Thị trường địa ốc quý IV: Đã “kích” nhưng “cầu” chưa mạnh

Bên cạnh các động hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, thị trường bất động sản ở giai đoạn này cũng chứng kiến hàng loạt chính sách chưa từng có của chủ đầu tư dành cho người mua, thậm chí có dự án tiến độ thanh toán kéo dài bất ngờ đến 6-7 năm... Dẫu vậy, theo các chuyên gia, thị trường cũng chỉ mới bắt đầu chu trình phục hồi dần dần ở một số phân khúc, lực cầu vẫn chưa mạnh như mong đợi.

Nhiều chính sách kích cầu

Theo báo cáo thị trường bất động sản của viện nghiên cứu FERI thuộc Dat Xanh Services, trong 9 tháng năm 2023, cùng với các đợt tái cấu trúc diễn ra ở nhiều doanh nghiệp ngành địa ốc, Chính phủ đã có động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Theo đó, Tổ công tác của Chính phủ đã nỗ lực gỡ vướng pháp lý, giúp các dự án vượt khó khăn để tiếp tục triển khai. Cụ thể: Tổ công tác chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (28 dự án được hướng dẫn trực tiếp, 39 dự án thông qua rà soát của địa phương), tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu tại TP. HCM). Tại Hà Nội, Tổ công tác đã chỉ đạo, giải quyết 419 dự án, tương đương 58,8% so số lượng 712 dự án ban đầu và vẫn tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.

Đồng thời, từ tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục hạ lãi suất điều hành 4 lần, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%; lãi suất tái cấp vốn về 4,5%, giúp kéo mức lãi suất cho vay về gần mức đầu năm 2022. Theo ghi nhận hiện nay, các ngân hàng thương mại đưa ra lãi suất ưu đãi phục vụ sản xuất kinh doanh từ 6,5% - 7,5%/năm; lãi suất cho vay mua bất động sản trong thời gian ưu đãi 7,5% - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11% - 12%. Việc giảm lãi suất cho vay thể hiện quyết tâm của Chính phủ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Mặt khác, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm cũng tiếp tục được Chính phủ đẩy nhanh tiến độ, gấp rút triển khai, mang lại nhiều tín hiệu tích cực đến thị trường.

Về phía các chủ đầu tư, giai đoạn này, các doanh nghiệp cũng đã nỗ lực tung ra hàng loạt chính sách kích cầu chưa từng xuất hiện trên thị trường, thậm chí có dự án có tiến độ thanh toán kéo dài đến 6-7 năm. Mới đây, dự án Glory Heights thuộc quần thể Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức, TP. HCM) đã tung ra 4 chính sách bán hàng cùng lúc, trong đó có chương trình trả chậm trong 7 năm không lãi suất.

Masteries Centre Point cũng là dự án trong Vinhomes Grand Park đang tung chính sách thanh toán 35% nhận nhà trong 3 năm đầu, qua năm thứ 4 mới đóng tiếp 5% mỗi tháng. Còn Nam Long chính thức tung chính sách bán hàng mới khá hấp dẫn cho sản phẩm Grand Villa tại Waterpoint (Long An). Theo đó, khách hàng đóng 20%, kéo dài trong vòng 18 tháng đến khi nhận nhà (tương đương 1%/tháng). Một dự án khác của chủ đầu tư này là Mizuki Park tại khu nam TP. HCM đưa ra chính sách thanh toán 40% chia thành 7 đợt dàn trải trong 12 tháng kèm hỗ trợ lãi suất tốt.

Phú Đông Sky Garden của chủ đầu từ Phú Đông Group đang giới thiệu mẫu Pent-studio cùng chính sách thanh toán “sốc”. Cụ thể, thanh toán 5% ký hợp đồng mua bán, hỗ trợ lãi suất 0% đến khi nhận nhà; cố định lãi suất 6% trong vòng 2 năm sau nhận nhà. Đây là chính sách bán hàng chưa từng xuất hiện trong chiến lược của chủ đầu tư này. Được biết, dự án hiện đã cất nóc và sẽ bàn giao khoảng cuối năm 2024.

Lực cầu chưa mạnh

Tuy đã nhen nhóm những “đốm sáng” nhưng lực cầu trên thị trường vẫn chưa mạnh. Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của batdongsan.com.vn cho thấy, cả lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ.

Mức độ quan tâm loại hình đất nền trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Nguyên nhân chủ yếu là quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Với loại hình nhà thấp tầng, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. Theo đó, trong quý III năm 2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Ghi nhận lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TP. HCM tăng nhẹ 1%.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trong thời điểm hiện nay, trước sự đi xuống của thị trường, xu hướng chung của nhà đầu tư và người mua bất động sản là chờ đợi, nghe ngóng xem giá còn giảm nữa hay không. Điều này khiến các giao dịch thành công ở mức độ rất thấp.

Mặt khác, người mua vẫn “kén hàng”, có xu hướng tìm các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm, chủ đầu tư uy tín. Một số khác thì lại chờ tìm chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư. Một lý do khiến lực cầu còn yếu là do chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách bán hàng bất ngờ nên người mua cũng còn có tâm lý “săn” các sản phẩm của các dự án có chính sách giảm giá nhiều nhất bằng chiết khấu tiền mặt thay vì kéo dài thời gian thanh toán.

Kỳ vọng khởi sắc trong năm 2024

Vừa qua, tại diễn đàn bất động sản mùa Thu với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư” tổ chức tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết khoảng 23% doanh nghiệp bất động sản có thể chỉ “cầm cự” được hết quý III năm nay. Tuy nhiên, nhận định về khả năng hồi phục của thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, tại thời điểm này, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn trước.

Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “sin” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, xu hướng sẽ nhích lên chậm kéo dài đến hết năm 2023 và bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Khả năng chính thức phục hồi rõ nét từ giữa quý II/2024.

Lý giải về khả năng phục hồi thị trường, nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng: “Thị trường không thể khó khăn hơn được nữa mà chỉ tốt lên thôi, vì khó khăn lớn nhất đã qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào kỳ họp Quốc hội tháng 10 – tháng 11 tới, khi các luật quan trọng liên quan đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được thông qua”.

Chuyên gia tài chính, TS Cấn Văn Lực cũng khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng bất động sản, mà là giai đoạn thanh lọc. Ông Lực nhận định xu hướng thị trường bất động sản sắp tới có nhiều cơ hội hơn thách thức vì thách thức lớn nhất đã qua, thậm chí thị trường đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20% - 30%.

TS Lực nhận định thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ “ngấm” của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật quan trọng được Quốc hội thông qua trong kỳ họp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý.

Cùng nhận định đến quý II/2024, thị trường mới bắt đầu hồi phục và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025, TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng FERI, cho rằng sự phục hồi có thể bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, Cần Thơ sau đó lan tỏa sang các đô thị vệ tinh lân cận.