Thị trường địa ốc: Tìm phân khúc hút khách cuối năm

Điều gì sẽ tạo nên nét vẽ cho thị trường và đâu là phân khúc được chú ý trong những tháng cuối năm 2021 đang là mối quan tâm chung của nhiều nhà đầu tư bất động sản.

Đất nền còn “nóng”

“Thật khó để tìm ra phân khúc nào khác tiềm năng hơn đất nền và nhà liền thổ từ giờ đến cuối năm. Đây là sự tiếp nối xu hướng đầu tư đã được định hình từ cuối năm 2020”, ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land trả lời khi được hỏi về phân khúc còn dư địa tăng giá trong những tháng cuối năm.

Theo ông Ngọc, từ cuối năm 2020 đến tháng 4/2021, phân khúc đất nền, liền kề và shophouse ghi nhận sự khởi sắc, nhất là ở khu vực ven đô và các tỉnh lân cận Hà Nội. Ông cho biết, tại nhiều khu vực ven trung tâm như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức…, giá đất nền và nhà ở thấp tầng đã tăng gấp đôi, vùng ven các tỉnh giá đất cũng tăng mạnh mà vẫn thu hút đông đảo nhà đầu tư.

Cũng theo ông Ngọc, điểm thú vị là thị trường vùng ven phản ánh khá rõ dòng tiền và lớp nhà đầu tư dẫn dắt. Ví dụ, với đất nền quanh Khu công nghiệp Quang Châu hay Khu công nghiệp Việt Yên (Bắc Giang), trong khi nhiều nhà đầu tư Hà Nội đổ tiền về để “lướt sóng”, thì các nhà đầu tư địa phương lại mua đất, cất nhà cho thuê để đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân.

“Nhà đầu tư bên ngoài đầu tư đất tại Bắc Giang chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ hưởng chênh lệch, còn nhà đầu tư địa phương tập trung xây nhà cho thuê, nhưng chỉ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mới đầu tư theo hướng này, bởi giá đất tại đây đã tăng rất cao”, ông Ngọc nói.

Liên quan tới việc đấu giá đất tại Phổ Yên, Thái Nguyên mới đây, nhiều ý kiến cho rằng việc được trả giá cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm gây ra tình trạng giá tăng “ảo”, nhưng theo quan điểm của ông Ngọc, mức giá đấu khoảng 10 triệu đồng/m2 đưa ra là hợp lý, còn việc giá đất tăng là bởi có vị trí đẹp, nếu chỉ dựa vào điều này để kết luận giá đất “sốt ảo” là vội vàng.

“Tôi có tham gia buổi đấu giá và có khảo sát trực tiếp khu vực đất đấu giá nằm giữa 3 khu công nghiệp, với vị trí này thì việc có những lô đất tăng giá vài ba lần là dễ hiểu. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải có khảo sát thực tế, tránh nghe thông tin một chiều”, ông Ngọc nhấn mạnh.

Còn khi được hỏi phân khúc chung cư có còn hấp dẫn, ông Ngọc cho rằng, phân khúc này thời gian gần đây không mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư khi giá chung cư tại Hà Nội tăng không đáng kể, việc tăng giá chủ yếu do các chủ đầu tư áp theo giai đoạn dự án, mức tăng trên thị trường thứ cấp cũng thấp và giao dịch ít, nếu cho thuê thì tỷ suất thuê cũng không cao, chỉ 3-4%/năm, nên trong ngắn hạn, đất nền và nhà liền thổ vẫn là phân khúc hút khách.

Chung cư: Thị trường thứ cấp kích thanh khoản

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Đức Huy, Giám đốc Kinh doanh BID Group cho rằng, cơn sốt đất nền đã tạm thời lắng xuống sau khi các địa phương mạnh tay chấn chỉnh lại thị trường và đưa ra các khuyến cáo.

Dù vậy, ông Huy cũng nhìn nhận, đất nền vẫn sẽ là kênh đầu tư hút dòng tiền bởi nhu cầu tích lũy tài sản qua đất, nhưng mức độ sẽ giảm xuống và có thể đi vào thực chất hơn (đầu tư dài hạn hoặc để ở - PV).

