Thị trường địa ốc kỳ vọng gì sau ngày 1/8?

Các chủ đầu tư và nhà đầu tư đều kỳ vọng vào các luật sửa đổi hiệu lực từ hôm nay. Tuy nhiên, những băn khoăn vẫn còn đó khi chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn đồng bộ.

Là người nước ngoài trực tiếp tham gia thị trường bất động sản Việt Nam suốt 16 năm qua, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận thấy mỗi khi các luật liên quan được sửa đổi, thông qua và có hiệu lực đều tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường.

Lần này, không chỉ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm mà một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cũng có hiệu lực sớm từ ngày 1/8, đảm bảo tính đồng bộ, chặt chẽ cho sự vận hành của thị trường bất động sản.

"Mọi kỳ vọng hướng về hôm nay, khi các luật sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Đây có thể xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản", ông David Jackson đánh giá.

Thời kỳ siêu lợi nhuận chấm dứt

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng các luật sửa đổi sẽ giúp thị trường đi vào trạng thái phát triển bền vững.

"Sau một cơn bạo bệnh, tất cả đối tượng tham gia thị trường, đặc biệt là chủ đầu tư và nhà đầu tư, đã nhận thấy vấn đề phát triển quá nóng và cần phải điều chỉnh, họ sẽ thận trọng hơn và chỉn chu hơn trong các quyết định đầu tư", ông Phúc nêu quan điểm.

Đối với ông, một thị trường phát triển bền vững là khi tất cả phân khúc đều phát triển bền vững.

Điều đó có nghĩa phân khúc nhà vừa túi tiền có thể có mãi lực và tỷ trọng doanh số tốt hơn, nhưng không có nghĩa sản phẩm cao cấp, hạng sang không bán được.

"Một thị trường bền vững là thị trường được định giá đúng, giá cả phản ánh đúng giá trị bất động sản. Phân khúc thấp cấp vẫn có thể không bán được nếu sản phẩm không tốt; và ngược lại, nhà cao cấp, hạng sang sẽ được hấp thụ tốt nếu định giá đúng giá trị và người mua cảm nhận được giá trị đó", ông Phúc nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng các khó khăn của thị trường thời gian qua chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc" bởi việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người "làm thật, chơi thật". Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

Đứng trên góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quang Phúc cũng khẳng định "thời kỳ siêu lợi nhuận của bất động sản đã chấm dứt".

"Trước đây các doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận lên đến 50-70%, thậm chí 100%, nhưng thời điểm hiện tại, chủ đầu tư mà kỳ vọng lợi nhuận cao, nâng giá bán thì không khác gì 'đâm đầu vào chỗ chết'. Chi phí tạo lập bất động sản có xu hướng tăng lên, chủ đầu tư chỉ có thể kỳ vọng lợi nhuận khoảng 10-15%", ông Phúc nói.

Ấp ủ niềm tin cho các dự án

Trong bối cảnh này, ông Phúc chia sẻ Phú Đông Group vẫn tiếp tục lên kế hoạch cho những dự án mới, với kỳ vọng đầu tư thêm 1-2 quỹ đất trong năm nay, bên cạnh các dự án chủ lực đang triển khai. Trong đó, doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Còn đối với Vinhomes, "ông lớn" đầu ngành tin rằng việc các luật được thực thi sẽ tháo gỡ phần lớn vướng mắc pháp lý của các dự án. Cùng nỗ lực thúc đẩy của Chính phủ và các địa phương, doanh nghiệp dự báo thị trường bất động sản sẽ có chuyển biến tích cực rõ nét.

"Đây cũng là động lực quan trọng để Vinhomes tiếp tục giới thiệu các dự án/phân khu mới, đạt được những thành tích nổi bật trong 6 tháng cuối năm 2024, hoàn thành các chỉ tiêu kinh doanh đã đề ra với Đại hội đồng cổ đông", đại diện công ty nhấn mạnh.

Các chủ đầu tư kỳ vọng những quy định mới sẽ tháo gỡ phần lớn vướng mắc pháp lý của các dự án trong thời gian tới.

Trong khi đó, Novaland cũng đang chờ mong những quy định pháp lý mới sẽ gỡ khó cho các dự án hiện tại của doanh nghiệp, đặc biệt là đối với dự án trọng điểm NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận).

