Thị trường đất nền đã “đứt“ hẳn luồng khách đầu cơ?

Thị trường đất nền đang ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch và giá bán. Trong quý I/2023 hầu như không có dự án mới triển khai và cũng không bán được hàng thứ cấp.

Giao dịch giảm mạnh

Là môi giới nhà đất tại khu vực tỉnh Long An, ông Nguyễn Văn Hiệp cho biết, hơn 3 tháng nay ông được nhiều chủ đất gửi rao bán bất động sản tại khu vực này tăng lên. Ông Hiệp cho hay, số khách gửi gắm ngày càng nhiều, trong khi người mua khá ít. Tình trạng nhà đất ven đô trầm lắng diễn ra từ cách đây vài tháng, đặc biệt là phân khúc đất nền.

“Sau cơn sốt đất năm 2021 và đầu 2022, nhiều nhà đầu tư đổ ra ven đô mua đất, tìm cơ hội đầu tư. Phần lớn các mảnh đất đều được qua tay từ người này sang người khác. Khi thị trường bị đẩy giá lên quá cao, nhu cầu giảm dẫn tới giao dịch ngưng trệ. Nhiều khách hàng chưa kịp thoát hàng, đang mắc kẹt trong thời gian dài. Do chủ ngộp vốn nên nhiều lô đất đang bán cắt giảm 3 - 4% so với giá mua vào ban đầu nhưng rao bán cũng ít người hỏi mua”, ông Hiệp chia sẻ.

Một môi giới khác, anh Tạ Hữu Điền tại Hóc Môn, TP.HCM cũng cho hay, sau khi cơ quan chức năng dừng tách thửa, chuyển đổi đất, nhiều điểm nóng từng sốt đất nền bị chững lại. Trên thị trường xuất hiện các nhà đầu tư cắt lỗ, rao bán ở mức thấp, nhưng vẫn không có thanh khoản. Nguyên nhân do mỗi lô chưa tách thửa lên tới hàng nghìn m2, mức giá 5 - 6 tỷ đồng là quá cao khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại khi xuống tiền.

Người làm nghề môi giới lâu năm tại khu vực Đồng Nai như anh Nguyễn Minh Tiến cũng đang chịu sức ép lớn khi nhiều tháng nay chật vật tìm kiếm khách hàng.

“Lúc trước, mỗi quý tôi bán được 6 - 7 lô, thậm chí 9 - 10 lô. Nhưng trong quý vừa rồi, tôi chỉ giao dịch được 3 nền, lượng giao dịch giảm rất nhiều so với trước đây”, anh Tiến chia sẻ.

Cũng theo anh Tiến, nhiều trường hợp nhà đầu tư dù đã đặt cọc nhưng sau đó vì không vay được tiền nên đành mất luôn khoản cọc. Nếu chủ đất dễ chịu thì vui vẻ trả lại cọc, còn những người đang gặp khó khăn thì họ sẽ lấy luôn.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý I/2023 tại thị trường phía Nam cho thấy, mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại hàng loạt quận/huyện ở TP.HCM như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12 và TP. Thủ Đức đều giảm mạnh trong quý vừa qua. Trong đó, mức độ quan tâm đến đất nền tại quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP. Thủ Đức giảm 26%, huyện Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%; Hóc Môn giảm 25% và Củ Chi giảm 15% so với quý IV/2022 trước đó.

Không chỉ TP.HCM, hầu hết các tỉnh lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4 - 12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án so với quý trước đó.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, giao dịch giảm khiến giá chào bán đất nền tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh cũng hạ nhiệt theo.

“Giá rao bán đất nền tại một số khu vực như giá rao bán đất nền tại huyện Bình Chánh, Củ Chi và quận 9 (TP.HCM) tiếp tục ghi nhận đà giảm thêm 2 - 3% so với quý trước. Nếu so với cùng kỳ, mức giảm nhiều khu vực rơi vào từ 15 - 20%. Một số tỉnh thành khác cũng ghi nhận giá rao bán đất nền giảm như Đà Nẵng giảm 2%, Khánh Hòa giảm 11%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 6%, Long An cũng giảm 6% so với cuối năm 2022”, ông Tuấn chia sẻ.

Tâm lý người mua dè chừng

Theo anh Nguyễn Minh Tiến, hiện tại, đất nền vùng ven có giá khá mềm. Có những mảnh giảm đến 40% giá trị so với thời điểm sốt đất. Nhưng giai đoạn này giao dịch thành công khá ít vì khách hàng vẫn đang trong tâm thế nghe ngóng, chờ diễn biến thị trường và họ còn nghĩ giá còn giảm tiếp. Còn những khách hàng là người có nhu cầu ở thực nhưng cũng chỉ đang xem xét.

Chị Nguyễn Huỳnh Như - nhà đầu tư chuyên "săn" đất nền ở khu vực Đồng Nai cho biết, dù là người có kinh nghiệm nhưng thời điểm này chị đang hạn chế giao dịch.

“Thực tế vẫn có những thông tin tích cực về việc một số ngân hàng định hướng giảm lãi suất trong thời gian tới. Nhưng tôi cảm nhận chưa rõ rệt, nếu có tiền nhàn rỗi tôi sẽ tìm kiếm và đầu tư. Tôi không tìm kiếm dàn trải mà tập trung vào các loại bất động sản có giá trị sử dụng thật nhằm hạn chế rủi ro. Vì thời điểm này nếu ham rẻ, xuống tiền mà không thoát được hàng thì sẽ bị giam vốn. Nếu là đất nền thì không quá lo lắng về việc thua lỗ khi đã lấy được giá tốt, nhưng bị giam vốn thì sẽ rất khó xoay khi cần đầu tư”, chị Như chia sẻ.

Nhận định về diễn biến của thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật của đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Tâm lý mất niềm tin vào thị trường và chưa phán đoán được thời điểm phục hồi khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này. So với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm liên quan tới đầu cơ và đầu tư nhiều hơn. Vậy nên khi thị trường tăng trưởng, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên, còn khi thị trường khó khăn, loại hình này trở thành phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Thời gian qua, hàng loạt tin xấu về thị trường bất động sản xuất hiện gây ảnh hưởng tâm lý giới đầu tư. Điều này tất yếu dẫn đến phân khúc hút dòng tiền đầu tư mạnh nhất thị trường là đất nền trở thành loại hình bị “ngó lơ” nhanh nhất. Ngoài ra, việc khó khăn trong vay vốn tín dụng cũng khiến nhu cầu đầu tư hạ nhiệt.

“Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều cần sự hỗ trợ từ ngân hàng. Một khi kênh huy động vốn này hẹp cửa, lượng khách đầu tư sẽ bị thu hẹp theo. Song song đó, người mua vẫn đang trong tâm lý chờ tình hình lãi suất và khả năng giảm giá thêm. Ngoài ra, các kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng làm người mua chần chừ, chờ xem mức độ ảnh hưởng của các luật đó với thị trường thời gian tới. Vì vậy, dù có sự quan tâm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lấn cấn với việc xuống tiền thời điểm này”, ông Tuấn nhấn mạnh./.