Thị trường địa ốc ngóng "vắc-xin" chính sách

Cải cách thủ tục hành chính theo hướng cắt giảm những thủ tục rườm rà, sửa đổi, bổ sung những khung chính sách sát với thực tế được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản gia tăng sau khi dịch được kiểm soát.

Rào cản thủ tục hành chính...

Thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn bởi diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, song theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, không vì vậy mà các doanh nghiệp có sự chùn bước, bởi đây cũng là lúc kỳ vọng hơn vào việc Chính phủ và các cơ quan, ban ngành sẽ đẩy nhanh sửa đổi, ban hành các chính sách mới hỗ trợ cho thị trường địa ốc.

Trên lý thuyết, một dự án xây dựng thường kéo dài từ 2-3 năm, thế nhưng thực tế có thể mất tới 3-5 năm, thậm chí dài hơn để hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Việc dự án bị kéo dài trong điều kiện bình thường vốn dĩ đã gây nhiều khó khăn, thì trong thời điểm dịch bệnh càng là gánh nặng cho doanh nghiệp.

TP.HCM là nơi được trông chờ nhất về việc cởi trói nguồn cung bất động sản suốt thời gian qua. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện Thành phố có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần “đất công xen cài”, cho dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này.

Cuối năm ngoái, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ đầu tháng 2/2021, trong đó đưa ra phương án giải quyết tình trạng “đất xen kẹt” gây tắc nghẽn trong việc cấp phép cho các dự án mới triển khai, nhưng đã hơn 6 tháng qua vẫn chưa có tiêu chí hướng dẫn cụ thể.

Đơn cử như trường hợp một dự án tại phường Phú Thuận, quận 7 có diện tích hơn 77.300 m2, dù diện tích đất công xen cài chỉ chiếm 2,2% diện tích dự án (tương đương hơn 1.758 m2, gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án), nhưng vì chưa có hướng xử lý nên chưa thể đóng được tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo. Tương tự, rất nhiều dự án bất động sản của các chủ đầu tư như Quốc Cường Gia Lai, Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh… đều vướng “đất công xen kẽ” khiến dự án “bất động” thời gian dài.

Trong văn bản kiến nghị gửi Chính phủ hồi trung tuần tháng 8/2021, UBND TP.HCM đã khẩn thiết đề xuất cần sớm có văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 148/2020 để “cởi trói” cho các dự án. Bên cạnh đó, trên cơ sở rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành, UBND Thành phố cũng kiến nghị bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung 44 vấn đề liên quan đến các văn bản pháp luật về bất động sản có sự mâu thuẫn, chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn.

Thực tế, không chỉ riêng TP.HCM, vướng mắc thủ tục pháp lý bất động sản còn là chuyện đau đầu với chủ đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước. Lãnh đạo một số địa phương thời gian qua cũng đã có những kiến nghị về việc chưa có các quy định mang tính thống nhất để đối chiếu áp dụng, gây khó khăn lớn trong quá trình thực thi pháp luật.

Chia sẻ tại một buổi tọa đàm liên quan tới thủ tục dự án mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP - Invest cho biết, một số quy định pháp luật mới có quá nhiều sự khác biệt so với các quy định vẫn còn hiệu lực khác nên gây ra tranh cãi, giống như câu chuyện “con gà và quả trứng”.

Từ Nghị định 148/2020 tới Nghị định 30/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, hay Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ vừa ban hành, vẫn chưa thực sự thẩm thấu vào thị trường. Trước đó, một số cơ chế, chính sách mới được Nhà nước ban hành như Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Bảo vệ môi trường có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 cũng có một số nội dung khiến các nhà phát triển bất động sản lúng túng.

... Cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản - xây dựng là ngành cấp 1, có thể nói là tương đương với các ngành công nghiệp chế biến - chế tạo, nông nghiệp ở nước ta hiện nay. Đóng góp của ngành này vào GDP các năm gần đây vào khoảng 11%, trong đó bất động sản là 4,5% GDP và xây dựng là gần 6%; doanh thu của bất động sản chiếm khoảng hơn 2% và lợi nhuận chiếm khoảng 7% của toàn bộ khu vực doanh nghiệp Việt Nam, thúc đẩy tới 35% ngành nghề, lĩnh vực của nền kinh tế.

Số liệu trên cho thấy, hoạt động bất động sản luôn có một vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh tế nói chung, nên việc sớm khơi thông chính sách không chỉ đơn thuần là tháo gỡ khó khăn cho thị trường và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn tạo lực đẩy để cả nền kinh tế sớm hồi phục trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cengroup cho rằng, những chính sách mang tính cởi mở và tạo điều kiện thông thoáng cho môi trường kinh doanh rất được doanh nghiệp hoan nghênh, nhưng từ khi ban hành chính sách tới việc cụ thể hóa còn độ trễ lớn, có những chính sách được doanh nghiệp nhiều lần góp ý và mong muốn cơ quan quản lý sớm thay đổi, nhưng chưa được đáp ứng.

Chẳng hạn, theo ông Hưng, về sửa đổi Luật Đất đai, trong đó giao quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất rõ ràng, rành mạch để doanh nghiệp có thể ghi nhận vào báo cáo tài sản của doanh nghiệp mình, đặc biệt là loại tài sản gắn liền với đất đi thuê trả tiền hàng năm. Tài sản thì của doanh nghiệp, nhưng lại nằm trên đất thuê, nên gặp khó trong việc thế chấp cũng như ghi nhận các quyền tài sản đó khi hạch toán. Do đó, doanh nghiệp cần động thái hỗ trợ cụ thể hơn của Nhà nước như nhanh chóng tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý dự án, kinh doanh bất động sản…

Còn nhiều nút thắt lớn trong việc triển khai dự án bắt nguồn từ những bất cập của Luật Đất đai và các thành viên thị trường kỳ vọng các vướng mắc này sớm được giải quyết khi kỳ họp Quốc hội khóa XV đã quyết định đưa dự án Luật Đất đai sửa đổi vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 của Quốc hội. Làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường hôm 19/8 vừa qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng yêu cầu đẩy nhanh tốc độ hoàn thiện dự thảo Luật sửa đổi.

Từ phía Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã có văn bản đốc thúc các cơ quan sớm xem xét và đưa ra các giải pháp trong phạm vi cho phép để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp.

Được biết, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi các thành viên thị trường cho dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó có nhiều nội dung quan trọng được nhận định sẽ tác động lớn đến hoạt động kinh doanh lĩnh vực này, trong đó sẽ nới thêm các điều kiện ưu tiên cho những doanh nghiệp và dự án đầy đủ pháp lý để triển khai sớm hơn so với trước đây, đồng thời siết chặt hơn các điều kiện về kinh doanh bất động sản của các cá nhân để giảm tình trạng “cò” đất thổi giá...

“Chúng tôi đang nghiên cứu sửa đổi, trình Chính phủ vào quý III hoặc IV/2021 để sớm ban hành trong thời gian tới”, ông Khởi nói.

Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường hồi đầu tháng 8/2021 cũng đã trình Thủ tướng Chính phủ phương án cắt giảm, đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ. Theo đó, dự kiến số lượng thủ tục hành chính đề nghị bãi bỏ, đơn giản hóa là 153/178 thủ tục, trong đó lĩnh vực đất đai là 12/16 thủ tục.