Thị trường chung cư Hà Nội 2025: Phân khúc cao cấp và căn hộ trung tâm lên ngôi

Trong tương lai, nguồn cung tại khu vực trung tâm chỉ có thể “trông chờ” từ các dự án căn hộ dịch vụ hoặc các dự án cải tạo chung cư, tập thể cũ.

Hiện tại, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự vắng bóng hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân, trong khi căn hộ trung cấp đang dần trở nên khan hiếm.

Căn hộ bình dân vắng bóng, phân khúc cao cấp lên ngôi

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 10 tháng đầu năm 2024, thị trường Hà Nội đã ghi nhận hơn 19.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 70% so với năm 2023. Đặc biệt, 88% trong số đó là các dự án cao tầng thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.

Phân khúc căn hộ bình dân gần như không còn xuất hiện, trong khi căn hộ trung cấp đang trở nên khan hiếm. Các dự án mở bán từ quý III đều có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, với hơn 30.000 sản phẩm được chào bán trên toàn thị trường.

Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, đóng vai trò chủ đạo trong việc thúc đẩy thanh khoản thị trường. Theo ông Đính, nhu cầu về nhà ở cao cấp vẫn tăng mạnh, đặc biệt là từ nhóm khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu và thượng lưu, vốn không ngừng mở rộng nhờ sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và sự gia tăng các chuyên gia FDI.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư từ những khách hàng có tiềm lực tài chính cũng ngày càng tăng cao. Các căn hộ hạng sang, với quản lý và vận hành từ những đơn vị uy tín, cùng hệ thống tiện ích đẳng cấp, trở thành điểm đến lý tưởng cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn nhờ tỷ suất sinh lời bền vững.

Mặc dù giá đã ở mức cao, nhưng với nguồn cung khan hiếm và vị trí đắc địa, giá trị căn hộ trung tâm Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tăng trong dài hạn. Giá cho thuê căn hộ ở khu vực này dự kiến sẽ tăng từ 7-10% mỗi năm, theo ông Nguyễn Văn Đính.

Sự khan hiếm căn hộ trung tâm Hà Nội

Số liệu từ VARS cho thấy nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) rất hạn chế. Dự báo năm 2024, khu vực này chỉ có khoảng 400 sản phẩm mở bán, chỉ bằng 30% so với năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ đến từ các dự án ở khu vực ven đô, khiến tỷ trọng căn hộ trung tâm chỉ chiếm khoảng 1% trên toàn thị trường.

Nhận định về sự "khát khao" căn hộ lõi trung tâm, ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác VARS, cho rằng tình trạng này sẽ còn kéo dài trong những năm tới. Nguyên nhân chủ yếu là quỹ đất trung tâm đã cạn kiệt, nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết ngay. Trong khi đó, nhu cầu về căn hộ ở khu vực nội đô vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Xu hướng thuê nhà tăng cao

Một xu hướng đáng chú ý là số lượng người kết hôn muộn và xu hướng sống độc thân ngày càng gia tăng, khiến nhu cầu thuê nhà tăng vọt. Đặc biệt, những căn hộ cao cấp, có đầy đủ tiện ích, đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng này, vì giúp nâng cao chất lượng cuộc sống.

Tương lai của thị trường căn hộ dịch vụ

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản, thị trường Hà Nội đang phục hồi mạnh mẽ, với nguồn cung nhà ở tăng trưởng tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm sẽ chỉ có thể gia tăng nguồn cung từ các dự án cải tạo chung cư cũ hoặc các dự án căn hộ dịch vụ.

Căn hộ dịch vụ cho thuê cao cấp tại các quận lõi trung tâm đang trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ vào nhu cầu thuê ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao. Mặc dù nguồn cung tại các khu vực này còn hạn chế, nhưng với các dự án cao cấp, hạng sang tại vị trí đắc địa, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển.