Thị trường BĐS ra sao khi 3 bộ luật liên quan có hiệu lực?

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực vào ngày 1-8. Cùng với đó, Luật Các TCTD 2024 có hiệu lực từ 1-7, sau khi đã được Quốc hội đồng ý cho phép điều chỉnh thời gian có hiệu lực sớm hơn so với dự kiến trước đó.

Như vậy, lộ trình của việc xây dựng những văn bản dưới luật đi kèm (gồm các nghị định, thông tư), nhằm hướng dẫn thực hiện cụ thể của luật ra sao, và diện mạo thị trường bất động sản (BĐS) sẽ thay đổi theo hướng nào, là những vấn đề được dư luận rất quan tâm.

Lo ngại “cả rừng thông tư chặn lối”

Thực ra việc đưa hiệu lực các luật sớm hơn so với dự kiến, là nỗ lực rất lớn của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, trong việc nhanh chóng đưa các chính sách mới, có đột phá từ nghị trường Quốc hội đi vào cuộc sống. Tuy nhiên, vấn đề dư luận đang quan tâm lúc này là đang thiếu những văn bản dưới luật (nghị định, quyết định, thông tư) để hướng dẫn cụ thể việc thực thi các luật này.

Thực tế hơn nửa năm qua, ngay khi 4 luật nói trên được Quốc hội thông qua, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan và các địa phương đã tập trung cao độ cho việc xây dựng và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn chi tiết, với tinh thần “chỉ bàn làm, không bàn lùi”.

Theo tìm hiểu của ĐTTC, đối với Luật Đất đai năm 2024 - vốn được xem là luật “bao quát” nhất trong số các luật, ngoài 1 Nghị định đã được Chính phủ ban hành (Nghị định 12/2024/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều về giá đất và hướng dẫn thi hành Luật đất đai, có hiệu lực từ ngày 5-2), hiện nay vẫn còn 15 văn bản liên quan đến luật này (bao gồm 9 nghị định, 1 quyết định của Thủ tướng và 6 thông tư) đã được các bộ, cơ quan ngang bộ hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền, và dự kiến ban hành trong tháng 6.

Tương tự, hiện cũng đã có 11 văn bản (gồm 5 nghị định, 1 quyết định của Thủ tướng và 5 thông tư), hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, cũng đã được “nằm trên bàn” của các cấp có thẩm quyền, cũng dự kiến ban hành trong tháng 6.

Như vậy, việc “dồn dập” xây dựng và ban hành các văn dưới luật để hướng dẫn như thời gian qua, nội dung có đảm bảo được chất lượng và đúng với tinh thần của các luật không, cũng là vấn đề được đặt ra hiện nay. Bởi lẽ, trong quỹ thời gian ít ỏi còn lại, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương phải tập trung mọi nguồn lực, để bảo đảm các văn bản hướng dẫn phản ánh trung thực với tinh thần và nội dung các điều luật, cũng như quy định chi tiết, cụ thể và dễ hiểu để tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện.

Mặt khác, cũng phải đồng thời bảo đảm sự đồng bộ giữa các văn bản hướng dẫn, tránh làm phát sinh những mâu thuẫn, chồng chéo mới. Đây là những yêu cầu và nhiệm vụ không hề dễ dàng.

Điều lo lắng này của dư luận không phải không có cơ sở. Trong quá khứ, đã từng có bài học về những nghị định, thông tư, quyết định (các văn bản hướng dẫn dưới luật) có “tuổi thọ” chỉ vài tháng do những sai sót, chồng chéo, không thể hiện đúng tinh thần nội dung của luật, nên buộc phải tạm dừng, hủy, hoặc thay đổi. Thậm chí, có thời điểm dư luận và truyền thông còn phải ca thán về tình trạng “cả một rừng thông tư chặn lối” bủa vây, chồng chéo.

Diện mạo thị trường BĐS sẽ ra sao?

Trả lời giải trình trước Quốc hội vừa qua, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết, 60% các vấn đề đại biểu Quốc hội ý kiến trong phiên thảo luận về tình hình kinh tế xã hội, có đề cập đến những hạn chế, tồn tại, yếu kém, đùn đẩy, sợ trách nhiệm, liên quan đến thủ tục hành chính, lãng phí nguồn lực, không tiết kiệm, và các vấn đề này đều liên quan đến 3 bộ luật: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở. Trong đó, nổi cộm lên là vấn đề định giá đất ở các địa phương hiện nay. Do đó, khi 3 bộ luật này chính thức có hiệu lực những hạn chế, yếu kém sẽ được giải quyết. Đó là khía cạnh về quản lý Nhà nước.

Còn ở khía cạnh các nhà đầu tư nhận định, khi 3 bộ luật liên quan đến BĐS nói trên có hiệu lực, thị trường BĐS sẽ chuyển sang một giai đoạn mới. Khi đó, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Bởi theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, nhưng có thể sẽ khiến giá BĐS tăng sau năm 2025. Đặc biệt, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất, vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận xét, từ trước đến nay chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Theo vị chuyên gia này, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá.

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường, kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Tuy nhiên, “tác dụng phụ” khi chi phí đền bù giải tỏa tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn, doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô lớn. Khi người bán với giá bán quá cao, BĐS sẽ khó thanh khoản, nên khi ấy buộc chủ đầu tư cần cân đối và phát triển sản phẩm linh hoạt, hướng đến phân khúc đáp ứng số đông người dân, tức là thị trường sẽ tự động điều chỉnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá BĐS có thể tăng khi bỏ khung giá đất, nhưng tác động này không ảo như các cơn “sốt" trước đây. Theo đại diện VARS, trong những đợt sốt BĐS trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền, do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.