Thị trường nhà ở: Lực đẩy từ kinh tế và dân số vàng

Đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở TP.HCM sẽ rơi vào phân khúc hạng C trong khi hạng B dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội.

Trong nghiên cứu mới nhất, Savill Việt Nam tin rằng, động lực của thị trường nhà ở Việt Nam đến từ triển vọng kinh tế vững mạnh và cơ cấu dân số vàng.

Với quy mô dân số 94 triệu người, lớn số 3 ASEAN nhưng tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất khu vực - 36% (2018), nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng vượt lên trên các nước làng giềng.

Tại Hà Nội và TP.HCM có lượng dân cư chiếm 17% tổng dân số quốc gia và tốc độ đô thi hóa cao nhất trong các nước ASEAN, đang có lượng FDI lớn đang tiếp tục đón các luồng vốn đầu tư mới.

Những yếu tố nền tảng

Với vai trò là trung tâm kinh tế của Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội góp phần đáng kể vào tăng trưởng tài chính cũng như tình hình hoạt động của thị trường bất động sản cả nước. Phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án chung cư thấp hạng, phản ánh các yếu tố nền tảng về dân số và vĩ mô.

Thực ra, trong giai đoạn 2014 – 2018, số lượng giao dịch căn hộ đã tăng đáng kể ở cả TP.HCM và Hà Nội. Ở TP.HCM, số lượng giao dịch đã tăng trung bình 44%/năm trong vòng 5 năm qua, với đỉnh cao nhất là 49.000 giao dịch năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ cũng mới đạt 87% - mức cao nhất trong 5 năm vừa qua.

Sự phát triển có thể được nhìn thấy rõ nhất ở phân khúc nhà giá rẻ, hay chính là tiêu chuẩn hạng C, là phân khúc chính của thị trường trong giai đoạn 2014 – 2018, chiếm 60% tổng số giao dịch. Nguồn cung trong tương lai trong phân khúc này khá lớn, vì vậy dự kiến căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Tại Hà Nội, năm 2018, số lượng giao dịch nhà ở tăng 20% so với 2017. Phân khúc trung cấp, hay chính là tiêu chuẩn hạng B, chiếm 61% tổng số lượng giao dịch. Trong giai đoạn 2014 – 2018, phân khúc hạng B chiếm 43-61% số lượng giao dịch, trong khi phân khúc hạng C chiểm 31% thị trường, tăng 6% theo năm. Hạng A cung cấp 8% do giá bán cao và nguồn cung mới hạn chế.

Tình hình hoạt động của phân khúc cao cấp (hạng A) đã được cải thiện trong 3 năm gần đây, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước với mức định giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê hấp dẫn.

Số lượng người giàu (High Net-Worth Individuals - HNWI) trong nước ngày càng tăng và phân khúc trung cấp đang phát triển là bằng chứng cho tiềm năng của phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang.

Thêm nữa, việc nới lỏng chính sách sở hữu bất động sản cho người nước ngoài cũng đã thu hút được một số lượng người mua nhất định trên thị trường quốc tế.

Trong năm 2018, thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận một nguồn cầu lớn từ các khách hàng quốc tế. Một số lượng lớn các dự án nhà ở hạng A đã nhanh chóng đạt ngưỡng 30% định trước ở thời điểm mở bán.

Cộng hưởng của giá và hồ sơ người mua

Xu hướng giá, yếu tố không thể không tính đến như một tác động tích cực lên thị trường nhà ở Việt Nam.

Tại TP.HCM, năm 2018, giá bán trung bình là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc. Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhât nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn; hạng B và C cũng ghi nhận mức tăng giá nhưng với tốc độ chậm hơn.

Trong khi đó, giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017. Hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất.

Do nguồn cung hạng B dồi dào, các chủ đầu tư tại Hà Nội đã đưa ra những mức giá cạnh tranh để duy trì doanh thu. Số lượng giao dịch hạng C tăng nhờ nhu cầu nhà giá rẻ tăng, các chủ đầu tư cũng đưa ra các điều khoản thanh toán, chương trình chiết khấu và khuyến mãi linh hoạt hơn để thu hút khách hàng.

Người mua nhà ở TP.HCM và Hà Nội có hồ sơ khá tương đồng. Người ở/người sử dụng thực có xu hướng chiếm đa số trong phân khúc hạng C, trong khi đó hạng B thu hút các khách hàng có nhu cầu nâng cấp nhà ở và các nhà đầu tư mua để cho thuê. Phần lớn người mua căn hộ hạng A là nhà đầu tư dài hạn.

Tỷ lệ người mua nhà có nhu cầu sử dụng thật cao phản ánh sự phát triển lành mạnh của thị trường. Hiện nay nguồn vốn mua nhà chủ yếu đến từ vốn chủ sở hữu bởi lãi suất cho vay tương đối cao và việc vay thế chấp nhà chỉ đáp ứng khả năng chi trả của một bộ phận nhỏ người mua; hiện chính phủ Việt Nam đang tiếp tục kiểm soát tăng trưởng tín dụng thông qua nhiều chính sách tiền tệ.

Với triển vọng kinh tế khả quan và mức FDI cao, cùng các chính sách tiền tệ phù hợp tạo cơ sở niềm tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển. Theo Savill Việt Nam,nguồn cung dự kiến sẽ tăng ở các thành phố chính để đáp ứng nhu cầu của thị trường.