Thị trường BĐS thời gian tới sẽ phát triển lành mạnh, minh bạch hơn?

Nhà phố, biệt thự, liền kề Hà Nội dù bị bỏ hoang vẫn có mức giá gây choáng váng, sẽ bỏ quy định về khung giá đất, đề xuất tiêu chuẩn cụ thể đối với phòng trọ tại TP. Hồ Chí Minh… là những tin bất động sản (BĐS) mới nhất đang và sắp được áp dụng kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản thời gian tới phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

Vay mua, xây, sửa nhà ở cũng phải lập phương án

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 quy định về hoạt động cho vay. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo đang khiến thị trường lo ngại.

Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 có nhiều điểm mới đáng lưu ý, tác động đến thị trường BĐS.

Theo bản thuyết minh kèm dự thảo, NHNN cho biết có sửa đổi, bổ sung quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà tại điểm C khoản 6 điều 2 Thông tư 39.

Việc sửa đổi xuất phát từ thực trạng vừa qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến BĐS với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường BĐS.

Cụ thể, nếu ở điểm C khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) thì ở dự thảo, sửa đổi theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở...

Ngoài ra, tại Điểm B khoản 7 Điều 1 Dự thảo quy định: "Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh BĐS; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng".

Cả hai nội dung đề xuất sửa đổi trên ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho biết, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 có một số điểm sửa đổi theo hướng tích cực, nhưng cũng có nhiều điểm nên xem xét lại.

Thứ nhất, theo ông Đính, việc kiểm soát các khoản vay "có giá trị lớn" nhưng được quy định một cách chung chung rất có thể sẽ "bóp nghẹt" thị trường BĐS. Ông giải thích, việc không giới hạn giá trị khoản vay dẫn đến tình trạng nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó cho người vay mua BĐS.

"Cần phải quy định rõ giá trị lớn thì lớn ở đây là bao nhiêu. Mua căn hộ giờ tầm trung cũng 3-4 tỷ đồng rồi. Ngay cả nhiều người mua những BĐS giá trị vài chục tỷ đồng, nhưng họ mua để làm cơ sở sản xuất kinh doanh thì sao?

Nhu cầu mua nhà ở hay kinh doanh đều là nhu cầu bức thiết, chính đáng, cần xem xét thận trọng để tránh tình trạng làm khó cho người mua nhà với nhu cầu thật, làm thị trường ách tắc", ông Đính đề xuất.

Ông lo ngại tình trạng không rõ ràng ở quy định này có thể khiến cả người mua nhà và các tổ chức tín dụng gặp khó.

Đối với quy định "lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở", ông Đính cũng cho rằng không hợp lý, cần bãi bỏ.

"Họ chỉ có nhu cầu mua nhà ở, sửa chữa xây dựng nhà, vì sao phải lập phương án chặt chẽ như thế. Đối với những ai đầu cơ mới cần có phương án cụ thể", ông Đính nhấn mạnh.

Công bố định kỳ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành vừa ký ban hành Nghị định số 44 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo đó, Bộ Xây dựng định kỳ phải công bố các thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc tại Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (http://www.batdongsan.xaydung.gov.vn), gồm:

Định kỳ hàng năm: Trước ngày 31/12 của năm công bố các số liệu thống kê: Kết quả thực hiện Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở; số lượng, diện tích nhà ở tại khu vực đô thị, nông thôn; số lượng nhà ở, đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Định kỳ hàng quý: Ngày cuối cùng của quý công bố các số liệu thống kê: Tổng số dự án bất động sản được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, khởi công; số lượng, diện tích các loại bất động sản của dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; số lượng, diện tích các loại bất động sản của dự án đã được giao dịch; số lượng các loại bất động sản của dự án được giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; chỉ số giá giao dịch bất động sản; chỉ số lượng giao dịch bất động sản.

UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng định kỳ công bố thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản của địa phương trên Cổng thông tin điện tử do đơn vị quản lý hàng quý và hàng tháng gồm các số liệu nên trên.

Nghị định này chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8/2022.

Chủ đầu tư phải cung cấp loạt giấy tờ pháp lý dự án

Theo Nghị định, chủ đầu tư dự án BĐS phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án và sản phẩm BĐS đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo cho Sở Xây dựng như quy mô dự án, tổng vốn đầu tư, thời gian hoạt động của dự án và tiến độ thực hiện.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải cung cấp các văn bản pháp lý của dự án như quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công đến văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có),…

“Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu bề BĐS đủ điều kiện giao dịch và đăng tải văn bản cảu Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa bất động sản của dự án ra giao dịch”, Nghị định nêu rõ.

Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cung cấp thông tin dữ liệu chi tiết về dự án nhận chuyển nhượng, loại hình doanh nghiệp, bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch,… Chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh sửa đổi lại thông tin, dữ liệu dự án.

Đối với sàn giao dịch BĐS phải cung cấp thông tin, dữ liệu chi tiết về thông tin dự án như địa điểm, quy mô và các văn bản pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua,… gửi về Sở Xây dựng nơi có BĐS phát sinh giao dịch.

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2022.

Sẽ bỏ khung giá đất, đánh thuế người có nhiều nhà đất

Nghị quyết số 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng vừa ban hành nêu rõ các nhiệm vụ, giải pháp về việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Trong đó, để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp là bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Bên cạnh đó, bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm,...

Nghị quyết cũng yêu cầu rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang,...

Doanh nghiệp làm ăn chộp giật hết cửa huy động vốn

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển “nóng”, bộc lộ rất nhiều bất cập, các cơ quan quản lý đang đưa ra các giải pháp để chấn chỉnh.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc hồi tháng 4/2022 đã ban hành Chỉ thị về kiểm tra, giám sát và chấn chỉnh hoạt động phát hành, đầu tư, cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Theo đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính yêu cầu các đơn vị liên quan rà soát, sửa đổi quy định liên quan đến chào bán và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, tăng cường quản lý, thanh tra thị trường trái phiếu doanh nghiệp; giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ,…

Ngoài ra, sắp tới, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ sửa đổi quy định về phát hành TPDN riêng lẻ tại Nghị định số 153/2020/NĐCP theo hướng siết chặt một cách hợp lý, quản lý chặt chẽ các công ty chứng khoán tư vấn phát hành và có các điều kiện chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn với nhà phát hành trái phiếu, đặc biệt trái phiếu riêng lẻ. Theo đó, các doanh nghiệp yếu kém không được phát hành,…

Đối với hoạt động huy động vốn tín dụng ngân hàng, theo chỉ đạo của NHNN, bất động sản là đối tượng bị kiểm soát chặt. Tuy nhiên, NHNN khẳng định sẽ chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Theo đó, những chủ đầu tư thiếu năng lực, dự án thiếu hiệu quả, không đáp ứng đủ điều kiện sẽ không dễ tiếp cận vốn vay.

HoREA đề xuất tiêu chuẩn phòng trọ cho thuê

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về đề nghị bổ sung tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ vào Dự thảo “TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế”.

Tại văn bản, HoREA cho biết, Thông tư 09/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 01/10/2021, thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD), tại khoản 3 Điều 1 quy định: “3. Tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ và việc quản lý chất lượng, khai thác và quản lý sử dụng nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch”.

Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có quy định pháp luật về “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”, nhất là “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở cho thuê” thuộc các khu phòng trọ, nhà trọ.

Hiện nay, chỉ duy nhất có Quyết định số 2787/QĐ-BYT ngày 05/06/2021 của Bộ Y tế “Về việc ban hành hướng dẫn các phương án phòng, chống dịch khi có trường hợp mắc Covid-19 tại cơ sở sản xuất, kinh doanh, khu công nghiệp” tại Mục II.1 Phụ lục 2 quy định “yêu cầu về điều kiện của nhà trọ đảm bảo thông thoáng, diện tích phòng trọ không nhỏ hơn 5 m2/người”.

Do vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”, nhất là “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê” vào “Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế” để “chuẩn hóa” và nâng cao chất lượng phòng trọ, khu nhà trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư kinh doanh.

Theo đó, HoREA kiến nghị tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở nên bổ sung: Mỗi phòng ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu.

Cụ thể, diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 15m2; chiều rộng thông thủy không dưới 2,4m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,7m.

Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm. Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột.

Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng và phải cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè. Có đèn đủ ánh sáng (tối thiểu có một bóng đèn điện có độ sáng tối thiểu cho diện tích 15m2), nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người.

Nếu phòng ở được xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ hoặc có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ.

Đồng thời, bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành. Có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định; Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 7,5m2 cho một người.

Bên cạnh đó, khu nhà trọ có từ 10 phòng ở trở lên phải có phòng sinh hoạt chung có tối thiểu 1 phương tiện nghe nhìn, kết nối Internet. Khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà trọ (hẻm) không được nhỏ hơn 2m (hoặc 2,2m).