Thị trường khách sạn: Nguy cơ thừa cung

Chỉ trong vòng ba năm, từ 2016 đến 2018, hệ thống cơ sở lưu trú trên cả nước đã tăng thêm 130.000 phòng. Vốn đầu tư vào lĩnh vực khách sạn vẫn tăng cao và cơn sóng ngầm về tình trạng thừa phòng đang dần hình thành.

Tăng trưởng “nóng”

Sự tăng trưởng mạnh của khách du lịch trong nước và quốc tế đã tạo nhu cầu cao về cơ sở lưu trú khiến dòng vốn đầu tư không ngừng đổ vào lĩnh vực này, đặc biệt là những địa phương có bãi biển đẹp, những danh thắng thu hút nhiều khách du lịch.

Bản đồ khách sạn đã có sự thay đổi. Số lượng khách sạn, đặc biệt là phân khúc khách sạn cao cấp từ 4-5 sao, không chỉ còn tập trung vào những đô thị cửa ngõ, trung tâm kinh tế như Hà Nội, TPHCM như trước mà tỏa ra những địa phương thu hút nhiều khách du lịch.

Với những nơi có biển, dòng vốn cũng đã dịch chuyển, không còn đổ vào vài nơi quen thuộc như “thủ đô resort” Bình Thuận mà chuyển sang những địa phương Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, nơi đang đón nguồn khách rất lớn từ những thị trường hàng đầu của ngành du lịch như Trung Quốc, Hàn Quốc; hay đổ ra đảo ngọc Phú Quốc, nơi đang là một điểm du lịch hấp dẫn của du khách trong và ngoài nước.

Vào năm ngoái, Khánh Hòa và Đà Nẵng đã chiếm hai vị trí đầu trong trong tốp 10 tỉnh, thành có số lượng khách sạn 4-5 sao nhiều nhất cả nước. Trong khi đó TPHCM và Hà Nội lại đứng sau, lần lượt xếp ở vị trí thứ ba và thứ tư. Các tỉnh gồm Kiên Giang, Quảng Ninh, Quảng Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thừa Thiên - Huế và Lâm Đồng nắm giữ các vị trí còn lại.

Trong đó, Khánh Hòa đã vượt qua tất cả các địa phương khác để trở thành nơi có số lượng khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp nhiều nhất Việt Nam, với 14.398 phòng tiêu chuẩn 4-5 sao. Đà Nẵng có 10.289 phòng; TPHCM - nơi đón khoảng trên 50% lượng khách quốc tế của cả nước chỉ có 10.076 phòng; và Hà Nội chỉ có 8.267 phòng. Kiên Giang tuy phát triển sau nhưng với sức hút của đảo ngọc Phú Quốc đã trở thành nơi có đến 6.817 phòng ở phân khúc này, chỉ xếp sau Hà Nội.

Trong Báo cáo thường niên du lịch Việt Nam 2018 vừa mới phát hành vào tháng 7-2019, Tổng cục Du lịch nhận định, tiếp nối đà tăng trưởng của năm 2017, hệ thống cơ sở lưu trú tiếp tục là mảng thu hút vốn đầu tư trong năm 2018.

Tính đến hết năm 2017 cả nước có 508.000 phòng khách sạn, nhưng đến năm ngoái đã lên đến 550.000 phòng; còn tính trong vòng ba năm qua, hệ thống cơ sở lưu trú trên cả nước đã tăng thêm 130.000 phòng. Làn sóng đầu tư vẫn tập trung vào các khu nghỉ dưỡng biển, nghỉ dưỡng núi, nhà dân có phòng cho khách du lịch thuê (homestay) và khu căn hộ du lịch chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) tại khu vực duyên hải miền Trung.

Thêm vào đó, loại hình condotel ở các điểm du lịch đông khách như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh. Miền Bắc chiếm 33,6% về số phòng, miền Trung và Tây Nguyên chiếm đến 42,8%, còn miền Nam chỉ chiếm 23,6% và có tốc độ tăng trưởng thấp hơn. Quy mô của các cơ sơ lưu trú ở miền Trung cũng cao hơn miền Bắc và miền Nam.

Thách thức cung vượt cầu

Theo Tổng cục Du lịch, vào năm ngoái, lượng khách du lịch trong nước và quốc tế tiếp tục tăng trưởng tốt. Lượng khách quốc tế đã lên đến gần 15,5 triệu lượt, lượng khách trong nước đạt khoảng 80 triệu lượt. Tuy một số địa phương vùng duyên hải có công suất phòng khá cao, khoảng 70%, nhưng công suất phòng bình quân của hệ thống cơ sở lưu trú lại giảm, chỉ đạt 54%, giảm 3 điểm phần trăm so với năm trước đó.

Giới kinh doanh khách sạn cho rằng đây là số liệu đáng để tham khảo nhằm đánh giá đúng về tình hình kinh doanh thực tế trên thị trường. Không chỉ năm ngoái mà từ đầu năm đến nay tình trạng khan hiếm phòng tuy có nhưng chỉ xảy ra cục bộ, vào một vài thời điểm ngắn trong giai đoạn cao điểm du lịch hoặc khi có những đoàn khách lớn đổ dồn vào một điểm đến.

