Thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới: Giá tiếp tục tăng?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động và đang có dấu hiệu hồi phục và tăng giá. Hành lang pháp lý mới đang tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Sẽ Xác Lập Mức Giá Mới Năm 2024

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản. Cụ thể, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất​ và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác​ tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ​ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất​.

Ngoài ra, chứng nhận pháp lý​ ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp​ cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp ly ngày càng được đề cao và chú trọng.

Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất. Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư​ sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án​, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa​. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn​ chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.​ Ông Quốc Anh cho biết giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp.

Cụ thể ở mỗi loại hình thì nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu​ cầu sát giá​. Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.

Chi Phí Phát Triển Dự Án Tăng

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng. Cụ thể, ở giai đoạn chuẩn bị, điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án​. Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu tài chính với chủ đầu tư là phải đảm đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu​. Dự án nhỏ hơn 20ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn​. Dự án từ 20ha trở lên thì vốn chủ ở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn​. Chủ đầu tư phải đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án​.

Ở giai đoạn phát triển thì điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin​ dự án. Về tiến độ dự án, điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng​

Ở giai đoạn mở bán, điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định thu cọc không quá 5% giá bán​. Lần đầu thanh toán phải thấp hơn hoặc bằng 30% giá trị sản phẩm bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay: không quá 30%)​. Với thuê mua, tổng thanh toán những lần tiếp theo sẽ thấp hơn hoặc bằng 50% (hiện nay: ≤70%)​

Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, khảo sát hơn 500 môi giới bất động sản, Batdongsan.com.vn ghi nhận, phần lớn các môi giới đều cho rằng những diễn biến trên đang giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn và giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Ngoài ra, các động thái trên sẽ siết chặt hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.