Thị trường đất nền sẽ biến động?

Chỉ còn một tháng nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực, theo đó quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Theo các chuyên gia, khi quy định này có hiệu lực thời gian đầu có thể đẩy giá đất lên cao, nhưng trong dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh hiện tượng sốt ảo.

Nguồn cung có thể giảm mạnh

Sau diễn biến "sốt nóng" của phân khúc chung cư, thị trường đất nền thời gian qua cũng ghi nhận sự sôi động với nhu cầu tìm mua cũng như giao dịch tăng. Không ít nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường bất động sản trong bối cảnh cách kênh đầu tư khác như gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán đang chững.

Dữ liệu thị trường bất động sản quý 2/2024 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm của người tìm kiếm đất nền đang tăng mạnh so với quý 1/2021, đạt 33%. Đáng chú ý, khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới bán đất nền thì 35% cho rằng phân khúc đất nền đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%. Đây cũng là tỉ lệ áp đảo trong các nhận định về diễn biến đất nền của các môi giới bất động sản.

Ghi nhận trước đó của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy phân khúc này đã có sự bứt phá hơn so với năm 2023 dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn, giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động.

Theo VARS, các sản phẩm đất nền dưới hai tỷ đồng ở vùng ven Hà Nội có pháp lý đảm bảo, hoàn thiện hạ tầng hiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mức tăng giá đất ở nhiều huyện vùng ven đạt 10-20%, cá biệt có nơi tăng đến 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Guru Property Việt Nam, sự khởi sắc trở lại của thị trường đất nền một phần do quy định siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực. Khi các sắc luật chính thức có hiệu lực, nguồn cung đất nền mới sẽ ít hơn. Lúc này, giá đất có thể bước sang một chu kỳ tăng giá mới.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cũng nhận định, quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất mới có thể khiến nguồn cung đất nền phân lô giảm mạnh sau năm 2025, trong khi nhu cầu khó giảm trong dài hạn, vì tâm lý người Việt rất chuộng loại hình bất động sản này.

Khi cung ít - cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Theo đó, nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới chính thức có hiệu lực.

Giá vẫn tăng nhưng khó “sốt đất”

Mặc dù vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, giá đất nền đang có xu hướng tăng, chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá đất tăng cao trong bối cảnh toàn thị trường còn chưa thoát được khó khăn là dấu hiệu bất thường.

"Tại nhiều khu vực, thông tin giao dịch tấp nập nhưng người mua - bán không có thật. Đó có thể chỉ là những chiêu trò được dàn dựng bởi các môi giới, nhà đầu tư, nhằm đẩy giá đất lên cao", ông Đính nhấn mạnh.

Nhà đầu tư được khuyên cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, không nên ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính, nên ưu tiên vị trí cũng như tiềm năng của khu đất để ra quyết định.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản bằng bất động sản của người Việt rất lớn. Vì thế, không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm lớn từ người dân.

Dẫu vậy, dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán. Hơn nữa, trải qua một thời kỳ thanh lọc, các nhà đầu tư và khách hàng hiện nay đã thông thái hơn, kinh nghiệm hơn, chuyên nghiệp hơn. Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên khi giao dịch tốt trở lại.

Giá bất động sản nói chung và đất nền vùng ven nói riêng đều phụ thuộc vào nhiều yếu tố như triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, tiếp cận vốn vay.

Với các địa phương biến động kinh tế, hạ tầng sẽ hồi phục trước còn tổng thể thị trường vẫn cần đợi thêm nhiều chính sách thúc đẩy để vượt khó, có thể là phải hết năm 2024.