Thực tế, tình trạng thừa phòng khách sạn đã xảy ra ở một số địa phương. Điều này làm cho áp lực kinh doanh của doanh nghiệp khách sạn, đặc biệt là những người đang điều hành các khách sạn nhỏ và vừa, vốn đang phát triển rất nhanh về số lượng, ngày càng nặng nề hơn.

Có thể thấy tình trạng này khi quan sát một số địa phương. Trong nửa đầu năm nay, lượng khách du lịch đến Khánh Hòa vẫn tăng nhưng công suất phòng bình quân lại giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Theo số liệu từ Sở Du lịch tỉnh, trong sáu tháng đầu năm 2019, công suất phòng bình quân chỉ đạt đến 55%, có tháng chỉ có hơn 42%. Những nơi khác như Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc... dù đã có nhiều khách sạn nhưng hàng loạt dự án mới vẫn tiếp tục được phát triển và đang cần thêm nhiều khách để lấp đầy phòng.

“Dù chưa xảy ra trên quy mô rộng nhưng tình trạng cung vượt cầu đang xảy ra ở một số địa phương”, ông Tào Văn Nghệ, một chuyên gia trong lĩnh vực khách sạn, nhận xét. Ông cho rằng tình trạng này có thể thấy rõ nhất ở Khánh Hòa, còn Đà Nẵng thì đang thừa khách sạn ở phân khúc thấp dù ngành du lịch đã cảnh báo từ năm 2017.

Theo ông Nghệ, áp lực cạnh tranh của các doanh nghiệp khách sạn trong thời gian tới sẽ còn nặng nề hơn, không chỉ đương đầu với nguồn cung lớn từ các khách sạn truyền thống mà còn từ các loại hình lưu trú mới, đặc biệt là từ condotel.

Theo ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó chủ tịch Hội Khách sạn thành phố Đà Nẵng, trong khi tình hình kinh doanh khách sạn tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội khá ổn định thì nhiều địa phương đang khó khăn, đặc biệt là những nơi không có đường bay thẳng đưa du khách đến. Nguồn cung lớn khiến lợi nhuận thật trong lĩnh vực này đang có vấn đề. Tình trạng hạ giá để lấp đầy phòng là chuyện đương nhiên của thị trường khi thừa phòng nhưng nếu cứ hạ giá thì nhà điều hành sẽ không còn đủ điều kiện để nâng cao chất lượng dịch vụ.

“Điều này rất nguy hiểm và sẽ gây ra hiệu ứng domino. Khi chỉ cạnh tranh về giá thì khoản đầu tư dành cho chất lượng dịch vụ giảm, gây ra hậu quả lâu dài là làm giảm sức cạnh tranh”, ông nói.

Thực tế, tình trạng đối tác ép giá hay các khách sạn cạnh tranh về giá đã xảy ra. Có những khách sạn 4 sao tại Đà Nẵng báo giá khách đoàn chỉ 30-35 đô la Mỹ/đêm/phòng. Trong khi đó, mặt bằng giá chung tại Khánh Hòa hiện thấp hơn các địa phương khác, với các hợp đồng sỉ cho thị trường chiếm thị phần chi phối là Trung Quốc, nhiều khách sạn bán phòng 4 sao chỉ với giá 700.000 đồng/đêm, thấp hơn khoảng 30% so với những điểm du lịch biển khác. Doanh nghiệp lữ hành Trung Quốc có xu hướng đặt phòng sát ngày đưa khách đến thay vì đặt trước vài tháng hoặc một năm như trước đây, thường chỉ ký hợp đồng ngắn hạn và không đặt cọc.

Theo ông Quỳnh, hiện thị trường Việt Nam dựa vào lượng khách chính là khách trong nước và một số nguồn khách lớn như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, châu Âu. Thậm chí, có những địa phương chỉ lệ thuộc vào một, hai thị trường cho nên rất dễ bị ảnh hưởng khi thị trường có biến động. Vì thế, vấn đề sống còn là phải mở rộng thị trường.

“Nguồn cung khách sạn đang tiếp tục tăng trưởng và tình trạng thừa phòng sẽ tiếp tục tăng lên trong vài năm tới. Vì thế, nếu không mở rộng thị trường và đa dạng nguồn khách thì nguy cơ sẽ rất lớn”, ông Quỳnh nói.

Theo ông Tào Văn Nghệ, thị trường khách sạn đang có những diễn biến trái chiều. Một vài thành phố lớn vẫn còn nhu cầu về phòng thì quỹ đất và vị trí tốt cho các dự án khách sạn rất khan hiếm, trong khi nhiều địa phương khác có lợi thế về quỹ đất nhưng dư địa của thị trường lại nhỏ. Vì thế nhà đầu tư nên cân nhắc rất kỹ, xác định hướng đi, phân khúc thị trường và loại sản phẩm rõ ràng trước khi quyết định bỏ vốn vào lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng nhất là phát triển và giữ gìn giá trị thương hiệu.

“Lao vào cuộc cạnh tranh bán rẻ để thu hút khách không bao giờ là cách hay. Nhà điều hành khách sạn phải tránh cái bẫy này, bằng mọi cách phải giữ chất lượng, giữ thương hiệu thì mới tồn tại và phát triển được”, ông Nghệ nói.