Thị trường địa ốc: Những đốm lửa mong manh

Thị trường bất động sản vẫn đang ở thế “giằng co” quyết liệt giữa bên bán và bên mua. Chủ đầu tư gồng mình để không phải giảm giá thêm, trong khi khách hàng lại giữ tâm lý chờ đợi giá “đáy”. Thanh khoản của thị trường cũng như những đốm lửa mong manh, thiếu bền vững. Gốc rễ vẫn nằm ở sức khỏe nội tại của doanh nghiệp chưa cải thiện nhiều, đặc biệt là nguồn vốn. Mọi chính sách hỗ trợ của Chính phủ dù đã khẩn trương, quyết liệt nhưng để thẩm thấu và xoay đổi thị trường, vẫn cần thời gian

Phục hồi như những đốm lửa

Thời gian gần đây, một số dự án chung cư chào bán ở TP. HCM đã tạo được hiệu ứng tốt về thanh khoản. Trong số đó, Glory Heights (thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức) được đánh giá là “bom tấn” của năm khi công bố bán gần 3.000 căn trên tổng số 3.500 căn chỉ sau 35 giờ đồng hồ, tỷ lệ hấp thụ hơn 85%.

Một dự án khác nằm trong quần thể Vinhomes Grand Park là Masteries Centre Point có chính sách thanh toán 35% trong 3 năm đầu, nhận nhà ở xong, qua năm thứ 4 mới đóng tiếp 5%/tháng cũng được người mua quan quan tâm. Hay tòa Hyid, 1 trong 5 block tại dự án MT Eastmark City (TP. Thủ Đức) có giá bán 42 triệu đồng/m2, đã thu hút đông đảo người mua nhà ở khu Đông vào ngày mở bán.

Trước đó, hồi đầu tháng 7/2023, Nam Long cũng gặt hái thành công khi tung chính sách bán hàng mới cho 2 dự án. Cụ thể, với Grand Villa tại Waterpoint (Long An), khách hàng chỉ cần đóng 20%, kéo dài trong vòng 18 tháng đến khi nhận nhà (1%/tháng). Tại thời điểm bàn giao, khách hàng sẽ đóng 10%, ngân hàng giải ngân 65%. Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay 6% trong vòng 12 tháng, đồng thời cam kết cho thuê trong vòng 18 tháng với lợi nhuận 4%/năm. Còn với dự án Mizuki Park tại khu Nam TP. HCM, Nam Long đưa ra chính sách thanh toán 40% chia thành 7 đợt dàn trải trong 12 tháng kèm hỗ trợ lãi suất. Cả hai dự án được công bố thanh khoản tốt, gần như bán hết số lượng căn hộ chào hàng.

Một trường hợp thành công khác là dự án Phú Đông Sky Garden (TP. Dĩ An, Bình Dương) của Phú Đông Group. Với chính sách thanh toán chưa từng có: khách hàng thanh toán 5% ký hợp đồng mua bán; chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất đến khi nhận nhà; cố định lãi suất 6% trong vòng 2 năm sau nhận nhà; ân hạn nợ gốc 2 năm kể từ lần giải ngân đầu tiên, dự án đã bán được tới 85% rổ hàng. Sự nỗ lực của các chủ đầu tư làm nên thành công cho các dự án nói trên được xem là những “đốm lửa” trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Dẫu vậy, với những người có kinh nghiệm đầu tư, những “đốm lửa” này còn rất mong manh, thanh khoản toàn thị trường có phục hồi nhưng chưa bền vững.

Chị Trần Thanh Hà, một nhà đầu tư thứ cấp ở quận 1 (TP. HCM), cho hay: “Tín hiệu tốt cho thị trường thì đã nhìn thấy do chủ đầu tư cố gắng đưa ra các phương án thanh toán thuận lợi cho người mua trong bối cảnh dòng tiền đầu tư cá nhân còn khan hiếm. Ví dụ khách mua có thể chọn cách trả 8 năm, hoặc 3 năm, 2 năm không lãi suất cho một căn chung cư. Mới nghe thì có vẻ hấp dẫn, nhưng bản chất, giá bán cho từng phương thức hoàn toàn khác nhau, càng trả dài hạn thì mức giá bán càng tăng tương ứng. Mức giảm giá chưa đạt kỳ vọng của khách hàng”.

Anh Nguyễn Thanh Sơn, giám đốc pháp chế của một công ty tư vấn bất động sản tại quận 5, cũng thừa nhận: “Nghe quảng cáo thì hấp dẫn nhưng mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và không giảm như mong muốn của người mua. Các chủ đầu tư chỉ đưa ra chính sách trả góp dài hạn hơn nhằm tạo điều kiện thanh toán cho người cần nhà. Chủ đầu tư vẫn phải vay lãi suất cao và khó vay do vướng nợ xấu, thiếu tài sản đủ điều kiện thế chấp, dự án mới vẫn vướng mắc pháp lý chưa bung nổi hàng, nên lượng hàng hiện có phải tính toán làm sao để không giảm giá. Trong khi người mua không thanh khoản được tài sản đất đai hiện có, đi vay thì lãi suất vẫn chưa tốt, tâm lý chờ giá đáy, thì rõ ràng thị trường giống như người gãy chân mà đứng dậy tập đi, chưa đứng vững nổi”.

