Thị trường đất nền, nhà đầu tư nhỏ lẻ bám theo cá mập

Đầu tư đất nền theo thông tin về quy hoạch hay sự ra mắt của các đại dự án không còn mang tính xu hướng, mà đã trở thành chiến lược của nhiều nhà đầu tư cá nhân và cả các chủ đầu tư nhỏ trên thị trường bất động sản thời điểm hiện tại.

Thông tin quy hoạch: Mồi câu của giới đầu cơ

Từng thua lỗ cả chục tỷ đồng sau cơn sốt đất tại Vân Đồn (Quảng Ninh) năm 2019 hay tại Thạch Thất (Hà Nội) hồi giữa năm 2020, thế nhưng máu đầu cơ vẫn chảy trong Tuấn, một nhà đầu tư đất nền và đang mở một sàn giao dịch bất động sản nhỏ để phân phối dự án.

Bất cứ đâu có thông tin quy hoạch dự án mới là ở đó có mặt Tuấn. Để săn đất, Tuấn có thể rong ruổi cả ngày, thậm chí cả tháng không về nhà, ăn ngủ luôn trên chiếc Huyndai Santafe, có lẽ là khối tài sản giá trị duy nhất bằng hiện vật còn giữ được kể từ khi theo cái nghề “cạp đất” này vào năm 2014 tới nay.

“Những người như em nhìn đâu cũng thấy đất, mà nhìn đất nào cũng thấy cơ hội kiếm tiền, kể cả lô đất đó nằm cạnh… bãi tha ma”, Tuấn nói.

Có những lúc vào sóng, Tuấn kiếm được vài chục, thậm chí vài trăm triệu đồng mỗi ngày, nhưng cũng có lúc “cơn say đất” khiến nhà đầu tư này mất đi vài tỷ đồng chỉ trong vài ngày. Sự lựa chọn của Tuấn chỉ có “sóng” và “sóng”, chỉ cần nghe phong thanh ở đâu có “sóng đất” là nhấc xe lên và đi. “Được ăn cả, ngã về không” luôn là kim chỉ nam của nhóm nhà đầu tư say máu như Tuấn và các bạn mình.

“Đầu tư vào đất nền em vẫn tin là thắng chắc anh ạ, anh cứ theo em, em có mấy người bạn cũng đang gom ít đất ở Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Hà Nam và Phú Thọ để làm dự án, rồi phân phối lại cho nhà đầu tư. Mấy ông lớn đang rục rịch triển khai các dự án tỷ đô tại những địa phương này nên sóng lên ác lắm. Anh em vào thời điểm này được giá, chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2, vài tháng sau tách sổ là lên ngon 12-13 triệu đồng/m2”, Tuấn mời chào.

Khi được hỏi số phận dự án sau khi hết “sóng” thì như thế nào, liệu có bán trao tay lại được không, Tuấn thẳng thắn nói, với một nhà đầu cơ đất, điều quan tâm nhất là “vào, ra” đúng thời điểm để có lợi nhuận tốt nhất, chứ không quan tâm tới người mua cuối cùng.

Câu chuyện “chiếc chiếu thần kỳ” và đầu cơ đất nền

Trong cuộc trà dư tửu hậu đầu năm mới với mấy anh em đồng nghiệp, người viết được nghe một câu chuyện vui về “chiếc chiếu thần kỳ”, đại ý là có bốn người đánh bài, nhưng ai cũng chỉ nhận là mình thua hoặc hòa, mà không ai nhận thắng. Câu hỏi đặt ra là ai thắng trong bốn người?

Câu chuyện này khiến người ta liên tưởng tới chuyện đầu cơ đất nền. Khi được hỏi lỗ lãi thế nào trong năm qua, hầu hết nhà đầu tư đều cho biết đầu tư đất nền là thắng, chứ ít ai nhận hòa vốn hay thua lỗ.

