Thị trường M&A văn phòng: Sân chơi của 'cá mập'

“Việc đầu tư các tòa nhà văn phòng là bỏ tiền chẵn và thu tiền lẻ, phải 10-15 năm mới thu hồi được vốn, nên cuộc chơi này chỉ dành cho giới đầu tư có tiềm lực về tài chính”, một đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản cho hay.

Những thương vụ chuyển nhượng đình đám

Thị trường mua bán chuyển nhượng (M&A) văn phòng “mở bát” năm 2024 với câu chuyện bị cáo Trương Mỹ Lan cho biết con gái bà đang rao bán tòa nhà văn phòng Capital Place (số 29 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội) với giá 1 tỷ USD để khắc phục hậu quả vụ án xảy ra tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB). Tuy nhiên, phía hội đồng xét xử cho hay, theo thông tin con gái bà Lan là Chu Duyệt Phấn gửi tới tòa, cao ốc Capital Place chỉ được khách trả khoảng 360 triệu USD.

Cao ốc này được bà Trương Mỹ Lan mua lại từ CapitaLand vào đầu năm 2022, dưới danh nghĩa Viva Land - một doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái của Vạn Thịnh Phát. Thời điểm đó, CapitaLand thông báo mức giá chuyển nhượng 550 triệu USD (gần 12.500 tỷ đồng), là thương vụ M&A có giá trị lớn nhất của thị trường văn phòng trong năm 2022.

Theo thông tin từ con gái bà Lan, tòa cao ốc sau 2 năm sang tay đã mất giá gần 200 triệu USD. Dù vậy, một vĩ lãnh đạo trong ngành bất động sản nhìn nhận những tòa nhà văn phòng hạng A rao bán chỉ “đếm trên đầu ngón tay”, trong khi dự án Capital Place nằm ở vị trí đắt giá của Thủ đô, thường được lựa chọn đặt văn phòng của nhiều tập đoàn đa quốc gia nên sẽ có giá trị thực tế cao hơn.

Trước đó không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công tòa Saigon One Tower vào tháng 12/2021 và đổi tên thành IFC One Saigon. Đây được xem là một trong những dự án có vị trí đắc địa bậc nhất TP. HCM khi nằm trên khu đất vàng rộng hơn 6.600m2 tại giao lộ Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi, quận 1. Dự án có thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại bán lẻ.

Cũng vào đầu năm 2024, Gateway Hà Nội - với vai trò chủ sở hữu mới của tòa nhà FLC đã công bố đổi tên thành The West 265 Cầu Giấy (Hà Nội). Thương vụ mua lại tòa nhà này được Gateway Hà Nội tiến hành từ tháng 10/2022 với giá trị 2.000 tỷ đồng từ tay FLC (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng và không bao gồm giá trị của phần diện tích đã bán). Tòa nhà có quy mô 38 tầng, bao gồm văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại.

Một thương vụ đáng chú ý vào đầu năm 2023 là Techcombak đang hoàn tất việc chuyển nhượng bất động sản tại 191 Bà Triệu (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội). Đây là tòa tháp B Vincom 191 Bà Triệu được Techcombank mua lại từ Vingroup vào năm 2011 với mức giá được cho là 1.044 tỷ đồng. Sau đó, Techcombank chuyển trụ sở về địa chỉ này và đổi tên thành Techcombank Tower.

Dù đang đàm phán với đối tác, tuy nhiên báo cáo tài chính quý I/2023 của Techcombank đã ghi nhận khoản thu nhập từ bán bất động sản đầu tư quý I/2023 là 1.775 tỷ đồng, trong khi quý I/2022 ngân hàng không ghi nhận khoản thu này. Khoản thu này được cho là đến từ việc Techcombank bán đi tòa nhà tại 191 Bà Triệu, qua đó ghi nhận khoản lãi 730 tỷ đồng. Tuy vậy, ngân hàng chưa từng chính thức công bố về việc chuyển nhượng bất động sản 191 Bà Triệu cũng như đối tác mua lại tài sản này.

Tương tự, vào năm 2023, tòa cao ốc văn phòng D’. Saint Raffles, nằm tại khu đất vàng trung tâm quận 1, TP. HCM của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng được cho là đã đổi chủ “về tay” một ngân hàng. Điều gây chú ý tại lễ cất nóc dự án vào năm 2023 là hình ảnh trên tấm backdrop xuất hiện logo LPBank của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt. Thông tin chuyển nhượng tòa cao ốc được đại diện một công ty con của tập đoàn tiết lộ vào tháng 7/2022.

“Mảnh đất màu mỡ” được nhà đầu tư săn tìm

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho biết thị trường mua bán chuyển nhượng (M&A) văn phòng hiện có 2 nhóm nhà đầu tư. Nhóm thứ nhất là các quỹ đầu tư hoặc nhà đầu tư “nhắm” vào các tòa nhà văn phòng đã vận hành, quy mô vốn khoảng dưới 2.000 tỷ đồng.

Nhóm đầu tư này có sẵn một phần vốn, phần còn lại dùng đòn bẩy, họ tính toán tiền lời thu từ hoạt động cho thuê để bù đắp chi phí vay. Khi mua tài sản là tòa nhà văn phòng, nhóm này thường lựa chọn những dự án cần bán gấp để có cơ hội mua được giá tốt và kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Nhóm thứ hai khá đông là nhà đầu tư đi mua đất để xây dự án với quy mô vốn từ 100 - 700 tỷ đồng. Nhu cầu của nhóm này sử dụng khoảng 20-30% diện tích làm văn phòng công ty, còn lại cho thuê.