Chủ đầu tư này kỳ vọng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, dự án sẽ sớm được xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền thuê đất, xây dựng và bàn giao 820 sản phẩm cho cư dân.

"Tuy nhiên, tình hình hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn của thị trường và thách thức về thanh khoản, tiến độ hoàn thiện pháp lý. Để có thể sớm phục hồi hoạt động kinh doanh, cần sự chỉ đạo tháo gỡ triệt để của Chính phủ, cơ quan ban ngành cũng như sự tiếp tục hỗ trợ của các đối tác tài chính, khách hàng trong thời gian tới", lãnh đạo Novaland nói thêm.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có trên 1.200 dự án với tổng giá trị 30 tỷ USD đang nằm chờ rà soát thanh tra.

Với các luật sửa đổi lần này, ông cho rằng quan điểm của các nhà làm luật là không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc đẩy mạnh năng lực thực tế.

Ông David Jackson cũng đánh giá các luật mới đi vào hiệu lực sẽ thúc đẩy các dự án đình trệ được hồi sinh và tăng tốc, trong khi các dự án mới cũng được rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý.

"Các luật mới khi đi vào cuộc sống sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch, tăng tính an toàn, nhất quán, qua đó niềm tin của các chủ đầu tư và nhà đầu tư cũng sẽ tăng lên, đảm bảo cho họ yên tâm cam kết làm ăn lâu dài", ông David nhận định.

Thực tế, trong nửa đầu năm nay, Viện Nghiên cứu Tài chính - Bất động sản của Dat Xanh Services (DXS-FERI) đã ghi nhận sự tái khởi động các chủ đầu tư khi nỗ lực hoàn tất việc tái cấu trúc, triển khai dự án mới khắp cả nước, cũng như công bố các mục tiêu tài chính và kế hoạch phát triển đầy tham vọng.

Băn khoăn chất lượng các nghị định, thông tư

Dẫu vậy, theo ông David, các bên tham gia thị trường đều mong mỏi sớm có nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể, đồng bộ và diễn giải nhất quán. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để "ngấm" chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng bày tỏ băn khoăn các nghị định, thông tư dưới Luật liệu có phát sinh thêm những điểm nghẽn hay không.

"Vấn đề chất lượng các văn bản dưới Luật vẫn là băn khoăn rất lớn của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Liệu tới đây các văn bản này có thực sự tháo gỡ khó khăn hay không?", lãnh đạo hiệp hội chia sẻ.

Thực tế, tính đến hôm nay (1/8) khi các luật sửa đổi đã chính thức có hiệu lực, hệ thống nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương vẫn chưa hoàn thiện.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Lê Quốc Kiên với nhiều năm tham gia thị trường cũng bày tỏ bản thân có nhiều hi vọng rằng thị trường sẽ phục hồi sớm, không chỉ do các luật đi vào hiệu lực sớm hơn, mà còn bởi có niềm tin vào ý chí, quyết tâm đẩy nhanh đà phục hồi thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước.

"Tuy nhiên, về quyết định đầu tư, tôi vẫn chờ các văn bản hướng dẫn triển khai để xem cụ thể các luật khi vận dụng vào thực tế sẽ như thế nào. Bên cạnh đó, tôi vẫn đang quan sát đà hồi phục của nền kinh tế, bởi vì đến cuối cùng, túi tiền của mọi người mới là yếu tố quyết định chính đến đà hồi phục của thị trường bất động sản", ông Lê Quốc Kiên chia sẻ.

Dù vậy, nhìn vào những gì đã diễn ra trên thị trường giai đoạn 10 năm trước, ông vẫn kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu tan băng vào cuối năm nay, tiến tới hồi phục trong năm sau và tăng trưởng trở lại từ năm 2026.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group cũng dự đoán điểm bứt phá của thị trường sẽ rơi vào quý II/2025 khi các luật được chính thức áp dụng vào đời sống thực tiễn.

"Đó là khi có những Thông tư, Nghị định hướng dẫn cụ thể và pháp lý bất động sản được khơi thông. Tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa và có sự lan rộng, cộng hưởng ở tất cả các lĩnh vực khác, đó là lúc thị trường bất động sản hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ phát triển bền vững", ông Thắng nhìn nhận.