Thị trường khó khăn, nhà đầu tư cá nhân vẫn có cơ hội

Dịch bệnh Covid-19 đã ảnh hưởng đến tâm lý “xuống tiền” của các nhà đầu tư bất động sản. Đa số các nhà đầu tư đều sẽ giữ tâm lý thận trọng, song thách thức luôn đi cùng cơ hội nếu nhà đầu tư biết cách nắm bắt.

Dòng tiền của nhà đầu tư sẽ không ngồi yên

Chia sẻ tại tọa đàm “Bất động sản thời kỳ mới: Đầu tư vào đâu?” diễn ra mới đây, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, thời gian vừa qua do tác động của dịch bệnh nên phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn. Một số nhà đầu tư tham gia vào thị trường phải thực hiện những giao dịch kéo dài 2 - 3 năm vì giao dịch chưa hoàn tất, dù dòng tiền đã sẵn sàng bởi những gặp khó khăn về quy trình phê duyệt hiện tại.

Trả lời cho câu hỏi có nên đầu tư bất động sản thời điểm này hay không? Bà Khanh cho rằng: “Đứng về tâm lý nhà đầu tư nước ngoài thì bất động sản khu vực châu Á, trong đó có Việt Nam, vẫn nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt là các dự án có pháp lý sạch. Các chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất sạch hầu như không có dấu hiệu giảm giá về giá trị đất. Nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang rất tự tin rót vốn vào thị trường Việt Nam. Còn ở góc độ người mua nhà trong nước, dù có tâm lý thận trọng nhưng bởi nhu cầu cấp thiết về nhà ở nên họ vẫn đang tìm kiếm các sản phẩm có giá hợp lý để mua”.

Ở góc nhìn khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định: “Trong bối cảnh hiện nay, với nhà đầu tư cá nhân thì luôn luôn có cơ hội. Với những nhà đầu tư trung hạn trong khoảng thời gian 3 - 5 năm thì họ sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư. Còn với những nhà đầu tư lướt sóng thì họ lại chọn đầu tư khi thị trường đang lên”.

TS. Hiển cho biết thêm, với doanh nghiệp bất động sản, vấn đề khó khăn chính hiện nay nằm ở quỹ đất và ra dự án mới. Ví như tại TP.HCM, quỹ đất doanh nghiệp đã mua từ nhiều năm nên giá nhà khi họ bán ra thị trường ở mức tương đối, người dân có thể mua được. Còn đến thời điểm hiện nay, để săn quỹ đất sạch là cực kỳ khó khăn và giá đất quá cao nên khi ra dự án hoàn thiện, giá bán căn họ phải rất cao. "Do đó, thời điểm này, chỉ những doanh nghiệp có năng lực thật sự tạo ra sản phẩm để người mua có thể chấp nhận với mức giá họ đưa ra thì mới duy trì được sự phát triển", ông Hiển đánh giá.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định: “Tại Việt Nam, người dân thích bất động sản là tài sản, có ít mua ít, có nhiều mua nhiều. Nếu có tiền nhàn rỗi khách hàng nên mua bất động sản mình yêu thích và hiểu rõ về sản phẩm để nhìn được tiềm năng phát triển của bất động sản đó. Đầu tư bất động sản muốn thắng phải có tầm nhìn. Bất động sản đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần, tức khi bỏ vốn vào bất động sản phải xác định đầu tư dài hạn và bài bản chứ không phải mua theo phòng trào”.

Cơ hội cho vùng ven “lên ngôi”

Theo quy luật thị trường, dòng tiền vẫn phải chảy, nếu kênh bất động sản nghỉ dưỡng đang ngưng hoặc “ngủ đông” thì vẫn còn đó những phân khúc khác như: Đất nền, nhà ở, bất động sản thương mại công nghiệp và mảng cho thuê sẽ thu hút dòng tiền nếu nhìn ở trung, dài hạn. Chia sẻ tại Toạ đàm, các chuyên gia nhìn nhận thấy vùng ven đang có nhiều sức hút với nhà đầu tư.

Lý giải sức hút của bất động sản vùng ven TP.HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, những vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An xưa nay đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tuy nhiên không được sôi động như trong thời gian gần đây. Nguyên nhân chính là việc nguồn cung tại TP.HCM giảm mạnh cùng với đó là xu hướng các doanh nghiệp lớn dịch chuyển ra vùng ven để làm các đô thị có quy mô lớn đã kéo theo làn sóng nhà đầu tư dịch chuyển về vùng ven.

Ví dụ như tại Đồng Nai, hiện có nhiều nhà đầu tư làm những dự án đô thị rất quy mô. Cùng với đó là những hạ tầng giao thông trọng điểm được đầu tư xây dựng. Ví dụ, dự án sân bay quốc tế Long Thành sau nhiều năm thì bắt đầu có những dấu hiệu rục rịch triển khai. Những vị trí gần sân bay trở thành nơi săn đón của các doanh nghiệp để tìm quỹ đất làm dự án.

Bên cạnh đó, những yếu tố tác động từ chiến tranh thương mại khiến làn sóng công xưởng của thế giới chuyển dịch về Việt Nam khiến cho phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển mạnh. Kéo theo đó là loại hình đô thị phục vụ cho các khu bất động sản công nghiệp.

Mỗi khu vực đều có một tiềm năng lợi thế riêng và tuỳ vào mức am hiểu của nhà đầu tư để quyết định nên đầu tư ở đâu.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, hiện nay đang có xu hướng đầu tư farmstay ở các tỉnh lân cận TP.HCM, vì giá đất các khu vực vùng ven ở TP.HCM tăng rất cao. Khi giá đất tăng đến mức nào đó cơ hội đầu tư không còn nên nhà đầu tư phải đi xa, đi xa thuyết phục được nhà đầu tư mua thì các sales phải tạo câu chuyện, câu chuyện ở đây là ngôi nhà nghỉ dưỡng, mua để nghỉ dưỡng vào cuối tuần và chờ tăng giá.

Nhưng theo TS. Hiển, rất khó để thành công với mô hình này vì giá đất của các khu vực này đã tăng rất mạnh trong vòng 5 năm nay, trong khi đất chủ yếu là đất nông nghiệp.

TS. Hiển cho rằng: “Đây không phải là câu chuyện mới, trước đây khoảng 10 năm đã có những người trung lưu mua 5 - 10ha để làm nhà vườn, nhưng sau đó họ nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, bảo trì nhà khá tốn kém, trong khi về ở xung quanh không có tiện ích. Câu chuyện này đang “sống lại” một lần nữa với nhà vườn diện tích nhỏ hơn khoảng 1.000 - 2.000m2. Tuy nhiên, tôi nghĩ sẽ rất khó khăn.

Do đó, với các nhà đầu tư cá nhân, chỉ nên mua những vùng nào sẽ có đô thị hóa, sẽ có dân sinh sống và mua phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí 10 năm”.

Trở lại câu chuyện của doanh nghiệp, ông Hiển cho rằng hiện nay khi đi tỉnh không còn dễ mua đất với giá rẻ nên doanh nghiệp phải “đánh hơi” được vùng nào có khả năng được đầu tư hạ tầng, đô thị hóa được. Doanh nghiệp phải tính toán nếu làm bất động sản ở vùng đó thì có hút được nhà đầu tư hay không, bởi, không phải cứ đi là thắng.