24hmoney
copy link Copy link
copy link Font chữ
copy link Lưu bài
Fin68 Pro

Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?

Chuyên mục: Bất Động Sản
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?

Thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp. HCM sẽ ra sao trong năm 2021?

Thị trường BĐS nhà ở hồi phục nửa cuối năm 2020
Phân khúc BĐS căn hộ
1. TP.HCM
Chịu ảnh hưởng từ việc siết chặt pháp lý và tình hình dịch bệnh, nguồn cung sơ cấp năm 2020 đạt mức thấp nhất trong 5 năm với hơn 25.300 căn, giảm mạnh -38% theo năm, trong đó căn hộ hạng C tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cung cả năm với 65% thị phần. Sự khan hiếm nguồn cung theo năm kéo theo lượng giao dịch thấp nhất trong 5 năm, chỉ đạt gần 22.700 căn. Tuy nhiên, nhu cầu có dấu hiệu tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 90%, tương đương với năm 2019. Đặc biệt, thị trường căn hộ TP.HCM trong Q4.20 cũng ghi nhận hồi phục tốt hơn so với các quý trước. Lượng giao dịch trong quý đạt 8.600 căn, tăng 21% QoQ; và tỷ lệ hấp thụ đạt 77%, tăng 5 điểm phần trăm so với Q3/2020
Năm 2020, giá giao dịch trung bình của căn hộ trên thị trường sơ cấp giao động quanh khoảng 2.500 USD/m2, cao hơn so với mức giá trên 2.000 USD/m2 đầu năm 2019. Giá nhà khu Đông (Q2, Q9 và Thủ Đức) tăng mạnh trước thông tin thành lập thành phố Thủ Đức. Trong 2020, tổng lượng giao dịch ở khu vực này chiếm đến 65% thị phần Tp.HCM. Giá nhà đất tăng từ 15-30% so với cuối năm 2019 tùy từng vị trí.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
2. Hà Nội
Thị trường Hà Nội cũng chịu ảnh hưởng bởi đại dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm mạnh so với năm 2019. Do số lượng sản phẩm chào bán mới trên thị trường giảm mạnh (-49% YoY), nên tổng nguồn cung sơ cấp năm 2020 chỉ đạt 42.400 sản phẩm, giảm -32% so với năm 2019. Tình hình giao dịch trên thị trường cả năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch với số lượng căn bán được giảm -43% theo năm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua. Tỉ lệ hấp thụ cả năm chỉ đạt 52% giảm 11 điểm % so với năm 2019.
Phân khúc Bình dân và Trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong Q4, phân khúc hạng B và hạng C đóng góp 72% tổng số căn bán được và phần lớn là từ các dự án hiện hữu do không có dự án lớn nào mới mở bán đợt đầu tiên trong quý. Cả năm 2020, số giao dịch của các căn hộ hạng B chiếm tới 64% thị phần, tiếp tục duy trì là phân khúc dẫn đầu.
Giá bán TB trên thị trường sơ cấp tăng nhẹ. Giá bán căn hộ được hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng. Giá chào bán trung bình tăng 4% mỗi năm trong vòng 5 năm qua. . Việc hoàn thành các tuyến đường sắt đô thị và đường vành đai góp phần củng cố xu hướng này.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Phân khúc nhà liền thổ
1. TP.HCM
Thị trường nhà phố liền thổ tại TP.HCM tăng trưởng tích cực. Nguồn cung sơ cấp cả năm 2020 đạt 3.100 căn, tăng 28% theo năm. Nguồn cung mới tăng 50% YoY đạt 2.696 căn, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Grand Park. Tỷ lệ hấp thụ cả năm đạt 93%. Lượng giao dịch năm 2020 tăng 53% YoY. Các quận phía Đông, chiếm đến 80% tổng giao dịch của cả năm. Trong đó, các dự án phức hợp như Vinhomes Grand Park và Verosa Park chiếm khoảng 70% lượng giao dịch.
Nhà phố thương mại (NPTM) dẫn đầu phân khúc bất động sản liền thổ. Trong năm 2020, nguồn cung sơ cấp của NPTM tăng 230% YoY, dẫn đầu phân khúc bất động sản liền thổ với 43% thị phần. Lượng giao dịch NPTM tăng 280% theo năm, chiếm 44% tổng lượng giao dịch.
Giá TB trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng trên 5.000 USD/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số theo năm, tại 12,8% trong Q4.20. Điều này chủ yếu là do dự án tích hợp mở bán trong năm đạt mức giá cao hơn trung bình
Phía Đông thành phố sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường. Nguồn cung dự án tại các quận phía Đông chiếm khoảng 40% nguồn cung tương lai đến năm 2023, nhờ quỹ đất lớn, quy hoạch độ thị và cơ sở hạ tầng tốt, khu vực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong thời gian tới.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
2. Hà Nội