Với phân khúc chung cư, theo ông Huy, thị trường đang chứng kiến sự trở lại của sản phẩm bình dân, trung cấp. Các dự án chung cư ven đô đều thu hút sự quan tâm của người có nhu cầu mua nhà để ở, trong khi các dự án cao cấp chủ yếu đáp ứng nhu cầu đổi nhà và một số ít phục vụ nhu cầu đầu tư.

“Về bản chất, việc nhiều khách hàng có nhu cầu ‘lên đời’ chỗ ở cũng tạo ra thanh khoản nhất định cho thị trường, cả với dự án mở bán mới và các giao dịch thứ cấp. Điều thú vị là thị trường thứ cấp đang giữ vai trò khá quan trọng, thậm chí là quyết định một phần với thị trường sơ cấp, bởi nhiều khách hàng chỉ ký vào hợp đồng mua bán căn hộ mới khi đã chắc chắn tìm được khách mua cho ngôi nhà đang sử dụng”, ông Huy nói.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, cần ghi nhận thực tế giá sắt thép và các nguyên vật liệu khác tăng từ 30-40% có thể khiến giá thành căn hộ chung cư tăng khoảng 12-15% và tất yếu các dự án mở bán trong thời gian tới buộc phải tăng giá tương ứng.

Củng cố thêm nhận định này, báo cáo của Batdongsan.com.vn về thị trường bất động sản quý II/2021 cũng phản ánh khá rõ việc cơn sốt đất nền đã “giảm nhiệt” và sự quay trở lại của phân khúc chung cư.

Cụ thể, trong các tháng 4 và tháng 5/2021, số lượng lượt quan tâm tìm kiếm đất nền tại nhiều thị trường giảm mạnh so với tháng 3, trong đó mức suy giảm ở một số thị trường lớn trong tháng 4 như Hải Phòng là 34%, Bắc Ninh giảm 29%, Đà Nẵng giảm 21%..., sang tháng 5, mức suy giảm tại Bắc Giang là 49%, Bắc Ninh và Hà Nam là 46%, Vĩnh Phúc là 38%, Đà Nẵng là 36%, Quảng Nam là 35%... Đây cũng là những địa phương ghi nhận nhiều ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng ở đợt bùng phát dịch lần này.

Với phân khúc chung cư, theo báo cáo, đây là loại hình ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP.HCM trong tháng 5, với mức tăng lần lượt là 12% và 8% so với tháng 4. Nhu cầu được chia đều cho các dòng sản phẩm ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân.

Đánh giá xu hướng thị trường thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, phần lớn giao dịch sẽ tập trung ở nhóm nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc từ những nguồn khác. Đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng thời gian qua.

“Mỗi nhà đầu tư có nhu cầu, kỳ vọng và điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây là thời điểm thích hợp để tham gia vào thị trường. Theo đó, các vấn đề liên quan tới pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong sử dụng đòn bẩy tài chính là những yếu tố cần được cân nhắc trước khi quyết định đầu tư”, ông Khương nói.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, hiện là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị nguồn cung đón dòng vốn chảy vào thị trường khi dịch được kiểm soát, đồng thời sẵn sàn các phương án thay thế để ứng phó với những yếu tố bất định, linh hoạt trong công tác đào tạo và bán hàng vì dịch có thể quay trở lại bất cứ lúc nào.

Nhìn về dài hạn, ông Tuấn cho rằng, bất động sản Việt Nam vẫn rất tiềm năng so với các thị trường trong khu vực, khi tỷ lệ đô thị hóa còn chưa cao, ở mức 35% - thấp hơn đáng kể so với mức hơn 50% của Thái Lan hay hơn 60% của Trung Quốc, bên cạnh nguồn cầu nhà ở lớn từ gần 100 triệu dân.

“Có thể nói, sở hữu một ngôi nhà dường như là điều bắt buộc đối với một người trưởng thành tại Việt Nam và các dữ liệu thị trường tháng 5/2021 cho thấy, dòng tiền và sự quan tâm của nhà đầu tư có sự dịch chuyển nhất định sang phân khúc chung cư sau giai đoạn ‘sốt nóng’ của đất nền, cho nên lựa chọn những sản phẩm có mức giá tăng chưa cao là việc cần ưu tiên lúc này’, ông Tuấn khuyến nghị.