Thị trường nhà đất TP.HCM: Nghịch lý 'thừa trên - thiếu dưới' chưa có điểm dừng

Từ năm 2021, TP.HCM gần như không còn dự án nhà ở thương mại nào dưới 30 triệu đồng/m². Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, sự biến mất của phân khúc vừa túi tiền đang khiến thị trường lệch pha nghiêm trọng, hình thành cấu trúc méo mó như một "kim tự tháp ngược" – nơi tầng đế dành cho số đông ngày càng teo tóp, còn tầng thượng cao cấp thì phình to mất kiểm soát.

Thị trường bất động sản TP.HCM: Kim tự tháp lộn ngược và hệ luỵ của một cấu trúc méo mó

6 tháng đầu năm 2025, thị trường nhà ở TP.HCM chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung – một thực trạng không mới, nhưng ngày càng trầm trọng. Theo báo cáo vừa công bố của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn được triển khai trong nửa đầu năm, cung cấp tổng cộng 3.353 căn hộ trị giá hơn 10.000 tỷ đồng – tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp. Không một dự án trung cấp, cũng không một sản phẩm nào “vừa túi tiền” cho người dân có thu nhập phổ thông.

Thực tế này kéo dài chuỗi mất cân đối đã khởi phát từ năm 2021, khi thị trường bắt đầu quay lưng với nhu cầu ở thực – vốn là nền tảng bền vững của bất kỳ nền bất động sản phát triển lành mạnh nào. “Chúng ta đang xây một kim tự tháp lộn ngược – nơi đỉnh nhỏ đè lên phần đáy đã gần như biến mất”, HoREA cảnh báo.

Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không còn bất kỳ dự án thương mại nào có giá bán dưới 30 triệu đồng/m². Nhà ở xã hội cũng cùng chung cảnh ngộ – khan hiếm tới mức đáng báo động. Trong khi đó, giá căn hộ cao cấp đã vọt lên 90 triệu đồng/m², tương đương gần 10 tỷ đồng/căn – vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân đô thị.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi nhà ở thương mại chiếm tới 40,6% tổng diện tích sàn xây mới – cao hơn nhiều so với tỷ trọng trung bình 25% của các năm trước. Trong khi đó, nhà ở xã hội gần như “giậm chân tại chỗ”. Tính từ năm 2021 đến giữa năm 2025, TP.HCM mới hoàn thành 205.000 m² sàn nhà ở xã hội – chỉ đạt chưa đầy 12% mục tiêu 5 năm.

Nút thắt pháp lý – Gánh nặng trái phiếu – Ách tắc dòng tiền

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến nguồn cung bị bóp nghẹt chính là nút thắt pháp lý. Tính đến giữa năm 2025, TP.HCM còn tới 143 dự án nhà ở bị đình trệ vì vướng mắc pháp lý – chiếm gần 2/3 tổng số dự án gặp vấn đề. Phần lớn trong số này đã bị “treo” nhiều năm, gây lãng phí tài nguyên đất và cản trở phát triển đô thị.

Chưa dừng lại ở đó, gánh nặng tài chính đang phủ bóng lên toàn thị trường. Thời điểm kết thúc gia hạn thanh toán trái phiếu doanh nghiệp theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP đang đến gần (tháng 8/2025), trong khi chỉ riêng quý III năm nay, các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với khối nợ đáo hạn lên tới 68.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh tín dụng vẫn bị siết chặt và dòng tiền tắc nghẽn, nguy cơ “bong bóng nợ” là hiện hữu.

HoREA thẳng thắn nhận định: do độ trễ trong chính sách và triển khai dự án, bất động sản TP.HCM chỉ có thể phục hồi rõ nét kể từ cuối năm 2026 – nếu các rào cản hiện tại được tháo gỡ.

9 nhóm giải pháp chiến lược: Cấp bách và không thể trì hoãn

Trước tình trạng mất cân đối kéo dài, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM và các bộ ngành cần khẩn trương triển khai 9 nhóm giải pháp để khơi thông thị trường:

Tăng nguồn cung dự án mới, đặc biệt là hơn 370 khu đất đủ điều kiện triển khai theo Nghị quyết 171/2024/QH15.

Rà soát 220 dự án vướng pháp lý, xử lý dứt điểm 86 dự án đã “nằm bất động” trong nhiều năm.

Tháo gỡ ách tắc 68 dự án nhà ở thương mại, hiện đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.

Áp dụng cơ chế đặc thù cho 4 dự án trọng điểm theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Cải cách phương thức tính đơn giá thuê đất, đề xuất hạ tỷ lệ còn 0,25–0,75% để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung sớm, cấp “sổ hồng” để tạo thanh khoản cho cả người dân và chủ đầu tư.

Xử lý các dự án treo hơn 20 năm, đặc biệt là các khu dân cư như Bình Trưng Đông – Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc.

Đẩy nhanh thủ tục nhà ở xã hội, triển khai hiệu quả Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP.

Thúc đẩy thị trường cho thuê, đặc biệt là cho thuê ngắn ngày trong các khu chung cư để kích thích du lịch đô thị.