Nguồn cung sơ cấp năm 2020 là 2.715 căn, giảm -46% YoY. Nguồn cung sơ cấp giảm mạnh từ Q3/2019. Nguồn cung mới năm 2020 giảm -21%YoY do các dự án mới mở bán theo từng phân khu chứ không tung toàn bộ sản phẩm, trong khi đó các dự án đang bán không mở bán thêm do lượng cung đã mở bán còn tồn.
Số lượng giao dịch giảm mạnh (-61% YoY). Tình hình hoạt động cả năm 2020 vẫn ở mức thấp nhất kể từ năm 2016. Lượng giao dịch đạt 1.715 giảm -61% theo năm và tỷ lệ hấp thụ hoảng 65%, giảm -25 điểm % theo năm.
Giá sơ cấp trung bình Q4/2020, NPTM tăng mạnh. Giá sơ cấp trung bình của Biệt thự đạt 4.299 USD/m2, giảm -13% theo quý. Giá trung bình của nhà liền kề là 4.832 USD/m2, tăng 5% theo năm. Với nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 8.009 USD/m2, tăng 20% theo quý.
Khu vực phía Tây sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, khu vực phía Đông có dấu hiệu chậm lại với nguồn cung mới hạn chế. Trong năm 2021, dự kiến có khoảng 4.900 căn từ 16 dự án được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lai nằm tại huyện Hoài Đức, theo sau là Hà Đông, Đan Phượng, và Hoàng Mai. Tuy nhiên những vấn đề liên quan tới hạ tầng giao thông kết nối hay pháp lý dự án vẫn là các thách thức chính cho nguồn cung mới năm 2021. Nguồn cầu dành cho các dự án có tính chất pháp lý rõ ràng sẽ ngày càng gia tăng.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Xu hướng mở rộng ra bất động sản vùng ven
Trong bối cảnh quỹ đất tại hai thành phố lớn ngày càng khan hiếm cũng như gặp khó khăn trong các vấn đề về thủ túc pháp lý, các doanh nghiệp đang có xu hướng đẩy mạnh sự phát triển BĐs sang các khu vực vùng ven nhờ cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện và mật độ dân số cũng như tỷ lệ đô thị hóa gia tăng. Tại khu vực phí Bắc thì Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên đang nổi lên trở thành tâm điểm đầu tư BĐS hàng đầu. trong khi đó, tại khu vực Phía Nam, TP HCM đang thực hiện quy hoạch vùng đô thị mở rộng, xây dựng các khu đô thị vệ tinh, kết nối 4 cực phát triển tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2021
Luật xây dựng, Luật đầu tư và và nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ năm 2021 sẽ tháo gỡ một phần những vướng mắc của thị trường BĐS như (1) Rút ngắn tiến độ cấp phép xây dựng từ 30 ngày còn 20 ngày (2) Bỏ yêu cầu phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng (3) không yêu cầu phê duyệt M&A đối với việc chuyển nhượng cổ phần giữa các nhà đầu tư nước ngoài nếu không làm tang tổng sở hữu; và (4) Hướng dẫn xử lý các lô đất thuộc sở hữu Nhà nước, vốn là vấn đề gây tranh cãi của một số dự án bất động sản. Các quy định sẽ chưa thể tác động ngay tới nguồn cung của thị trường BĐS trong năm 2021, tuy nhiên sẽ tác động tích cực tới thị trường trong dài hạn.
Lãi suất duy trì ở mức thấp. Trong năm 2020, NHNN đã 3 lần giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ nền kinh tế hồi phục trở lại sau khi chịu ảnh hưởng bởi Covid-19. Xu hướng giảm lãi suất sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS nhờ (1) Giảm lãi suất vay mua nhà thúc đẩy nhu cầu (2) Các chủ đầu tư BĐS có thể tiếp cận nguồn vốn giá rẻ hơn
Hiện nay lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng rất hấp dẫn, dao động từ 6,49 - 11,5%/năm. Trong khi đó, lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính theo mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3 - 4% tùy từng ngân hàng, phổ biến từ 8,5 - 11,5%/năm. Môi trường lãi suất thấp thúc đẩy tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, nếu như quý 1/2020 tín dụng bất động sản chỉ tăng 0,88% thì hết quý 2/2020 đã tăng tới 10,21%.
Trong khi đó các doanh nghiệp BĐS với cơ cấu nợ vay tài chính chiếm tới 50% cơ cấu nguồn vốn sẽ tiết giảm đáng kể chi phí lãi vay khi lãi suất trên thị trường suy giảm.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Triển vọng dài hạn vẫn duy trì tích cực
