Thị trường nhà đất nhộn nhịp trở lại ở những khu vực đô thị hoá cao

Những tháng đầu năm 2023, thị trường nhà phố hay đất nền đều rơi vào tình trạng ảm đạm. Nhưng khoảng một tháng trở lại đây giao dịch bắt đầu rục rịch quay trở lại ở một số khu vực có tỷ lệ đô thị hoá cao.

Giao dịch xuất hiện trở lại với phân khúc đất nền và chung cư

Có thể thấy, ở những tháng đầu năm thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, nguồn cung và khối lượng giao dịch ở hầu hết các phân khúc đều sụt giảm, giá đất, giá nhà có xu hướng đi ngang.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của PV, khoảng 2 tháng trở lại đây, một số tỉnh hay khu vực lân cận trung tâm thành phố lớn, lượng giao dịch đã bắt đầu quay trở lại.

Chia sẻ với PV Reatimes, chị Đ.H.L, Trưởng phòng của một sàn giao dịch nhà đất tại Bình Phước cho hay, khoảng một tháng trở lại đây, nhiều nhà đầu tư đã đến địa phương này tìm kiếm cơ hội, nên giao dịch nhà đất bắt đầu sôi động trở lại, nhất là phân khúc đất nền đã được quy hoạch và cấp phép xây dựng ở các khu vực như: Đồng Xoài, Chơn Thành, Đồng Phú…

"Chỉ trong vòng một tháng, sàn giao dịch chúng tôi chốt hơn 22 lô đất nền. Khách hàng chủ yếu đến từ Hà Nội và TP.HCM, họ có sẵn tiền và hướng đến những dự án có pháp lý rõ ràng. Nguyên nhân khiến nhà đất Bình Phước sôi động là do tỉnh này đang chủ trương dồn lực vào phát triển hạ tầng giao thông với nhiều dự án được đầu tư, quy hoạch bài bản và các tuyến cao tốc sắp hình thành trong tương lai. Khi các tuyến cao tốc được hình thành và đưa vào hoạt động sẽ mang đến nhiều lợi thế phát triển hơn nữa cho khu vực, các giao dịch thậm chí sẽ còn tăng nhiệt tiếp trong thời gian tới", chị L nói.

Tại một văn phòng công chứng ở huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, không khí cũng nhộn nhịp trở lại khi lượng hồ sơ ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhẹ. Anh Ngọc Tiến, đại diện văn phòng công chứng này cho biết, lượng khách tới làm việc tại văn phòng tăng hơn so thời điểm trước Tết Nguyên đán. Đặc biệt, trong vòng 2 tuần trở lại đây, lượng hồ sơ ký chuyển nhượng tăng khá nhiều và tập trung chủ yếu vào phân khúc đất nền, chung cư.

Còn theo nhà đầu tư Hữu Tiến tại TP. Thủ Đức, giao dịch chốt thành công ở khu vực Long Thành tập trung lớn vào phân khúc đất nền với tầm giá 1,1 - 2 tỷ đồng. Tiếp đến là loại hình chung cư với tầm giá từ 1 - 3 tỷ đồng.

Anh Hữu Tiến cho rằng, có 2 lý do khiến giao dịch tăng đột biến trong thời gian gần đây. Một là lãi suất cho vay bất động sản đã có xu hướng ổn định. Điều này khiến những người có nhu cầu mua để ở thực và đặc biệt nhóm nhà đầu tư tay ngang mua để tích sản tự tin xuống tiền.

"Họ chủ yếu tìm sản phẩm đất nền tài chính dưới 2 tỷ đồng cho mục đích tích sản. So với thời điểm đầu năm 2023, giá đất đã giảm nhẹ nên tâm lý xuống tiền cũng mạnh dạn hơn. Nhìn chung, những người lựa chọn mua bất động sản thời điểm này đều mua những dự án có pháp lý tốt", anh Tiến chia sẻ.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land cho biết, từ đầu năm 2023 đến nay, phân khúc đất nền vùng ven các thành phố lớn, nơi mật độ dân số thấp, dân cư thưa thớt đang có giá rao bán xu hướng giảm liên tục 20 - 30% nhưng thanh khoản vẫn rất kém. Một số vị trí/dự án thuần đầu cơ tại nơi không có dân cư sinh sống, xa các tiện ích, đô thị thì gần như giao dịch bằng 0. Tuy nhiên ngược lại, các bất động sản có vị trí đẹp, có giá trị sử dụng (để ở, làm kho bãi, nhà xưởng,…) hoặc những bất động sản tập trung ở một thị trường, khu vực đô thị hóa cao, hạ tầng đang được đầu tư phát triển nhiều bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại.

"Người mua hiện tại quan tâm nhiều đến những bất đông sản có giá trị thực để ở, để kinh doanh và đi kèm mức giá bán hợp lý sẽ xuống tiền nhanh hơn. Các bất động sản thuộc khu vực có tỷ lệ đô thị hóa cao, dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích sống, thuận lợi kinh doanh khi giá giảm xuống một mức nhất định tuỳ khu vực mà thị trường chấp nhận được thì giao dịch sẽ có trở lại. Trong mấy năm qua, xu hướng đầu tư đất ven đô, đất nông nghiệp nở rộ khắp cả nước dẫn đến nhiều khu vực giá đất bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực vốn có, nhưng sau đợt điều chỉnh của thị trường lần này trong thời gian tới nhà đầu tư, người mua sẽ quan tâm nhiều về giá trị thực của bất động sản như vị trí, giá trị sử dụng…”, Bình cho biết.

