Thị trường BĐS: Nơi giảm giá tới 50%, nơi giá “trên trời” vẫn cháy hàng

Do áp lực dòng tiền, thị trường BĐS xuất hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có động thái giảm giá thoát hàng, tại một số dự án của các doanh nghiệp BĐS lớn thì áp dụng hình thức chiết khấu tới 40 -50% để kéo thanh khoản... Song, thị trường vẫn có những phân khúc được săn lùng, thậm chí tăng giá bán.

Tràn lan thông tin chiết khấu, giảm giá tới 50%

Sau hơn 3 năm hùn vốn xuống tiền đầu tư lô đất đầu tư tại Đà Nẵng, chị Phương Minh (Hà Nội) phải chấp nhận ra hàng với giá gốc, không lời được đồng nào.

“Chúng tôi vừa bán lô đất bằng giá lúc mua từ 3 năm trước. Chấp nhận cắt lời bán ra lúc này là phương án an toàn nhất” - chị Phương Minh (Hà Nội).

Trước đó, thời điểm 2019, chị bỏ ra gần 5 tỷ đồng hùn vốn mua chung lô đất này với giá 12 tỷ đồng. Lúc mua bản thân chị Minh cũng phải đi vay thêm hơn 1 tỷ đồng nên khi ngân hàng tăng mạnh lãi suất vay, chị tính toán nếu tiếp tục kéo dài, khoản thua lỗ sẽ còn cao hơn so với hiện tại.

“Có giai đoạn môi giới chào mua lô đất này hơn 14 tỷ đồng nhưng chúng tôi không bán vì tin sẽ còn tăng tiếp khi các dự án lớn rục rịch triển khai. Giờ nếu không bán nhanh thì lãi suất vay tăng liên tục, khả năng BĐS lỗ càng nghiêm trọng. Chấp nhận cắt lời bán ra lúc này là phương án an toàn nhất”, chị Minh chia sẻ.

Theo tìm hiểu, thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh vệ tinh đang xuất hiện làn sóng giảm giá, chiết khấu tăng mạnh các tháng cuối năm.

Thời gian qua nhiều doanh nghiệp BĐS lớn cũng phải dùng các chính sách giảm giá gián tiếp thông qua chiết khấu sâu, áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao chưa từng có cho nhà đầu tư. Theo đó, hàng loạt dự án áp dụng mức chiết khấu lên đến 40-50% cho khách hàng thanh toán một lần.

Doanh nghiệp đua chiết khấu, đủ chiêu mời chào dự án. Cá biệt, có dự án còn áp dụng mức chiết khấu lên đến 40-50% cho khách hàng thanh toán một lần

Thậm chí, một số nhà đầu tư, môi giới BĐS còn công khai “phơi” sổ đỏ để thu hút người mua.

Mới đây, tại Bình Phước, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản miệt mài cầm sổ đỏ đi bán dạo trên vỉa hè khắp các tỉnh, thành miền Đông Nam Bộ khiến nhiều người xôn xao.

Chỉ sau đó ít ngày, tại Hội nghị kết nối giao thương, hợp tác thương mại và đầu tư do tỉnh Đắk Lắk tổ chức, đã có một doanh nghiệp tham gia trưng bày khoảng 40 sổ đỏ để gọi vốn.

Tưởng đây chỉ là hiện tượng cá biệt, nhưng trào lưu “phơi” sổ đỏ ngày càng lan rộng ra các địa phương khác và cả trên các diễn đàn mạng xã hội và TikTok.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, thị trường địa ốc hiện gặp rủi ro thanh khoản giảm sâu, có nguy cơ rơi vào đợt suy thoái.

"Có không ít tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp đau đớn để tồn tại." - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Nhà chung cư, nhà đất liền thổ đô thị lớn vẫn tăng giá mạnh

Trái ngược với cảnh “đóng băng” của đất nền và một số dự án vùng ven, thì căn hộ chung cư và nhà liền thổ, đất nền tại các đô thị lớn thời gian này lại hút nhà đầu tư.

Đầu năm 2022, do có ý định tìm mua nhà chung cư, anh Thái (31 tuổi, Hà Nội) khảo sát một số căn hộ 2 ngủ đã qua sử dụng trên địa bàn quận Cầu Giấy.

Thời điểm đó, anh khá ưng một căn hộ 69m2 với giá 2,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, vợ anh Thái lại cân nhắc giữa việc phải bán bớt 1 miếng đất có tiềm năng tăng giá và việc mua nhà, nên vợ chồng anh đã bỏ qua căn hộ trên.

Cuối tháng 9 vừa qua, sau khi dồn được một khoản tài chính gần 2 tỷ đồng, anh Thái tiếp tục tìm kiếm căn hộ 2 ngủ nhưng lúc này, những căn hộ tương đương đều tăng giá, dao động từ 2,6 – 3 tỷ đồng.

“Tôi thực sự khá sốc vì không ngờ căn hộ cũng tăng giá tới nửa tỷ chỉ sau vài tháng." - anh Thái (31 tuổi, Hà Nội)

"Một số môi giới chuyên phân khúc căn hộ cho hay, từ đầu năm tới nay các căn hộ bình dân được tìm kiếm nhiều và tăng giá khá nhanh. Họ nói, thời điểm đầu năm căn hộ 2 ngủ có giá hơn 2 tỷ nhưng tầm này rất hiếm. Nếu có cũng dao động 2,6 tỷ - 3 tỷ đồng/căn. Tôi thực sự khá sốc vì không ngờ căn hộ cũng tăng giá tới nửa tỷ chỉ sau vài tháng." - Anh Thái nói.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Batdongsan, so sánh dữ liệu giữa 3 quý của 2022 cho thấy, giá bán chung cư phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 18%, cao cấp tăng 10% và bình dân tăng 7%.

