MỚI

Trợ lý đầu tư M.AI

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường Hà Nội xoay trục: Đất nền trỗi dậy, chung cư lép vế

Thị trường Hà Nội đang chứng kiến màn xoay trục rõ rệt: đất nền đồng loạt tăng tốc về lượng quan tâm, nguồn cung và giá bán ngay từ quý I/2025, trong khi chung cư bắt đầu lộ diện những điểm nghẽn về hiệu suất khai thác cho thuê.

Đất nền vùng ven chiếm sóng thị trường, chung cư hụt hơi

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc đất nền, đặc biệt tại các khu vực vùng ven. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn – cho biết đất nền hiện là loại hình bất động sản ghi nhận mức độ quan tâm và lượng tin đăng cao nhất, vượt trội so với chung cư, nhà phố hay biệt thự.

Khảo sát với 516 môi giới cho thấy có đến 39% nhận định đất nền là phân khúc đang tăng trưởng mạnh nhất – tỷ lệ cao hơn đáng kể so với các loại hình khác. Riêng tại Hà Nội, 69% cho biết khách hàng đang dồn sự chú ý tới các khu vực vùng ven. Tuy nhiên, chỉ những nơi có hạ tầng kết nối tốt, pháp lý rõ ràng và mặt bằng giá hợp lý mới được đánh giá cao và có khả năng "chốt giao dịch".

Sức nóng của phân khúc này phản ánh rõ qua biến động giá. So với tháng 1/2023, giá đất nền tại Hà Nội đã tăng tới 42%. Nhiều địa phương lân cận ghi nhận mức tăng phi mã: Bắc Giang tăng 80%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh 52% và Hà Nam 50%.

Một phần động lực tăng giá đến từ kỳ vọng vào làn sóng sáp nhập địa phương – yếu tố từng tạo cú hích đáng kể cho bất động sản Hà Tây sau khi sáp nhập về Hà Nội. Dữ liệu cho thấy, từ năm 2016 đến nay, giá đất khu vực này đã tăng từ 2,6 đến 15 lần. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng “nóng” cũng để lại những hệ lụy đáng ngại như dự án bỏ hoang, hạ tầng chắp vá, tiến độ thi công đình trệ.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – cho rằng: “Việc sáp nhập có thể mở ra dư địa lớn cho thị trường, song nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến năng lực phát triển kinh tế địa phương. Đây là yếu tố cốt lõi bảo chứng cho sự bền vững của giá trị bất động sản.”

Chung cư mất dần sức hút vì lợi suất cho thuê suy giảm

Trái ngược với đà tăng của đất nền, phân khúc chung cư tại Hà Nội đang đối mặt với nhiều nghịch lý. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá bán trung bình căn hộ đã tăng 61% kể từ tháng 1/2023, đạt mức 63 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá thuê gần như "dậm chân tại chỗ", vẫn xoay quanh ngưỡng 13 triệu đồng/tháng.

Điều này dẫn đến hệ quả tất yếu: lợi suất cho thuê suy giảm rõ rệt. Nếu như quý I/2023, tỷ suất lợi nhuận đạt 4,9% thì đến quý I/2025, con số này đã tụt xuống còn 3,1%.

Đáng chú ý, các dự án chung cư mới phần lớn lại được phát triển tại các huyện vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm – nơi quãng đường di chuyển tới trung tâm lên tới 45 - 90 phút. Tuy vậy, giá bán lại dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m², thậm chí có dự án tại nội đô Hà Nội được chào bán tới 270 triệu đồng/m². Mức giá này được nhiều chuyên gia cho rằng đã vượt xa giá trị thực tế sử dụng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang dịch chuyển mạnh về phía các sản phẩm đầu tư có hiệu suất cao và tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn như đất nền.