Đối với phân khúc chung cư, có thể thấy, tâm lý của nhiều người hiện nay cũng ưa thích đầu tư bất động sản an toàn, sản phẩm thật, chất lượng tốt và pháp lý tốt. Đặc biệt là chính sách thanh toán dài hạn hoặc theo hình thức trả góp thì sẽ thu hút được lượng khách hàng và có giao dịch hơn.

Theo ông Nguyễn Thái Bình, thị trường đã trải qua nhiều biến động và đứng giao dịch từ giữa năm 2022 đến hiện tại. Đã gần một năm trôi qua, nhờ vào những chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng như sự điều tiết, thích ứng của thị trường (nhiều chủ đầu tư, chủ đất giảm giá, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất…), có thể thấy rằng khách hàng cũng như những nhà đầu tư đã bắt đầu đưa ra quyết định xuống tiền nhanh chóng hơn. Từ đầu tháng 4 đến nay, số lượng giao dịch tại Đông Tây Land đã bắt đầu tăng đáng kể.

Nhà phố, nhà riêng giảm mức độ quan tâm

Kể từ năm 2018, thị trường nhà phố TP.HCM phải đối mặt với nhiều khó khăn về quỹ đất cũng như cấp phép dự án mới, từ đó dẫn đến việc hạn chế đáng kể nguồn cung mới đối với phân khúc này. Tuy nhiên, đây cũng được xem là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ cho các khu vực tỉnh thanh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Đến nay, giá bán nhà phố tại các tỉnh này vẫn đang ghi nhận đà tăng tốt.

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường nhà phố TP.HCM không xuất hiện nguồn cung dự án mới tại khu vực trung tâm mà chỉ tập trung ở các khu vực xa trung tâm như: Quận 2, quận 9, TP. Thủ Đức hay Nhà Bè. Điều này có thể được lý giải bởi sự khan hiếm về quỹ đất để phát triển loại hình nhà xây sẵn trên đất này tại các quận trung tâm thành phố.

Theo ghi nhận của CBRE, tính đến quý I/2023, giá chào bán sơ cấp trung bình đối với loại hình nhà phố tại TP.HCM đang duy trì ở mức cao. Tại các khu vực xa trung tâm như quận 12, quận 9, Bình Tân, Tân Phú hay Nhà Bè, mức giá bán sơ cấp nhà phố đang dao động từ khoảng 83 - 204 triệu đồng/m2 đất, tương đương từ 7,8 tỷ - 19,3 tỷ đối với căn nhà phố diện tích 95m2. Riêng đối với các vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm và quận 2, mức giá sơ cấp thậm chí có thể lên đến hơn 500 triệu đồng/m2, tương đương gần 50 tỷ đồng cho một căn nhà phố diện tích 95m2.

Cũng theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm nhà phố trong 4 tháng đầu năm 2023 giảm 36% và nhà riêng giảm 34% so với cùng kỳ năm 2022.

Chia sẻ với PV, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết, từ đầu năm 2023 đến thời điểm hiện tại, thị trường nhà phố TP.HCM không ghi nhận bất kỳ dự án mới hay giai đoạn mở bán mới nào từ các dự án hiện hữu. Hầu hết các dự án đều có tốc độ bán chậm trên thị trường sơ cấp tại tất cả các khu vực quận, huyện của TP.HCM. Một số ít dự án vẫn có lượng giao dịch ổn định nhờ vào tình trạng pháp lý tốt cũng như nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.

"Không chỉ thị trường sơ cấp mà ngay cả thị trường thứ cấp tới nay cũng có dấu hiệu chững lại đáng kể. Số lượng giao dịch trên thị trường này đối với phân khúc nhà phố không nhiều và nếu có thì đa phần đến từ việc bán cắt lỗ do nhà đầu tư không chịu được gánh nặng tài chính trong bối cảnh hiện tại. Cụ thể theo thống kê của CBRE, giá bán thứ cấp đối với các sản phẩm nhà liền kề, nhà phố thương mại đều ghi nhận giảm lần lượt 0,25% và 2% so với cuối năm trước", bà Dung cho biết.

Cũng theo bà Dương Thùy Dung, loại hình nhà phố tại trung tâm TP.HCM được xem là kênh tích trữ tài sản từ bấy lâu nay và luôn được đa dạng đối tượng người mua săn đón. Những người mua nhà thuộc đối tượng này thường sở hữu nhiều bất động sản khác nữa. Vì vậy, mặc dù một số tuyến phố tại khu trung tâm có ghi nhận tình trạng cho thuê lại ảm đạm, tuy nhiên, tình trạng bán cắt lỗ loại hình này tại khu vực trung tâm chưa diễn ra nhiều.

"Dự kiến trong thời gian tới, khi nguồn cung tại trung tâm TP.HCM vẫn tiếp tục khan hiếm, thị trường nhà phố các khu vực ngoài trung tâm hoặc các tỉnh lân cận sẽ có nhiều động lực để tiếp tục phát triển", bà Dung nhấn mạnh./.