Thị trường condotel về đâu sau vụ Cocobay?

Dù còn những lo ngại trong tương lai khi vấn đề khuôn khổ pháp lý cho mô hình "con lai" condotel vẫn chưa được giải quyết cùng “sự cố” tại dự án Cocobay, tuy nhiên, theo ông Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), đó chưa hẳn là dấu chấm hết, mà còn có thể tạo ra những bước ngoặt mới cho thị trường.

Sau thông báo ngừng chi trả thu nhập cam kết tại dự án Cocobay, không chỉ khách hàng đã mua căn hộ khách sạn tại dự án Cocobay Đà Nẵng, mà ở rất nhiều dự án có mô hình kinh doanh tương tự như ngồi trên đống lửa. Dưới góc nhìn chuyên gia, ông có bình luận như thế nào về câu chuyện này?

Không phải đến khi xảy ra cú sốc Cocobay thì nỗi lo các chủ đầu tư khác có thể phá bỏ cam kết lợi nhuận mới xuất hiện. Ngay những năm trước, giới chuyên gia và ngay chính người trong cuộc cũng đã cảnh báo về rủi ro với mô hình cam kết chia sẻ lợi nhuận của những chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ở đây là với sản phẩm condotel.

Có từ lâu trên thế giới, mô hình condotel là một dạng sản phẩm có tiềm năng, có dư địa và phù hợp với định hướng phát triển chung của ngành du lịch Việt Nam. Tuy nhiên, khác với các quốc gia khác có khung khổ pháp lý phục vụ cho mô hình condotel, thì tại Việt Nam, do còn mới mẻ, các cơ quan quản lý vẫn chưa nắm rõ và theo kịp với cách thức vận hành của loại hình này, nên khung khổ pháp lý chưa kịp hoàn thiện và đẩy tới nhiều rủi ro như hiện nay cho các bên tham gia vào loại sản phẩm này, bao gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Ngay cả việc giám sát, quản lý của các cơ quan quản lý cũng rơi vào lúng túng, bất định, thậm chí gặp khó khăn khi buộc phải đứng ra là người “phân xử” giữa quyền lợi của nhà đầu tư tham gia cũng như phân định cách hành xử của chủ đầu tư như trường hợp của dự án Cocobay thời gian vừa qua.

Thực tế, sau giai đoạn bùng nổ thì thời gian gần đây phân khúc condotel đã trầm lắng hơn, và chính yếu tố bất định về pháp lý khiến nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều hơn khi xuống tiền với loại hình sản phẩm này.

Dù đã có trấn an rằng Cocobay chỉ là trường hợp cá biệt nhưng vẫn có những lo ngại xảy ra hiệu ứng domino sau khi Cocobay vỡ trận. Quan điểm của ông như thế nào về điều này?

Như tôi đã nêu trên, phân khúc thị trường condotel đang gặp nhiều bất trắc khi chưa có khung pháp lý rõ ràng định hình cho loại hình sản phẩm condotel, và sự trầm lắng của phân khúc này trong hơn một năm vừa qua phần nào phản ánh sự bất trắc đó. Cùng với trường hợp Cocobay, sự lo ngại về sự "vỡ trận" chung của thị trường là có và đây là một cảnh báo để chúng ta có những nhìn nhận sâu sắc hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Trần Nam, cũng đã nhấn mạnh rằng cần phải có cái nhìn toàn diện hơn, thấu đáo hơn dựa trên những vấn đề mà phân khúc này đang đối diện thực sự.

Condotel không có gì sai, nếu không muốn nói đây là một mô hình kinh doanh hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bài toán ở đây chỉ liên quan đến cách thức phát triển dự án của từng doanh nghiệp, cách các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp hay không cũng như cách ứng xử của cơ quan quản lý nhà nước với loại hình này như thế nào.

Thực tế, trong bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào, bên cạnh lợi nhuận, rủi ro là yếu tố luôn song hành mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng cần nhận diện và cân nhắc trước khi ra quyết định. Và đối với condotel, yếu tố rủi ro chính là về mặt chính sách và về khả năng hoàn thành cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức nào.

Tất nhiên, điều này không có nghĩa lỗi chỉ là về phía những nhà đầu tư, mà câu chuyện đằng sau ở đây chính là tình trạng thông tin chưa đủ minh bạch và bất cân xứng thông tin giữa người bán và người mua. Trong khi người bán sử dụng mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn như một "miếng mồi câu", thì người mua như "những con cá" vì thiếu thông tin để đánh giá được sự rủi ro từ "miếng mồi câu" đó đã mắc phải và gánh chịu rủi ro. Trường hợp của Cocobay có thể xem là một điển hình của câu chuyện đó.

Ông có thể nói rõ hơn về câu chuyện này được không, thưa ông?

Xử lý hệ lụy “sự vỡ trận” Cocobay là rất có ý nghĩa không chỉ với chủ đầu tư và các nhà đầu tư, khách hàng của dự án, mà cả với sự phát triển tiếp theo của phân khúc thị trường condotel nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung... Chính vì vậy, tôi muốn trao đổi về cách giải quyết ta đã thấy đến nay đối với dự án này ra sao.

Đầu tiên, phải khẳng định rằng, chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng cam kết, có lỗi và để xử lý cái lỗi thì chủ đầu tư đã đưa ra một số phương án để các nhà đầu tư, khách hàng lựa chọn. Cùng với đó, nhà đầu tư, khách hàng cũng có thể đề xuất phương án của mình để hai bên xem xét và có thể lựa chọn ra phương án tối ưu. Thậm chí, chủ đầu tư cũng sẵn sàng chấp nhận ra tòa trong điều kiện không thể đồng thuận với phương án nào của cả 2 bên.