Thu nhập bình quân đầu người gia tăng. Hiện Việt Nam vẫn là một nước thuộc nhóm thu nhập trung bình thấp, do đó nhu cầu nhà ở bị hạn chế bởi các nhu cầu thiết yếu khác về thực phẩm, y tế,… Tuy nhiên theo ước tính giai đoạn 2018 – 2025 của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, GDP bình quân đầu người của Việt Nam dự báo tăng trưởng 7.2%/năm và sẽ duy trì mức tăng trưởng cao trong dài hạn. Sự gia tăng của mức thu nhập trung bình khi vượt qua mức giới hạn về cầu lương thực, thực phẩm,…sẽ làm tăng mạnh về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại quốc gia vốn coi trọng việc sở hữu nhà ở như Việt Nam.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng cao. Trong năm 2020, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần đạt 28.5 tỷ, giảm 25%YoY do ảnh hưởng của Covid-19. Trong khi đó, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS lại ghi nhận tăng 7,7%YoY lên 4,2 tỷ USD là một tín hiệu tích cực.
Trong thời gian tới, FDI vào Việt Nam dự báo vẫn sẽ giữ ở mức cao nhờ các hiệp định thương mại được ký kết cũng như hưởng lợi từ làn song dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc. Sự gia tăng nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ thúc đẩy tăng trưởng của lực lượng lao động tại các thành phố, qua đó làm gia tăng nhu cầu đối với căn hộ văn phòng, căn hộ cho thuê và căn hộ để ở. Đối tương mua tiềm năng sẽ là lực lượng lao động dịch chuyển từ nông thông ra thành phố, có nhu cầu lớn đối với nhà ở thuộc phân khúc bình dân và trung cấp. Đồng thời sự gia tăng vốn FDI cũng thúc đẩy các công ty nước ngoài có nhu cầu thuê căn hộ cho các chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Nhiều khách hàng nước ngoài sẽ được khuyến khích sở hữu một căn hộ tại Việt Nam thay vì đi thuê, đặc biệt là khi giá bán căn hộ tại Việt Nam khá hợp lý so với các nước trong khu vực lân cận và Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài, Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Tốc độ đô thị hóa nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Theo số liệu của CIA World Fact book, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam năm 2020 là 37,3%, thấp hơn nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên tốc độ tăng trưởng đô thị hóa lại ở mức cao nhất giai đoạn 2015 – 2020 với 2.98%/năm. Dự kiến giai đoạn 2018 - 2025, dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng trưởng gộp 1.71%/năm, nâng tỷ lệ độ thị hóa vào năm 2025 lên 39.1% Bên cạnh đó, Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) chỉ ra rằng tỷ lệ hộ độc thân năm 2009 là 7,2% thì đến 2019 tỷ lệ này đã là 10,4%, đặc biệt khu vực thành thị lên tới 12,3%. Sự gia nhanh chóng của dân số tại thành thị trong bối cảnh tỷ lệ sống độc thân gia tăng nhất là khi cơ cấu dân số Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng, dự báo kéo dài tới 2035 sẽ làm gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Cơ sở hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh. Sự phát triển cơ sở hạ tầng cũng là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. 90% cơ sở hạ tầng tại Việt Nam được đầu tư từ Ngân sách nhà nước, do đó việc đẩy mạnh đầu tư công trong năm 2020 cũng như phê duyệt khởi cộng nhiều dự án lớn như Sân Bay Long Thành, Metro1, 2, 11 dự án khác thuộc dự án cao tốc Bắc Nam sẽ giúp cải thiện mạnh mẽ cơ sở hạ tầng của Việt Nam.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?
Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn được đánh giá cao. Đối với lĩnh vực bất động sản, quỹ đất sạch lớn sẽ giúp đảm bảo khả năng tăng trưởng trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh các vị trị đắc địa tại TP.HCM và Hà Nội không còn nhiều cũng như cơ sở pháp lý bị siết chặt. Do đó những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, có đầy đủ cơ sở pháp lý tại Hà Nội và TP.HCM lớn như Khang Điền và Vinhomes sẽ có nhiều lợi thế. Bên cạnh đó các DN sở hữu quỹ đất lớn tại các vùng ven đang phát triển mạnh mẽ như NLG, DXG và HDC cũng có tiềm năng trăng trưởng tốt trong tương lai.
Thị trường nhà ở ra sao trong 2021?

Bài viết do Fin68 thực hiện . Nhà đầu tư cần tư vấn cổ phiếu, cơ cấu lại danh mục, nhận khuyến nghị vui lòng liên hệ : Mrs . Chung Ngọc Mai : Leader & Administrator FIN68. Mobile /zalo: 0989646302 hoặc truy cập room Zalo tại đây.

Chung Ngọc Mai
Bình luận Bình luận
Chia sẻ Chia sẻ
Quan tâm Quan tâm
Quan tâm nhiều
Cơ quan chủ quản: Công ty Cổ phần Quảng cáo Trực tuyến 24H. Giấy phép mạng xã hội số 103/GP-BTTTT do BỘ THÔNG TIN VÀ TRUYỀN THÔNG cấp ngày 25/03/2019. Chịu trách nhiệm nội dung: Phạm Đình Bằng. Email: support@24hmoney.vn. Hotline: 0979730484