Thị trường nhà ở các nước phát triển phục hồi

Đà giảm giá nhà trên toàn cầu, ảnh hưởng đến các nền kinh tế tiên tiến, phần lớn đã dịu lại, theo phân tích của Financial Times (FT) dựa trên dữ liệu của Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD). Các nhà kinh tế dự đoán cơn suy thoái bất động sản nhà toàn cầu nghiêm trọng nhất trong một thập niên có thể sắp chạm đáy.

Dữ liệu của OECD cho thấy, giá nhà danh nghĩa (chưa tính ảnh hưởng của lạm phát) của 37 nước thành viên tăng 2,1% trong quí 3-2023 so với quí trước. Mức tăng đó đánh dấu sự cải thiện lớn so với đầu năm ngoái khi thị trường nhà ở các nước này phần lớn đều trì trệ.

Theo phân tích của FT, chỉ khoảng 1/3 trong số các nước trên báo cáo mức giảm giá nhà khi so sánh quí 3 với quí trước đó. Hồi đầu năm 2023, hơn 50% số nước thành viên của OECD ghi nhận giá nhà giảm theo quí.

“Dữ liệu gần đây nhất cho thấy, giá nhà đã chạm đáy ở hầu hết các nước. Tôi nghĩ quá trình điều chỉnh giá nhà sắp kết thúc”, Andrew Wishart, nhà kinh tế bất động sản của Capital Economics, nhận định.

Giá nhà bị ảnh hưởng vào cuối năm 2022 sau khi ngân hàng trung ương ở hầu hết các nền kinh tế tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập niên để kiềm chế lạm phát. Ở các nước OECD, giá nhà chỉ tăng 0,6% theo quí vào cuối năm 2022, đánh dấu tốc độ tăng danh nghĩa thấp nhất kể từ năm 2012.

Tuy nhiên, tình trạng u ám trên thị trường nhà ở đã giảm bớt hoặc thậm chí đảo ngược ở nhiều nền kinh tế nhờ lãi suất vay thế chấp giảm giữa lúc thị trường kỳ vọng, các ngân hàng trung ương sẽ giảm chi phí vay trong năm nay. Lãi suất vay thế chấp ở Anh và Mỹ tăng trong tháng 2, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức đỉnh trong năm 2023. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu nhà để bán cũng giúp thúc đẩy giá cả.

Giá nhà hiện đang tăng hoặc ổn định ở hầu hết các nước phát triển, trong khi giảm với tốc độ chậm hơn các nước khác. Wishart cho biết giá nhà có thể sẽ giảm hơn nữa ở một số nước như Đức, Đan Mạch và Thụy Điển, những nơi có thị trường cho thuê lớn hơn.

“Nhưng ngay cả ở những nền kinh tế này, chúng tôi nghĩ rằng phần lớn vòng xoáy giảm giá nhà đã ở phía sau”, Wishart nói.

Tomasz Wieladek, chuyên gia kinh tế của Công ty đầu tư T Rowe Price, nhận xét giá nhà gần chạm đáy ở nhiều nơi và đang phục hồi ở nhiều nơi. Ông cho biết thêm, làn sóng di cư và cấp phép quy hoạch hạn chế đang gây áp lực lên giá nhà ở nhiều nước, bao gồm Anh, Canada và Úc.

Giá nhà tăng mạnh nhất ở Mỹ, nơi tăng trưởng kinh tế và việc làm vững chắc giúp giá nhà danh nghĩa tăng 5,2% trong năm 2023, tính đến tháng 11.

Ngược lại, Đức, nơi kinh tế trì trệ, chứng kiến mức suy giảm giá nhà hàng năm 10,2% vào năm ngoái. Đây là mức giảm giá nhà tồi tệ nhất trong số các nền kinh tế Liên minh châu (EU), ngoại trừ Luxembourg.

Dữ liệu quốc gia cho thấy ở Úc và New Zealand, giá nhà đang tăng trở lại. Trong khi đó, ở Hàn Quốc, giá nhà đã ổn định sau khi chạm đáy vào giữa năm 2023. Tại EU, giá nhà danh nghĩa tăng 0,8% theo quí trong ba tháng tính đến tháng 9-2023, đảo ngược mức giảm vào đầu năm 2023.

“Chúng tôi tin rằng đợt điều chỉnh giá nhà ở châu Âu vẫn chưa kết thúc, nhưng có lẽ điều tồi tệ nhất đã qua”, Sylvain Broyer, nhà kinh tế trưởng phụ trách khu vực châu Phi, Trung Đông và châu Phi của tại S&P Global Ratings, cho biết.

Ông dự đoán, sự điều chỉnh giá sẽ tiếp tục diễn ra ở một số nước châu Âu do giá nhà vẫn còn cao trong bối cảnh lãi vay thế chấp cao và chi phí xây dựng cao. Tuy nhiên, đợt điều chỉnh còn lại “sẽ ở mức vừa phải”, Broyer nhận định.

Nhìn chung, quy mô điều chỉnh giá nhà toàn cầu trong năm ngoái nhẹ hơn dự kiến. Fitch Ratings ước tính, giá nhà danh nghĩa tăng 6% ở Mỹ vào năm ngoái, thay vì giảm 5% như dự báo trước đó. Giá nhà ở Anh ước tính chỉ giảm 2% trong năm ngoái, chứ không giảm đến mức 7% như dự báo. Ở một số nền kinh tế, bao gồm Mỹ, Úc và Anh, thị trường nhà ở đã chứng tỏ khả năng chống chịu bất ngờ, với mức điều chỉnh giá nhà không xóa bỏ hoàn toàn mức tăng được ghi nhận trong thời kỳ đại Covid-19, cả về danh nghĩa lẫn thực tế.

Nhưng ở một số nước ngoài OECD, bức tranh thị trường nhà u ám hơn. Tại Trung Quốc, nơi đang trải qua thời kỳ suy thoái nhà ở nghiêm trọng, Fitch dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong hai năm tới. Tổ chức xếp hạng tín dụng này cũng cảnh báo nhu cầu đầu tư nhà ở Trung Quốc “gần như đã biến mất” sau khi giá nhà giảm 7% trong hai năm qua