Thị trường ế ẩm, xuất hiện bất động sản đua giảm giá tới hơn 50%

Thiếu dòng tiền, không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư buộc phải rao bán tài sản hoặc bán cắt lỗ tài sản tới 50 - 52%.

Trải qua hơn 5 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp. Theo đó, để kích cầu thanh khoản nhiều chủ đầu tư đã có chính sách ưu đãi cho khách mua thanh toán bằng tiền mặt.

Anh Huy - môi giới bán hàng tại một dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương, cho biết, cuối tháng 5 vừa qua, chủ đầu tư của dự án trên bất ngờ tung chính sách cam kết lợi nhuận đến 30% trong vòng 2 năm cho khách mua nhà tại dự án trên.

Tại Hà Nội, môi giới bán dự án trên địa bàn quận Long Biên cho biết, hiện đang có tổng mức chiết khấu lên tới 22,5%. Tuy nhiên, mức chiết khấu này chỉ áp dụng khi khách hàng trả thẳng 95% giá trị căn hộ.

Môi giới cho biết, như vậy một căn hộ có diện tích 73m2, 2 phòng ngủ tại dự án trên có giá 3,4 tỷ đồng, sau khi trừ chiết khấu cao nhất sẽ chỉ còn khoảng 2,7 - 2,8 tỷ đồng/căn.

Với các nhà đầu tư thứ cấp, thời gian qua cũng xuất hiện loạt thông tin bất động sản rao bán giảm giá sâu.

Anh Trần Văn Hiền (quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho hay, năm 2019 anh bỏ ra 1 tỷ đồng mua lô đất 100m2 ở thị xã Chơn Thành (tỉnh Bình Phước). Mới đây do cần vốn làm ăn, anh Hiền nhờ môi giới tìm khách để nhượng lại. Tuy nhiên, môi giới báo giá thấp hơn thời điểm tôi mua vào chưa tới 700 triệu đồng.

“Tôi tham khảo thị trường khu vực trên, cũng khá nhiều thông tin rao bán đất nền với mức giá tương đương. Nếu bán lô đất giá 700 triệu, tính cả số tiền một tỷ nằm đó trong gần 4 năm qua thì tôi lỗ hơn 50%” – anh Hiền nói.

Thực tế cho thấy, dù nhiều NĐT BĐS đã buộc phải rao bán cắt lỗ khoản đầu tư của mình từ 10-30% thậm chí hơn nhằm thu tiền về, giảm áp lực lãi vay ngân hàng, không phải ai cũng có thể sang tay khoản đầu tư của mình. Trong thời gian gần đây, nhiều mảnh đất của các NĐT đã rao bán cắt lỗ nhưng tiếp tục bị người mua ép giá giảm thêm tới 40-50%.

Theo công bố báo cáo mới đây của DKRA, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng 4, tương ứng với 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TP.HCM là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Xếp sau là Bình Dương với 39%.

Về thanh khoản, sau quý I với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%. Theo đơn vị nghiên cứu này, đến tháng 4, nhiều chủ đầu tư buộc phải áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Đáng chú ý, có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Còn về biệt thự nghỉ dưỡng, theo báo cáo tháng 5 của đơn vị này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%,… nhằm kích cầu khách mua.

So với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp có thanh khoản phục hồi nhẹ nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng, hạ nhiệt lãi suất. Tuy nhiên, ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, DKRA cho biết người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2023, đất nền rao bán tại nhiều địa phương phí Nam có động thái giảm 20-30% ở các giao dịch thứ cấp và ít nhất 5-10% ở nguồn hàng sơ cấp, nếu so với thời điểm đầu năm 2022, mức giảm phổ biến từ 100 triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi nền, thậm chí có nơi giảm sâu gần 40-50%. Những trường hợp giảm mạnh nhất tập trung chủ yếu ở nhóm các NĐT có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là mua đất trong giai đoạn đỉnh giá hay đu theo cơn sốt ảo ở những thị trường mới, chưa phát triển hạ tầng dịch vụ tương xứng.

Chia sẻ với truyền thông, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng tới khả năng chi trả của người mua nhà.

“Nhà đầu tư trong giai đoạn này khá thận trọng và đang trong trạng thái phòng thủ, chờ đợi. Vì vậy dòng tiền đổ vào mua bất động sản sẽ không nhiều vì chỉ một bộ phận người có sẵn tiền mặt mới tích cực tham gia thị trường", ông Lâm nói.

Thậm chí, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản tại Hà Nội, người mua nhà hoàn toàn có thể đàm phán giá trực tiếp với các chủ đầu tư.

“Thời điểm này những người đi mua nhà đều có nhu cầu thật và có tiền thật, không phải đi vay. Các chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền muốn tận dụng nguồn vốn từ khách hàng. Hiện tại, người mua nhà hoàn toàn có thể đàm phán giá trực tiếp với các chủ đầu tư” – ông Toản nói thêm.