Thị trường căn hộ: “Hết nạc vạc đến xương”!

Việc giá căn hộ mới quá cao và khan hiếm khiến nhiều người mua nhà tìm đến sản phẩm đã qua sử dụng.

Giá nhà mới neo cao

“Chưa khi nào nhà cũ lại được nhiều người tìm mua như hiện tại, dù giá đã tăng cao so với giai đoạn trước”. Đây là chia sẻ của Huỳnh - một môi giới nhà đất có hơn chục năm kinh nghiệm khi nói về câu chuyện chuyển dịch dòng tiền trên thị trường bất động sản.

Theo môi giới này, nhìn thoáng qua, việc lượng người mua có xu hướng tìm kiếm nhà cũ tăng mạnh có thể gây ngạc nhiên, nhưng tìm hiểu sâu hơn sẽ thấy xu hướng này là kết quả của nhiều yếu tố tích lũy trong một thời gian dài.

Anh cho biết, thị trường nhà ở ngày càng gặp khó khăn về nguồn cung và tình trạng này đã kéo dài trong khoảng 5 năm trở lại đây, từ đó khiến giá nhà tăng mạnh trên tất cả “các mặt trận”, đầu tiên là thị trường sơ cấp, sau đó lan ra thị trường thứ cấp.

“Thống kê của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mỗi năm, tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở lên đến hàng chục nghìn căn. Tuy nhiên, việc nguồn cung mới nhỏ giọt trong một thời gian dài đã khiến tình trạng thiếu nhà ở ngày một trầm trọng hơn. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên là nguyên nhân chính khiến nhà ở tăng giá”, môi giới này phân tích.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư, nhưng những dự án mới tại Hà Nội gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường cao hơn 3-4 lần.

Thực tế, nhu cầu tìm mua chung cư ở Hà Nội luôn ở mức cao và đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ người dân Thủ đô và các tỉnh phía Bắc, mà còn đến từ miền Nam.

Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, có giai đoạn lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần (từ quý I/2021 đến quý II/2024).

Ngoài ra, theo nghiên cứu của chuyên trang về bất động sản này, người tiêu dùng đang dành nhiều sự quan tâm đến các sản phẩm căn hộ trên thị trường thứ cấp bởi giá “mềm” hơn đáng kể so với thị trường sơ cấp, cho dù đã tăng cao hơn so với giai đoạn trước.

Còn theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tính đến cuối tháng 9/2024, các dự án mở bán mới tại Hà Nội không còn tồn tại mức giá dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi trên thị trường thứ cấp, các sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 khá phổ biến.

Theo phản ánh từ nhiều đơn vị bán hàng, đội ngũ sales, căn hộ đã qua sử dụng đang được nhiều người hướng tới vì có mức giá phù hợp, nhất là các chung cư đưa vào sử dụng trong khoảng 3-5 năm trở lại đây.

Dòng tiền tìm đến căn hộ cũ

Theo tính toán của OneHousing, tổng nguồn cung căn hộ năm 2024 tại thị trường Hà Nội vào khoảng 22.000 căn, trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn. Hơn nữa, tình trạng khan hiếm nguồn cung mới đã kéo dài nhiều năm, dẫn tới nhu cầu bị dồn ứ và tạo sức ép lớn lên thị trường nhà ở Thủ đô.

Nhu cầu nhà ở lớn cùng với nguồn cung hạn chế kéo dài đang khiến dòng tiền tìm đến thị trường thứ cấp nhiều hơn. Dữ liệu từ OneHousing cho thấy, trong tháng 8/2024, Hà Nội có khoảng 3.100 giao dịch chuyển nhượng chung cư, trong đó số lượng giao dịch thứ cấp đang “chiếm sóng” do nguồn cung mới không nhiều.

Thông tin từ đơn vị này cũng cho hay, 2 đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đang giữ vai trò duy trì thanh khoản, cung cấp nguồn cung chủ yếu cho thị trường Hà Nội và dẫn đầu về số giao dịch khi chiếm tới 35% thị phần chuyển nhượng trong tháng 8.

Cụ thể, trong tháng này, mặc dù tổng giá trị chuyển nhượng giảm nhẹ, nhưng số lượng giao dịch tại 2 đại đô thị lại tăng mạnh. Trong đó, Vinhomes Ocean Park là khu vực có giao dịch chuyển nhượng chung cư sôi động nhất với 660 căn giao dịch thành công, tăng 15% so với tháng 7; Vinhomes Smart City xếp thứ 2 với 420 giao dịch, tăng 17%.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, thị trường chuyển nhượng chung cư khá sôi động trong các tháng vừa qua, thể hiện nhu cầu khách hàng còn lớn đối với phân khúc này. Trong khi nguồn cung mới còn hạn chế và giá cao, nhiều khách hàng chuyển qua tìm kiếm các sản phẩm chung cư cũ.

OneHousing dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: Năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn, điều này khiến cho thị trường gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

Cushman & Wakefield cũng nhận định, trong khoảng 3,5 năm tới (giai đoạn từ nửa sau năm 2024 đến năm 2027), thị trường căn hộ Hà Nội chỉ có thêm khoảng 70.000 căn hộ mới. Việc nguồn cung sơ cấp chưa thể cải thiện nhiều sẽ khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn bởi nhiều người mua nhà lựa chọn thị trường này để tiếp cận nhà ở với mức giá thấp hơn.

CBRE Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới quý II/2024 tăng gấp 4 lần quý trước đó, đạt xấp xỉ 8.500 căn.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, thị trường Thủ đô đón nhận 10.840 căn hộ từ 17 dự án - mức cao nhất kể từ năm 2020, trong đó khu Tây tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung. Dù vậy, việc giá căn hộ chung cư liên tục tăng khiến người mua ngày càng khó tiếp cận nhà ở, nhất là những người mua lần đầu.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, CBRE Hà Nội cho hay, nguồn cung sơ cấp không nhiều, giá tăng cao và nhanh đang khiến nhiều người mua nhà chuyển hướng sang thị trường thứ cấp. Theo đó, không chỉ các căn hộ chung cư đã qua sử dụng, mà cả nhà đất trong dân cũng được quan tâm.

Theo bà An, bối cảnh hiện tại của thị trường nhà ở Thủ đô đang cổ vũ nhiều hơn cho việc thuê nhà, được nhiều người lựa chọn như giải pháp tạm thời khi chưa thể sở hữu cho mình một căn hộ. Ngoài ra, ngày càng nhiều khách hàng chấp nhận đi xa hơn, dạt ra vùng ven nhiều hơn để kiếm tìm cơ hội tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng.