doanh nghiệp có vấn đề thì doanh nghiệp cần tự xử lý, khi vấn đề lên đến mức ảnh hưởng đến cả hệ thống chung thì lúc đó có thể sẻ phải chung tay cứu giúp. Còn ở thời điểm này, việc đưa ra phản ứng quá mạnh như kiểu thị trường có thể được giải cứu sau một đêm là chuyện khó xảy ra, các vấn đề của thị trường sẽ mất khá nhiều thời gian để xử lý", ông Phạm Lưu Hưng nhấn mạnh.

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Barry David Weisblatt, một nhà đầu tư nước ngoài cho biết ông đã từng trải qua tình huống này khi phụ trách chứng khoán có tài sản đảm bảo tại Deutsche Bank AG (Singapore).

Ông quan sát thấy ba yếu tố ở thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, đầu tiên là thiếu sự cân bằng giữa cung và cầu do các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy biên lợi nhuận cao hơn ở dòng sản phẩm căn hộ cao cấp hơn là nhà ở xã hội.

Ví dụ năm 2022, TP. HCM có căn hộ lên tới 11 tỷ đồng, đây là mức giá người dân thông thường không thể chi trả được, do đó thị trường có sự lệch pha giữa nhu cầu thực và sản phẩm mà thị trường cung cấp.

Yếu tố thứ hai khiến ông Barry ngạc nhiên đó là lãi suất thế chấp quá cao, mức lãi suất này hiện đang giảm giúp mang đến tín hiệu tốt cho thị trường nhưng đây vẫn là yếu tố có sự biến động.

Thứ ba, một số nhà phát triển có tỷ lệ đòn bẩy quá cao, khi doanh nghiệp bất động sản vừa có lượng bán không tốt, không đúng sản phẩm và có tỷ lệ đòn bẩy cao thì khả năng phải đối mặt với khó khăn là rất lớn.

"Tuy nhiên, về mặt dài hạn, Nghị định 65 là rất hiệu quả và tốt cho thị trường bất động sản, khi trái phiếu được xếp hạng và không nên hướng tới những nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, hiểu biết về trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản có thể tận dụng cơ hội này để giải quyết vấn đề liên quan đến việc tái cấu trúc với các khoản vay trong vài năm", Giám đốc Chiến lược Đầu tư SSIAM chia sẻ quan điểm.