Khi xảy ra một sự cố lớn như vậy, hiển nhiên một thông báo của chủ đầu tư như vậy chắc chắn không thể giảm được lo lắng của nhà đầu tư. Nhưng nhìn một cách khách quan, chí ít việc chủ đầu tư dám nhận lỗi, không trốn tránh và sẵn sàng ngồi lại với khách hàng của mình để tìm giải pháp phù hợp là một bước đi tích cực. Trên thực tế, một số nhóm nhà đầu tư, khách hàng cũng đặt ra phương án cùng yêu sách của mình. Đây có thể xem là yếu tố mở cho việc giải quyết sự cố của dự án này.

Điều quan trọng là làm thế nào để hai bên tìm một điểm chung, “điểm cân bằng lợi ích”, và nhất là điểm đó được các nhà đầu tư, khách hàng chấp thuận. Khi đó, với cam kết có tính pháp lý các phương án (mới) được hai bên chấp thuận thì dự án sẽ có một nền tảng quan trọng cho việc tiếp tục triển khai dự án đi cùng thực thi và giám sát thưc thi cam kết

Có điểm đáng lưu ý trong câu chuyện Cocobay, trên thực tế là ở đây, tài sản của nhà đầu tư, khách hàng vẫn trọn vẹn và được đảm bảo cả nếu khi có thể chuyển đổi sang nhà ở sở hữu lâu dài. Vấn đề thách thức là điểm “cân bằng lợi ích” liên quan đến phần lợi ích tương lai tài sản đem lại và chi phí gánh vác cho chuyển đổi tài sản.

Với những nhà đầu tư, khách hàng sử dụng vốn tự có thì lợi ích tương lai đó bị ảnh hưởng nhỏ hơn so với các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính; việc ngừng/sửa cam kết có thể ảnh hưởng rất lớn đến họ khi họ thiếu nguồn thu nhập để trả nợ ngân hàng. Số lượng các nhà đầu tư này, như tôi được biết là khá lớn và đó cũng chính là một nút thắt lớn nhất cần giải quyết được tại dự án này.

Ở đây, theo tôi hiểu và qua những chia sẻ trên báo chí, chủ đầu tư có nói về việc có nguồn lực để thực hiện các giải pháp của mình, ngay cả trong trường hợp thanh lý căn hộ, shophouse. Tuy nhiên, để nhà đầu tư hiểu hơn vấn đề và có những quyết định chính xác, tôi cho rằng chủ đầu tư cần làm rõ hơn vấn đề này nhằm đảm bảo lợi ích cho tất cả các nhóm nhà đầu tư khác nhau.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng, trong vụ Cocobay, bản thân chính quyền Đà Nẵng cũng không đứng ngoài cuộc và bước đầu đã có những động thái rõ ràng để giải quyết vụ Cocobay, tránh xảy ra những hệ lụy kéo dài.

Nhìn nhận sâu hơn, từ câu chuyện không thực hiện được cam kết 12% này, ông có thể hình dung như thế nào về tương lai của thị trường condotel tại Việt Nam?

Như chia sẻ, việc đánh giá thị trường và cụ thể là phân khúc thị trường condotel và cả thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung là câu chuyện dài gắn với nhiều yếu tố và các nhìn nhận, phân tích khác nhau. Nhưng tiềm năng phát triển thì thực sự là có; dư địa còn nhiều nếu nhìn vào tốc độ tăng trưởng khách và chi tiêu du lịch như hiện nay. Còn thực tế phát triển ra sao sẽ cần sự “vào cuộc” của rất nhiều bên liên quan, trong đó đặc biệt là các cơ quan quản lý trong việc tạo dựng khung khổ pháp lý, ban hành chính sách thích hợp..

Tuy nhiên, sau vụ Cocobay, chúng ta có thể rút ra một số nhìn nhận để nếu muốn “cuộc chơi” condotel vẫn còn tiếp diễn một cách lành mạnh, ổn định và bền vững. Điều trước hết bắt buộc phải tuân thủ, đó là sự minh bạch thông tin phải được đặt lên hàng đầu. Các cơ quan quản lý nhà nước không chỉ là người đặt “luật chơi”, mà còn phải là người giám sát công tâm nhất để đảm bảo tốt nhất tính đầy đủ và sự đối xứng thông tin giữa người bán và người mua trên thị trường.

Thực tế, mức cam kết lợi nhuận là bao nhiêu về cơ bản là “tiếng nói” của thị trường. Khẩu vị đầu tư của mỗi người là khác nhau, có người ưa mạo hiểm thì họ sẽ thích cam kết cao, trong khi người không ưa mạo hiểm thì hợp với mức cam kết thấp, đi kèm là rủi ro thấp hơn. Những điều này tạo ra cung - cầu thị trường. Có điều trước khi giao dịch, cuộc chơi phải được đảm bảo rằng thông tin từ người bán tới người mua đầy đủ và chính xác nhất để họ tự ra quyết định phù hợp.

Khi đó, dù có xảy ra sự cố ra sao thì câu chuyện giữa người mua và người bán chỉ đơn thuần là tranh chấp dân sự do "lời ăn, lỗ chịu" và sẽ không phải rơi vào trường hợp do chênh lệch thông tin mà quy kết thành tội danh lừa đảo.