Thị trường chung cư sẽ sớm “hứng khởi” hơn

Qua 9 tháng đầu năm 2019, những dự báo của giới quan sát về sự chững lại của thị trường, đặc biệt là với phân khúc chung cư tại Hà Nội đã phần nào chính xác. Tuy nhiên, với yếu tố nền tảng về kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát ở mức thấp, cũng như việc ngân hàng vẫn sẵn lòng giải ngân được xem là tín hiệu tốt giúp thị trường cuối năm nay và đầu năm tới sẽ sôi động hơn.

Điều chỉnh để ổn định

Ngay từ thời điểm đầu năm, thị trường bất động sản 2019 đã được dự báo sẽ là một năm nhiều thách thức. Thông tư 36 với định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đã trở thành trở ngại lớn đầu tiên cho thị trường khi vốn chảy vào lĩnh vực này trở nên khắt khe hơn.

Đồng thời, sau giai đoạn phát triển nóng năm 2018, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với cuộc rà soát mạnh mẽ từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Điển hình là cuộc rà soát trên diện rộng các dự án ở TP.HCM khiến nhiều chủ đầu tư phải tạm dừng vô thời hạn các dự án của mình, chẳng hạn như 7 dự án của Novaland bị “đóng băng” vào tháng 1/2019.

Không chỉ có Novaland, mà rất nhiều doanh nghiệp địa ốc khác chịu ảnh hưởng từ cuộc rà soát của chính quyền địa phương. Nhiều dự án bị dừng tiến độ thi công vì vướng thủ tục, thậm chí có dự án sắp bàn giao cũng buộc phải tạm hoãn. Các dự án cấp phép mới trở nên “nhỏ giọt” khiến số lượng cung sản phẩm chào bán giảm rất mạnh so với năm 2018.

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, tính tới hết quý III/2019, cả hai thị trường lớn nhất cả nước đều suy giảm nguồn cung nghiêm trọng. Trong khi tổng nguồn cung chung cư của Hà Nội chỉ đạt 17.122 căn, giảm 29,55% so với cùng kỳ năm trước, thì tổng nguồn cung chung cư của TP.HCM cũng đạt 21.026 căn hộ, giảm tới 38,3% so với cùng kỳ năm 2018.

Không những vậy, nếu tính sát thực hơn, ngoại trừ số lượng nguồn cung khổng lồ của chuỗi dự án mang thương hiệu Vinhomes của Tập đoàn Vingroup ra mắt từ cuối năm 2018 đến nay với hàng chục nghìn căn hộ, thì có thể thấy, nguồn cung chung cư từ các chủ đầu tư khác đã sụt giảm ở mức độ như thế nào.

Thống kê của VARS quý III và 9 tháng cũng khá trùng khớp với các báo cáo cập nhật thị trường của một số đơn vị nghiên cứu nước ngoài đã công bố trong thời gian vừa qua như CBRE, Savills hay JLL. Các đơn vị này đều cho biết, nguồn cung chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM năm nay chứng kiến sự sụt giảm tương đối lớn. Trong đó, số lượng dự án mới được cấp phép nhỏ giọt, trong khi nguồn cung chủ yếu là từ một số dự án cũ nay mới bung hàng hoặc nguồn cung từ một số dự án treo, nay được tái khởi động lại và bắt đầu chào bán ra thị trường.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký VARS, sự cộng hưởng của chính sách siết chặt tín dụng và rà soát pháp lý trên diện rộng của chính quyền địa phương được đánh giá là 2 khó khăn chính tác động đến thị trường bất động sản. Mặc dù việc rà soát lại các dự án đã được dự báo từ trước, nhưng nhìn chung, mức độ ảnh hưởng của việc thiếu nguồn cung đã thể hiện rõ ràng với các doanh nghiệp và tâm lý chung của thị trường.

"Sự chùng lại của người mua và cả người bán giúp thị trường có khoảng thời gian chững lại để điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn, ở một khía cạnh nào đó là tích cực cho thị trường. Thế nhưng, việc điều chỉnh quá lâu cũng là điều không tốt, bởi việc duy trì tâm lý hứng khởi cho người mua nhà mới là nhân tố quan trọng giúp thị trường đi được trong dài hạn", ông Đính chia sẻ.

Bất động sản cuối năm 2019 sẽ ra sao?

Bất chấp những lo ngại hiện tại, bất động sản những tháng cuối năm nay vẫn được dự báo khá lạc quan. Trong đó, không xảy ra bong bóng bất động sản là nhận định của nhiều chuyên gia, đồng thời nguồn cung bắt đầu được gia tăng vào thời điểm cuối năm vì đây là thời điểm dòng kiều hối đổ mạnh vào thị trường cũng như người lao động được nhận các khoản thưởng cuối năm.

Chính vì thế, các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn hơn trong việc ra hàng để đón lượng khách có nhu cầu ở thực vốn đang rất lớn. Điều này được thể hiện phần nào từ số liệu lượng giao dịch của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm. Theo đó, dù xu hướng lãi suất tăng, nhưng lượng giao dịch của khách hàng chỉ giảm ở mức độ vừa phải so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng giao dịch của thị trường tại Hà Nội là 11.623 giao dịch, trong khi đó con số là 18.420 giao dịch tại TP.HCM.

Không những vậy, theo ghi nhận ý kiến từ một số nhà băng, số lượng khách hàng làm thủ tục vay mua nhà vẫn duy trì ở mức tương đối ổn định. Dù Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc giải ngân vốn vào bất động sản, nhưng các ngân hàng vẫn đều có gói vốn tín dụng dành cho các khách hàng vay mua nhà, tất nhiên lãi suất cũng nhích lên theo xu hướng chung của thị trường.

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, với những yếu tố như vậy, những tháng cuối năm sẽ là giai đoạn các chủ đầu tư và nhà đầu tư đều muốn có quyết định đầu tư hoặc tung ra sản phẩm mới. Do đó, thị trường dự báo sẽ tốt hơn ba quý đầu của năm 2019. Ở chiều ngược lại, trong bối cảnh nguồn cung đang sụt giảm, người mua nhà cũng sẽ sớm có sự lựa chọn cho mình, bởi họ sợ giá sẽ ngày một tăng cao.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, qua giai đoạn rà soát, những tháng cuối năm là thời điểm thích hợp nhất cho người mua bất động sản để ở, bởi các sản phẩm được bán trên thị trường là “sản phẩm sạch” đã được rà soát chặt chẽ về pháp lý.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Invest, chủ đầu tư dự án Roman Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội) cho rằng, lượng giao dịch trên thị trường trong thời gian tới có thể bị tác động do người mua có xu hướng thận trọng và chọn lọc hơn trong bối cảnh thiếu vắng các gói hỗ trợ vay và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là các khách hàng sẽ không sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được dự án hợp lý. Trong đó, khách hàng thường ưu tiên chọn những dự án chuẩn bị bàn giao, có thể dọn về ở ngay, bên cạnh các yếu tố về vị trí đẹp trên các trục đường lớn, thiết kế phù hợp xu hướng, tiện ích cao cấp, đa dạng…