12/05/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Thị trường nhà ở Trung Quốc cho thấy rủi ro đối với sự phục hồi kinh tế

Thị trường nhà đất của Trung Quốc đang suy thoái sau một thời gian ngắn phục hồi, cho thấy những thách thức mà nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang phải đối mặt.

Các chỉ số tần suất cao trong những tuần gần đây cho thấy động lực mua nhà đã giảm sút. Đầu tư bất động sản cũng tiếp tục giảm và người tiêu dùng không muốn thế chấp. Đó là bất chấp việc Bắc Kinh tung ra hàng loạt biện pháp để hỗ trợ thị trường, từ hạ lãi suất cho vay mua nhà đến nới lỏng các quy tắc tài chính cho các nhà phát triển.

Số phận của lĩnh vực này cũng đè nặng lên nền kinh tế toàn cầu, vì nó giúp thúc đẩy nhu cầu đối với các mặt hàng như quặng sắt và đồng. Sau khi bắt đầu tăng giá vào năm 2023, quặng sắt - được sử dụng trong sản xuất thép - đã giảm xuống dưới 100 USD/tấn, phần lớn là do nhu cầu xây dựng nhà của Trung Quốc yếu đi.

Dưới đây là năm dấu hiệu cảnh báo từ dữ liệu thị trường nhà ở gần đây:

1. Nhà Mới

Doanh số bán nhà ảm đạm trong 5 ngày nghỉ Lễ Lao động vào tháng 5, kỳ nghỉ lễ dài đầu tiên kể từ khi Trung Quốc bỏ các hạn chế về đại dịch và làn sóng lây nhiễm giảm bớt. Lượng mua nhà mới tại 40 thành phố lớn được theo dõi bởi nhà cung cấp dữ liệu China Index Holdings thấp hơn 22% so với mức trước đại dịch vào năm 2019.

So với năm ngoái, doanh số bán hàng đã tăng 25% — nhưng điều đó chủ yếu là do cơ sở thấp so với năm 2022, khi Thượng Hải và các thành phố khác bị phong tỏa.

Bốn thành phố lớn, bao gồm Thượng Hải và Thâm Quyến, đã cho thấy sự phục hồi bền vững, với số lượng nhà ở mới được bán tăng 59% theo diện tích so với mức trước đại dịch. Tại các trung tâm khu vực và các thành phố nhỏ hơn, doanh số bán hàng lần lượt giảm 28% và 42%.

Sự phục hồi không đồng đều đó đã làm giảm tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu bằng đồng đô la có lãi suất cao của Trung Quốc bị chi phối bởi các ghi chú của các nhà phát triển. Chỉ số Bloomberg đã xóa mức tăng 11% từ đầu năm nay để mất 5,4% từ đầu năm đến nay. Cary Yeung, người đứng đầu bộ phận nợ Trung Quốc Đại lục tại Pictet Asset Management, cho biết một sự thay đổi vững chắc trong tâm lý nhà đầu tư sẽ cần sự ổn định hơn trong doanh số bán bất động sản.

2. Những ngôi nhà hiện có

Trong thị trường nhà hiện tại — vốn ít bị bóp méo bởi các yếu tố theo mùa liên quan đến việc tung ra các dự án của các nhà phát triển — doanh số thậm chí còn tồi tệ hơn. Trong bốn ngày đầu tiên của tháng 5, doanh số bán nhà ở đã qua sử dụng đã giảm 44% so với một tháng trước đó, theo công ty môi giới Zhongtai Securities, theo dõi 15 thành phố lớn có hoạt động mua bán bất động sản hiện có. Con số này so với mức tăng 61% trong tháng 2, khi thị trường lần đầu tiên có dấu hiệu đảo chiều.

Sự suy thoái là một dấu hiệu đáng lo ngại vì các nhà phân tích đã hy vọng sự phục hồi bền vững của thị trường nhà hiện tại cuối cùng sẽ thúc đẩy doanh số bán nhà mới, vốn ít được người mua nhà ưa chuộng trong những năm gần đây vì sự chậm trễ trong xây dựng.

