Thị trường cho thuê: Lệch pha phố lớn, ngõ nhỏ "lên ngôi"

Sự tương phản nghiệt ngã đang diễn ra trên thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội: những "thương hiệu" một thời tại Chùa Bộc, Hàng Bông, Tôn Đức Thắng, Kim Mã nay oằn mình dưới gánh nặng "mặt tiền bỏ trống", còn những "lô cốt" kinh doanh nơi ngõ hẻm lại nghiễm nhiên trở thành "miếng bánh" được săn lùng ráo riết

Chỉ cách vài bước chân từ những trục đường từng được coi là "mỏ vàng" kinh doanh như Chùa Bộc, Tây Sơn, Hàng Bông hay Kim Mã, giờ đây cảnh tượng ảm đạm phủ bóng. Những căn nhà mặt phố, từng là "miếng bánh béo bở" cho các thương hiệu, nay đồng loạt treo biển cho thuê dài hạn, nhiều căn cửa đóng then cài, bụi phủ mốc meo suốt nhiều tháng trời.

Anh Nguyễn Văn Phúc, một môi giới kỳ cựu tại Đống Đa, lắc đầu thừa nhận: “Trước kia, muốn thuê một căn nhà ở Chùa Bộc, phải đặt cọc cả trăm triệu, giành nhau từng giờ. Còn giờ, có những căn treo biển cả năm trời cũng không ai ngó ngàng.” Dù giá thuê vẫn neo cao – dao động từ 50 đến 80 triệu đồng/tháng cho một căn 2-3 tầng, diện tích 50-60m² – khách thuê ngày càng thờ ơ. Trong thời buổi kinh tế khó khăn, sức mua suy giảm, chi phí vận hành đội lên cao, việc đầu tư vào mặt bằng phố lớn không còn là "canh bạc chắc thắng" như trước.

Không chỉ mặt bằng lớn ế ẩm, ngay cả những căn nhỏ mặt tiền cũng rơi vào cảnh tương tự. Bài toán chi phí thuê cao, thiếu chỗ đỗ xe, cộng thêm việc chỉ trông chờ vào khách vãng lai khiến nhiều cửa hàng mới mở đã nhanh chóng đóng cửa, để lại những dãy phố trống trải, lạnh lẽo.

Mặt bằng ngõ nhỏ: "Đủ sống" lên ngôi

Trái ngược với sự im lìm của phố lớn, trong những con ngõ nhỏ sát bên như ngõ 165 Thái Hà, không khí kinh doanh lại sôi động. Những mặt bằng khiêm tốn chỉ 15-25m², giá thuê mềm từ 6-7 triệu đồng/tháng, liên tục có khách thuê mới.

Chị Lê Thu Hường, chủ tiệm làm móng nhỏ tại đây, chia sẻ: “Tiền thuê ở ngõ rẻ, khu này lại đông sinh viên, dân văn phòng nên khách đều, bán ít nhưng ổn định. Trước kia thuê mặt phố, chỉ riêng tiền nhà đã đủ bóp chết cửa hàng.”

Không cần mặt tiền lớn, không cần biển hiệu hoành tráng, những cửa hàng trong ngõ đáp ứng đúng nhu cầu "ăn chắc mặc bền" của khách thuê mới: lượng khách ổn định từ cộng đồng dân cư quanh khu vực, ít phụ thuộc vào lượng người qua đường thất thường. Kinh doanh thời nay, nhiều người chọn "đủ sống, bền vững" thay vì liều lĩnh lao vào cuộc đua mặt tiền xa hoa nhưng mong manh.

Bất động sản thương mại: Cuộc dịch chuyển âm thầm

Tình trạng bỏ trống mặt phố không còn là hiện tượng cục bộ. Theo anh Hải, một môi giới bất động sản thương mại với 15 năm kinh nghiệm, chưa bao giờ thị trường mặt bằng phố lớn lại trầm lắng đến vậy: "Giá đã giảm sâu, mặt bằng đẹp vẫn ế dài. Khách thuê giờ không còn mặn mà với vị trí mặt phố, mà ưu tiên nơi gần khu dân cư, thuận tiện đỗ xe, chi phí hợp lý."

Các chuyên gia thương mại đô thị chỉ ra ba lực đẩy khiến mặt phố thất thế:

Sự thay đổi hành vi tiêu dùng sau đại dịch, với xu hướng mua sắm online bùng nổ, khiến những mặt bằng lớn dần mất giá trị chiến lược.

Sự lên ngôi của mô hình kinh doanh nhỏ: quán ăn vặt, tiệm nail, cửa hàng tiện lợi mọc lên trong các khu dân cư, đáp ứng thói quen tiêu dùng mới thiên về tiện lợi và tiết kiệm.

Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, sau những bài học đắt giá vì đầu tư lớn nhưng thu không đủ bù chi.

Thực tế này phản ánh qua câu chuyện của anh Trần Văn Hòa, chủ một căn nhà mặt phố Bà Triệu: dù đã giảm giá thuê từ 90 triệu còn 60 triệu đồng/tháng, căn nhà ba tầng, mặt tiền rộng vẫn im lìm suốt 8 tháng. Trái lại, những cửa hàng nhỏ trong ngõ, như quán trà sữa của chị Vũ Hải Linh ở ngõ Láng Hạ, với chi phí thuê chỉ bằng 1/5 mặt phố, lại duy trì doanh thu ổn định, đều đặn.

Cần một cuộc "giải cứu" mặt phố

Nếu không có sự điều chỉnh mạnh mẽ về chính sách giá thuê, cải thiện cơ sở hạ tầng và cơ cấu ngành hàng, thị trường mặt bằng mặt phố sẽ còn tiếp tục đối mặt với làn sóng bỏ trống kéo dài. Sự mất cân bằng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đô thị, làm xấu đi bộ mặt thành phố, mà còn tạo thêm áp lực nặng nề lên thị trường bất động sản thương mại vốn đang chao đảo.

Để thích ứng với thời cuộc, các chủ nhà cần thay đổi tư duy: từ việc "ôm giá", kỳ vọng lợi nhuận cao, sang "chia nhỏ mặt bằng", giảm giá thuê thực chất, hướng tới sự phù hợp với xu hướng kinh doanh mới: tiện lợi – tiết kiệm – an toàn.

Trong bức tranh thương mại mới, sự linh hoạt và thích nghi sẽ quyết định ai còn trụ lại giữa những "thành phố trống" đầy thách thức hôm nay.