Tương tự loại hình căn hộ, nhà trong ngõ ngách sâu tại Hà Nội cũng tăng giá chóng mặt.

Khảo sát thực tế cho thấy, cách đây 1 năm, nhà đất trong ngõ với diện tích 30-35m2 tại khu vực Kim Giang, Hoàng Đạo Thành, Vũ Tông Phan…có giá dao động từ 3-3,5 tỷ đồng. Đến nay, môi giới khu vực này cho biết, mỗi căn đã tăng 500-700 triệu đồng/căn nên với tầm tài chính 3 tỷ đồng khó mua được nhà đất thời điểm này.

Chuyên trang Batdongsan so sánh dữ liệu giữa 3 quý của 2022 cho thấy, giá bán chung cư phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 18%, cao cấp tăng 10% và bình dân tăng 7%.

Anh Cao Tiến - môi giới khu vực Thanh Xuân cho biết, đầu năm 2021 có môi giới một căn nhà 37m2 trong ngõ Kim Giang cho nhà đầu tư với giá 3,1 tỷ đồng. Đến nay, nhà đầu tư đó gửi môi giới rao bán với giá 3,8 tỷ đồng.

Theo môi giới này, hiện nay, nhiều căn nhà đất trong ngõ sâu cũng được chủ rao bán lên tới 3,5-4 tỷ đồng. Trong khi đó, những căn ô tô có thể đi vào giá rao bán 5,5-6 tỷ đồng. Giá nhà đất đã tăng 10-25% so với thời điểm 1 năm trước đó.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ tăng mà không giảm, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, do nguồn cung căn hộ mới mở bán trên thị trường đang khan hiếm.

“Nhà trong ngõ luôn có sức thanh khoản cao, chỉ cần mua vào, sửa sang và chờ được giá bán sẽ có lời” - ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh sàn giao dịch bất động sản.

Các chuyên gia nhận định khi thị trường đất nền vùng ven rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng săn tìm đầu tư bất động sản có công năng, có giá trị sử dụng cao. Vì vậy, phân khúc căn hộ và nhà đất trong ngõ tiếp tục nhận được quan tâm của cả người dùng và nhà đầu tư.

Cách nào tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS?

Trước khó khăn của những doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt, Thủ tướng đã chỉ đạo tổ chức cùng lúc hai cuộc họp về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản vào sáng 8/11 tại TP.HCM và Hà Nội.

Riêng tại cuộc họp ở TPHCM, Bộ Xây dựng cho biết, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% số lao động.

Đại diện Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tiếp tục khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm nguồn cung. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa có thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp BĐS "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn "trái phiếu", "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng"- ông Lê Hoàng Châu.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn "trái phiếu", "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng". Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy "rủi ro", hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 50% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Chủ tịch HoREA và đại diện các doanh nghiệp BĐS cho biết vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản là pháp lý, chủ yếu do một số quy định pháp luật không đồng bộ.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính với các dự án hiện kéo dài khoảng 3-5 năm, thậm chí doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư.

“Hiện, vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp BĐS chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản là pháp lý.” - ông Lê Hoàng Châu.

Về nguồn vốn, các doanh nghiệp đề nghị Ngân hàng Nhà nước nới trần tín dụng thêm khoảng từ 1%, tương ứng khoảng 100.000 tỷ đồng. Khi đó, người dân có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, năng lực, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền.

Mặt khác, cần xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội…

BĐS vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng

Tại tọa đàm “Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay” tổ chức gần đây, các chuyên gia cho rằng so với các kênh cổ phiếu, vàng, USD, gửi tiết kiệm... thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, “Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu nhà ở cũng gia tăng rất cao. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc bất động sản nhà ở mới có thể đi ngang”.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản hiện nay đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, một số phân khúc tại một số dự án đã tăng cấp số nhân. TP.HCM năm 2019 còn có những căn hộ giá 20 - 25 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay rẻ nhất là khoảng 50 triệu đồng/m2… Đây cũng là xu hướng trong dài hạn”.

“BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền” - TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Quan trọng là đầu tư vào phân khúc nào, chỗ nào sinh lợi nhiều nhất thì xuống tiền đầu tư. Theo ông Đính, trong bối cảnh lạm phát và lãi suất đang tăng thì tốt nhất không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao thì hãy xuống tiền.

Với quan điểm nguồn vốn là một trong những yếu tố sống còn của thị trường, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh tại Batdongsan cho rằng nếu tín dụng 2023 vẫn tiếp tục bị siết chặt, ông cho rằng nhà đầu tư nên tìm đến bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi...

Một loại hình tiềm năng khác, theo ông Hảo, là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu, liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, sẽ có sự sàng lọc tự nhiên về những giỏ hàng đang mở bán.

Bên cạnh đó, nếu xét trong ngắn hạn, các chuyên gia đều cho rằng căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý cũng là một phương án đầu tư tốt, kể cả có nới lỏng tín dụng hay không.