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc DKRA Group, thừa nhận, việc giảm lãi suất thời gian qua tuy là điều kiện cần thiết nhưng vẫn chưa đủ để tạo động lực cho thị trường bất động sản hồi phục trong ngắn hạn. Hiện nay, các chủ đầu tư chấp nhận vay mức lãi suất này để “gồng” qua thời điểm khó khăn nhưng vẫn khó vay. Còn đối với nhà đầu tư cá nhân, mức lãi suất này vẫn quá cao, khiến thanh khoản thị trường chưa thoát “ì ạch”.

Ở một góc nhìn khác, ông Hoàng Thông, Giám đốc Công ty bất động sản Phú Quý (TP. Thủ Đức) cho hay, tính thanh khoản thị trường bất động sản chưa được “kick off” do doanh nghiệp khó tiếp cận vốn. Rất nhiều doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng vì không còn tài sản đảm bảo hoặc tình hình tài chính yếu kém. Nhiều doanh nghiệp bị chuyển nhóm nợ xấu. Đây là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc có thêm nguồn cung tốt và mạnh dạn hạ giá sản phẩm.

“Vì vậy, thị trường đang cho thấy sự ‘giằng co’ quyết liệt của bên bán đang gồng mình để không phải giảm giá và bên mua thì đang chờ giá xuống nữa mới mua. Thanh khoản cũng vì vậy mà chưa thể chuyển biến một cách mạnh mẽ, sự hồi phục của thị trường mong manh lắm”, ông Thông phân tích.

Vẫn chìm trong khó khăn

Theo một đại diện của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 tiếp tục trạng thái trầm lắng, nguồn cung thiếu trầm trọng ở tất cả phân khúc sản phẩm, cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá trung bình khá. Sang tới tháng 8/3023, giao dịch vẫn trầm lắng trên diện rộng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai nhiều dự án bất động sản, cắt giảm lao động.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính từ đầu năm tới tháng 7/2023, nhà ở thương mại hoàn thành chỉ 25 dự án với khoảng 10.000 căn, bằng khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện cả nước đang triển khai xây dựng 659 dự án và chỉ bằng khoảng 60,4% so với 6 tháng cuối 2022. Cả nước chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Dự án được cấp phép mới khoảng 23 dự án (bằng khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022).

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, chỉ bằng 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022. Còn dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng năm 2023 số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới chỉ có 2.179 đơn vị, giảm tới 58,9% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 654 đơn vị, tăng tới 21,6% so với cùng kỳ năm trước.

Chuyển động chính sách – đường còn xa ngái

Giám đốc Công ty bất động sản Phú Quý, ông Hoàng Thông cho rằng, thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái và chính sách hỗ trợ thị trường nhưng mức độ “thẩm thấu” nhìn chung còn hạn chế. “Dù đã có trợ lực chính sách nhưng việc thị trường vẫn như người bệnh đang bước đi rất tập tễnh, chưa có chuyển biến tích cực suốt 6 tháng qua khiến nhiều ý kiến cho rằng, liệu lực cản có đang nằm ở khâu thực thi chính sách. Tôi chỉ thấy hô hào trên ti vi thôi, còn thực tế các bộ, ngành, địa phương hiện nay vẫn gần như ‘giậm chân tại chỗ’ chứ không thực sự quyết liệt thực hiện chỉ đạo từ phía Chính phủ. Cơ quan cấp trên họp nhiều nhưng cơ quan cấp dưới vẫn làm thinh, làm lơ, né tránh và đùn đẩy trách nhiệm,” ông Thông chia sẻ.

Ông Thông cũng dẫn chứng, Nghị định 10-NĐ/CP chính thức có hiệu lực từ ngày 20/5 đã cho phép cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel nhưng đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có một căn nào được cấp sổ. Trong khi đó, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel vẫn trong trạng thái mòn mỏi chờ sổ hồng.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương đang có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã được cấp phép xây dựng khẩn trương xem xét, kiểm tra thủ tục pháp lý, nhanh chóng lập danh mục công bố công khai để các ngân hàng có cơ sở cho vay vốn. Tuy nhiên, đã hơn 2 tháng trôi qua, gói tín dụng này vẫn chưa giải ngân được. Nguyên nhân là các địa phương vẫn chưa công bố công khai danh mục dự án nên các ngân hàng chưa thể cho vay vốn.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM chia sẻ, pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện là ba vướng mắc cơ bản của thị trường này. Hiện, có hàng nghìn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ; vướng điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho rằng hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Tất cả các yếu tố đó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Chu Wang, phụ trách mảng đầu tư bất động sản của một quỹ đầu tư nước ngoài, cho hay hiện nay, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như thủ tục phê duyệt dự án, dòng tín dụng chưa thông thoáng, tâm lý người mua chờ đợi, thậm chí là mất niềm tin. Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá bán nhà cao hơn cho người dân và rơi vào vòng luẩn quẩn là khó thanh khoản.

“Thị trường không xấu thêm, nhưng sự phục hồi rất chậm chạp, giống như chúng ta thắp được những đốm lửa nhưng vẫn đi trong một màn sương mù dày, đòi hỏi mỗi chủ đầu tư, mỗi nhà môi giới, phải kiên trì tìm lối thoát cho bản thân mình. Chủ đầu tư vẫn chưa thể trông chờ vào sức bật chung của toàn thị trường như giai đoạn hai năm trước đây. Đây là thời kỳ mà tính cạnh tranh về sản phẩm, năng lực, sức bền của chủ đầu tư khốc liệt hơn nữa”, ông Chu Wang nhận xét.