Ông Cần thông tin, trong những năm gần đây, thị trường M&A văn phòng ghi nhận 4-5 thương vụ lớn thành công, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư nước ngoài như Singapore, Malaysia, Hàn Quốc và một số quỹ đầu tư của Nhật Bản. Lợi thế của nhà đầu tư khối ngoại là huy động vốn với chi phí thấp nên sẵn sàng mua giá cao hơn so với các nhà đầu tư Việt Nam. Về bản chất, đầu tư các tòa nhà văn phòng là bỏ tiền chẵn và thu tiền lẻ. Do đó, dòng tiền đầu tư rất lớn và dài, phải xác định trong tầm 10-15 năm mới thu hồi được vốn cho nên “cuộc chơi” này chỉ dành cho nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính.

Gần đây, các nhà đầu tư Nhật Bản chủ yếu là những ông chủ giao dịch tương đối nhanh, nếu như trước đây phải mất từ 6-12 tháng mới hoàn thành một thương vụ thì nay chỉ xúc tiến trong vòng 3 tháng. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận một số nhà đầu tư nước ngoài như Hồng Kông, Đài Loan, Hàn Quốc... khi vào Việt Nam làm ăn đều mua tài sản là văn phòng, khách sạn. Hầu hết những tòa nhà này đều được gia đình quản lý, một phần sử dụng, một phần giữ tài sản ở Việt Nam.

Nhìn nhận trên thế giới, ông Cần cho biết thị trường văn phòng ở châu u và Mỹ đang trải qua giai đoạn khó khăn. Sau giai đoạn Covid-19, một số công ty cắt giảm chi phí, nhiều người làm việc từ xa hoặc trong một tuần chỉ đến văn phòng 3-4 ngày dẫn đến nhu cầu thuê mặt bằng lớn giảm, tỷ lệ văn phòng trống ở New York (Mỹ), London (Anh)… rất lớn. Tuy nhiên, giới đầu tư kỳ vọng thị trường văn phòng đang “chạm đáy” và có dấu hiệu phục hồi khi làn sóng trở lại làm việc tại văn phòng dần tăng lên.

Đối với thị trường văn phòng Việt Nam, Chủ tịch Sohovietnam đánh giá vẫn còn sơ khai, nhu cầu lớn nhưng lại thiếu nguồn cung. Hiện nay, các văn phòng chủ yếu đặt trong các căn hộ chung cư, hoặc nhà liền kề, nhà phố, trong khi các tổ hợp văn phòng hoặc trung tâm văn phòng lớn còn ít. “Do vậy, tôi cho rằng thị trường văn phòng ở Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn còn đầy tiềm năng trong hàng chục năm nữa”, ông Cần nhìn nhận.

Khối ngoại mở rộng địa bàn đầu tư

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận tại tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, thị trường văn phòng vẫn là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng và thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam là “mảnh đất màu mỡ” cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Ông David Jackson phân tích hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì liên quan đến tình hình việc làm và ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng. Nhưng việc nắm bắt các đặc điểm về cung - cầu, rủi ro - lợi nhuận, cũng như am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường.

“Mặc dù có những rủi ro ở một thị trường cận biên như Việt Nam, vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm. Suy cho cùng, Việt Nam duy trì mức tăng trưởng trung bình từ 2,5% - 3,5% mỗi năm trong suốt ba thập kỷ qua. Đây là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trong khu vực và thuộc những quốc gia hưởng lợi nhiều nhất từ chiến lược Trung Quốc + 1. Chưa kể, Việt Nam là một trong những ứng viên triển vọng nhất trở thành thị trường mới nổi trong thời gian tới”, ông David Jackson phân tích.

Ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý bộ phận đầu tư Savills Hà Nội, cho rằng Việt Nam thể hiện sự ổn định không chỉ về tình hình chính trị mà còn trong bối cảnh vĩ mô, nơi kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, với mức lạm phát duy trì thấp và tỷ giá được nhà nước kiểm soát ổn định hơn trong tương quan với các quốc gia khác trong khu vực. Do vậy, với lĩnh vực bất động sản, Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt.

Theo ông Toàn, mỗi phân khúc bất động sản của thị trường Việt Nam trong năm 2024 đều có những điểm nhấn đầu tư riêng thu hút nhà đầu tư ngoại, trong đó phân khúc bất động sản văn phòng cũng nhận được nhiều sự chú ý.

Theo quan sát của Savills, thị trường văn phòng chứng kiến tăng trưởng nguồn cầu từ khối doanh nghiệp năng lượng, sản xuất và tư vấn, góp phần duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM, xu hướng thị trường văn phòng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư nước ngoài có năng lực đầu tư và định vị sản phẩm đạt tiêu chuẩn xanh, kể đến các chứng chỉ như Leed, Well, Breeam...

Riêng với thị trường Hà Nội, ông Toàn cho biết các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu mở rộng phạm vi đầu tư tại các khu vực đang phát triển của thành phố thay vì tập trung tại các quận trung tâm nhằm đón bắt xu hướng dịch chuyển của các nhóm văn phòng cơ quan hành chính công tư, sự phát triển của hạ tầng giao thông thành phố, và xu hướng tập trung dân cư tại các dự án đại đô thị bao quanh thành phố.