Đánh giá về phân khúc này, nhiều chuyên gia cho rằng, đất nền chỉ tạo ra giá trị khi khu đô thị hiện hữu được hình thành trên đó và có người ở thực, nếu nằm yên một chỗ là vô giá trị. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nhiều lần bày tỏ quan điểm rằng, cần xóa bỏ phân khúc đất nền và cấm chia lô, bán nền như đã áp dụng năm 2004, vì sản phẩm này tạo điều kiện cho việc buôn bán đất thô, không có đầu tư, đi ngược với nguyên tắc đầu tư phát triển.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, có nhiều người mua đất xong găm để đó, như vậy là trái với mục đích sử dụng đất và không tạo ra quỹ nhà ở.

“Thời gian qua xuất hiện nhiều sản phẩm đất nền được hình thành theo hình thức mua gom đất trong dân (phân lô và bán), nhưng đây không phải là sản phẩm bất động sản hoàn thiện và không đảm bảo về pháp lý”, ông Đính nói.

Mặc dù liên tục được cảnh báo, thế nhưng các dự án đất nền tự phát vẫn mọc lên hàng ngày, hàng giờ và được quảng cáo rầm rộ để mời gọi đầu tư. Còn với nhà đầu tư, chỉ cần có thông tin quy hoạch là sẽ ồ ạt tới khu vực đó để ôm đất, chờ tăng giá rồi bán ra.

“Thông thường, khi mới có thông tin quy hoạch, giá đất còn rẻ, nhưng nếu để thêm vài hôm sẽ bị các đội ‘cò’ đất thổi giá lên gấp 2, gấp 3. Vẫn biết đầu tư ngay khi có thông tin quy hoạch sẽ gặp nhiều rủi ro, nhưng nếu bán thành công thì lợi nhuận thu về sẽ rất lớn”, Kiên - giám đốc một đơn vị phân phối ở Nam Từ Liêm phân tích.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, một số sàn giao dịch và nhân viên môi giới cho biết, chỉ trong nửa tháng trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2021, lượng khách tìm hiểu về các dự án đất nền tăng đột biến. Có những dự án tưởng chừng phải dừng triển khai do dịch Covid-19 tái bùng phát, nhưng vẫn bán được hàng chục lô đất.

Theo ông Trần Minh, chuyên gia bất động sản, đa phần nhà đầu tư bất động sản cá nhân đều bị hấp dẫn bởi “chiến lược bám đuôi” các tin đồn nên dễ bị… đánh úp, do đó thận trọng khi đầu tư vào đất nền là không bao giờ thừa. Đất nền dù là một trong những phân khúc được đánh giá tiềm năng nhất trong năm 2021, nhưng nhà đầu tư cần phải có đánh giá chính xác về thị trường, về chính dự án mình đầu tư có thực sự đủ uy tín, đủ đảm bảo khả năng hoàn thành dự án hay không.

Nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của từng lô đất

Quỹ đất khu vực nội thành đang ngày một thu hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Vì thế, không ít chủ đầu tư đã hướng tới khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để phát triển dự án, tạo sức hút cho đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của từng lô đất.

Trên bình diện định giá một tài sản đất nền, theo bà Vân, có 2 tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư: Một là, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất; hai là, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Đối với tình huống 1, có thể áp dụng 2 phương pháp xác định giá trị.

Thứ nhất, phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp này, người định giá phải tìm được ít nhất 3 mẫu so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh số liệu dựa vào các yếu tố kể trên và lập luận sự điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường, từ đó quy ra được giá trị trên mỗi mét vuông đất xác định.

Thứ hai, phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển đưa ra con số giả định về doanh thu và chi phí ước tính liên quan để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay… Các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí tăng giảm theo thời gian, nên người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ 2 phương pháp định giá này để xác định giá trị thị trường của dự án.

Đối với tình huống 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh sẽ phù hợp hơn. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực, thay vì dựa trên các mức giá chào bán trên thị trường do thường bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển, thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán bên trong, cho dù có nằm ngay sát bên. Bởi để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư đã phải bỏ nhiều chi phí để phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng ra quyết định, mà nên cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.