3. Giá cả không ổn định

Theo dữ liệu của CIH, sự sụt giảm giá nhà hiện có bắt đầu lan rộng trở lại kể từ tháng 3, đạt mức cao nhất trong 4 tháng vào tháng 4.

Giá cả ít bị chính phủ kiểm soát hơn ở phần thị trường này so với ở những ngôi nhà mới. Trong số 100 thành phố được CIH theo dõi, giá trị nhà hiện tại đã giảm ở 76.

Giá nhà mới hầu như không thay đổi trong tháng Tư so với tháng trước. Điều đó nói rằng, giá nhà mới có thể sớm theo sau, khi nhiều thành phố chứng kiến ​​​​sự sụt giảm giá.

4. Hàng tồn kho tăng

Việc bán bất động sản chậm hơn đã dẫn đến tình trạng dư thừa hàng tồn kho. Những ngôi nhà không bán được đã tăng 43% so với mức thấp gần đây vào tháng 11 năm 2021, vào khoảng thời gian giá nhà bắt đầu đi xuống.

Tại 100 thành phố lớn, hàng tồn kho nhà mới tính đến cuối tháng 3 có thể mất khoảng 17,4 tháng để bán được, “vẫn cao hơn mức hợp lý là 14 tháng”, theo ước tính từ Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu tại E-house Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc.

5. Thế chấp sụt giảm

Số tiền còn lại của các khoản thế chấp cá nhân có mức tăng nhỏ nhất được ghi nhận trong quý đầu tiên so với một năm trước, phản ánh sự miễn cưỡng của các hộ gia đình khi thêm nợ. Nhu cầu vay mua nhà yếu do triển vọng bi quan của người tiêu dùng đối với tăng trưởng thu nhập, lo ngại về sự chậm trễ trong các dự án mới và sự thay đổi quan điểm về giá trị dài hạn của lĩnh vực này.

Một số chủ nhà thậm chí đã chọn trả nợ thế chấp sớm để tận dụng lãi suất giảm. Các nhà phân tích tại Công ty Chứng khoán Everbright ước tính khoản trả trước trung bình hàng tháng đã tăng 38% trong quý đầu tiên so với ba tháng trước đó lên khoảng 300 tỷ nhân dân tệ.

6. Đầu tư Bất động sản

Đầu tư vào bất động sản trong tháng 3 giảm với tốc độ nhanh hơn so với tháng trước, bắt kịp xu hướng cải thiện kể từ cuối năm 2022. Điều đó cho thấy doanh số bán nhà hồi phục vào đầu năm nay không đủ để củng cố niềm tin của các chủ đầu tư, những người đã giảm quy mô thu hồi đất.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Máy móc Xây dựng Trung Quốc, nhu cầu xây dựng chậm chạp có thể được nhìn thấy trong doanh số bán máy xúc ở Trung Quốc, đã giảm mạnh 40,7% trong tháng 4 so với một năm trước đó. Công ty Máy xây dựng XCMG dự kiến ​​ngành này sẽ giảm 5% -10% trong năm nay và chỉ phục hồi vào năm 2024, Thời báo Chứng khoán đưa tin hôm thứ Năm.

----------------------------------------------------------------------------------------------

Trong chu kỳ kinh tế, dòng tiền đầu tư được luân chuyển giữa các loại tài sản đầu tư khác nhau để tối đa hóa lợi nhuận. Lạm phát vẫn cao mà suy thoái đã trông thấy. Thị trường hàng hoá đang mang lại những cơ hội rất lớn. Hiện nay Sở giao dịch hàng hóa VN mới được cấp phép liên thông trên thị trường hàng hóa quốc tế. Thông qua Sở mình có thể đầu tư trực tiếp trên các sàn hàng hóa thế giới, với các sản phẩm thiết yếu như là: Dầu thô, Bạc, Cà phê, Đường, ...