Thị trường nhà phố cho thuê chao đảo

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, đợt bùng dịch Covid lần thứ 4 với tốc độ lây lan nhanh, không chỉ là “cú giáng” tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế-xã hội, mà còn là đòn đánh gây thương tổn mạnh hơn đến thị trường nhà phố, thị trường bán lẻ.

Trước đây, trải qua 3 đợt bùng phát dịch Covid, với sự kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh trong nước, phân khúc bất động sản bán lẻ tại TP.HCM duy trì được những tín hiệu hồi phục và tăng trưởng tích cực, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy, nguồn cung mới hay việc nhiều hãng bán lẻ quốc tế vẫn tiếp tục mở rộng hoạt động. Ghi nhận từ thị trường cho thấy những thương hiệu bán lẻ hoạt động trong các lĩnh vực ăn uống, cửa hàng tiện lợi, các ngành thiết yếu vẫn có kế hoạch mở rộng với những tín hiệu lạc quan. Giá thuê dần phục hồi, nhất là các mặt bằng ở vị trí trung tâm.

Tuy nhiên, đối diện với “làn sóng” thứ 4 của Covid-19 vào tháng 5/2021, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và tiến hành trả mặt bằng do những thay đổi trong chiến lược của các nhà bán lẻ nhằm thích ứng với đại dịch và buộc phải đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử. Từ đó, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng chậm trên thị trường bất động sản bán lẻ, nhà phố căn góc. Tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao, tỷ lệ được thuê tốt hơn, còn những khu vực khác, ngay cả những mặt bằng sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi (Quận 1), tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng không ít.

Có thể thấy, chênh lệch cung cầu đang tăng theo diễn biến phức tạp của tình hình đại dịch. Đa số chủ nhà phố đồng ý hợp tác đàm phán để hỗ trợ giảm từ 20-40% cho thời gian giãn cách toàn xã hội theo chỉ thị 15 và 16 nhằm giữ được hợp đồng thuê.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường, trong khi, chủ nhà đang giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng. Giá thuê tiếp tục lao dốc và để giữ chân khách thuê hiện tại, chủ nhà phải giảm giá thuê, trong khi với các mặt bằng đang chào thuê, chủ nhà phải đối mặt với yêu cầu giảm từ 20% - 40% giá chào thuê hiện tại. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 - 5 năm, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng. Bên cạnh đó, một số chủ nhà cho biết, nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi hai bên, chủ nhà phố cũng đã nghĩ đến giải pháp tìm kiếm khách thuê mới và ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty vì nhóm khách này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ.

Đối diện với tình hình dịch bệnh phức tạp, các lĩnh vực như y tế, ngân hàng và các chuỗi cửa hàng tiện ích vẫn duy trì hoạt động kinh doanh ổn định trong mùa dịch và có xu hướng mở rộng. Các doanh nghiệp trong những ngành này nhanh chóng thuê được các vị trí đẹp và phù hợp với các điều khoản thuê tốt. Bên cạnh đó, thống kê từ thị trường năm 2020 đến nay cho thấy, dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và thời trang, nhất là các chuỗi cửa hàng, đang là những ngành phải đối mặt với nhiều khó khăn trong thời kỳ đại dịch. Nhóm ngành vui chơi giải trí dù chịu thiệt hại nặng nhưng đa số lại nằm trong mặt bằng trung tâm thương mại nên cũng được các chủ đầu tư lớn hỗ trợ thích đáng. Song, về dài hạn, để giảm tổn thất lâu dài, nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi kinh doanh sang hình thức trực tuyến khi thương mại điện tử tăng đột biến trong thời gian qua, đồng thời trả nhiều mặt bằng kinh doanh không hiệu quả để tiết giảm chi phí.

Trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ các khách thuê hiện tại và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới. Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng, họ có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng vật lý, tận dụng sự tác động tương hỗ và nguồn khách mua sắm cao, hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh kinh doanh trực tuyến tăng mạnh trong thời gian qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới. Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng vẫn được kỳ vọng sẽ có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực.