Thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%

Trong báo cáo về ngành BĐS, VnDirect cho rằng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%

Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất đã qua

Chúng tôi nhận thấy những dấu hiệu tích cực từ các DN BĐS chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Trong 6T23, chúng tôi nhận thấy rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường. Chúng tôi cho rằng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (+3% svck) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng (+16% svck) trong năm 2024, theo ước tính của chúng tôi.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực BĐS duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số DN chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối Q2/23.

Lãi suất giảm giúp thị trường dần “rã đông”: Áp lực chi phí lãi vay của các DN phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0%-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các DN phát triển BĐS. Chúng tôi nhận thấy lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13-14%. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Các DN phát triển BĐS có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua các khoản nợ

Chúng tôi nhận thấy các DN phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường BĐS.

Thanh khoản cho thấy dấu hiệu cải thiện dù tương đối khiêm tốn

Nhìn chung, chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-13 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-13. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-13, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong Q2/23