Thị trường BĐS Mỹ: Trung tâm thành phố ế ẩm, vùng ven sốt nóng

Nhiều trung tâm đô thị của Mỹ đang vật lộn để thu hút người lao động trở lại sau đại dịch trong khi các vùng ven đang rất sốt nóng.

Những tòa nhà văn phòng trống rỗng giữa những siêu đô thị sầm uất của nước Mỹ không phải điều gì đó xa lạ. Tuy nhiên, có một điều không nhiều người biết là ở chính những thành phố đó còn có một “thế giới khác” nơi bất động sản sốt nóng vì nhu cầu tăng cao. Trong khi các khu trung tâm, với những tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại, chật vật tìm khách và người thuê, các khu vực vành đai đô thị lại bùng nổ mạnh mẽ do nhu cầu cao. Người ta gọi đó là "Hiệu ứng bánh vòng".

Các học giả Arjun Ramani và Nicholas Bloom đã đặt tên cho hiện tượng này trong một bài viết cùng tên trên Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ (NBER). Họ chỉ ra rằng phần lớn những người rời khỏi trung tâm thành phố không chuyển đi xa. Thay vào đó, họ chuyển tới các vùng ngoại ô của chính đô thị nơi họ từng sống. New York là trường hợp điển hình. Bản đồ của NBER cho thấy sự chuyển dịch khỏi Manhattan về các quận bên ngoài và Long Island.

Hiệu ứng bánh vòng không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn như New York và San Francisco. Nó xuất hiện ở nhiều nơi. Và những điều đang xảy ra có một điểm tương đồng đáng quan ngại với cái gọi là hiệu ứng bánh vòng đầu tiên được ghi nhận trong lịch sử nước Mỹ ở Detroit, thủ phủ tiểu bang Michigan.

Trong nhiều thập kỷ, các tòa nhà xinh đẹp ở trung tâm thành phố Detroit - được xây từ cuối thế kỷ 19, đầu thế kỷ 20, gần như trống rỗng do nạn phân biệt chủng tộc cũng như sự mất đi ưu thế của ngành công nghiệp ô tô Mỹ, tội phạm và bạo lực gia tăng. Khi đó, làn sóng người da trắng đã chạy ra khu vực ngoại ô của thành phố.

Khu vực trung tâm thành phố Detroit đã phục hồi phần nào trong những năm gần đây, một phần nhờ vào nỗ lực của các doanh nhân như Dan Gilbert, người sáng lập Quicken Loans, trong việc cải tạo các tòa nhà thương mại cũ thành không gian cho hoạt động kinh doanh, nhà hàng, khách sạn. Chính những nét đột phá này đã thu hút lực lượng lao động trẻ trở lại trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, việc thiếu một hạ tầng giao thông hoạt động hiệu quả khiến việc lấy lại vị thế cho khu vực trung tâm Detroit trở nên khó khăn hơn.

Chính những gì xảy ra với Detroit có thể là bài học cho các đô thị Mỹ đang phải đối mặt với hiệu ứng bánh vòng ở thời điểm hiện tại. Đại dịch Covid-19 đã khiến nhiều người chọn cách làm việc ở nhà hơn là đi tới văn phòng.

Tracy Hadden Loh, một thành viên tại Viện Brookings chuyên về bất động sản thương mại, cơ sở hạ tầng, công bằng chủng tộc và quản trị, nhấn mạnh, sự hưng thịnh hay suy giảm của các đô thị thời kỳ hậu đại dịch có liên quan mật thiết tới hạ tầng giao thông. Đây là lý do tại sao trung tâm các thành phố như London và Paris có vẻ sôi động hơn nhiều các thành phố của Mỹ.

Không ngạc nhiên khi một nơi như New York, với hệ thống giao thông công cộng vận hành tốt (dù vẫn đang suy giảm), lại có nhiều hoạt động kinh tế ở Trung tâm thành phố hơn so với Chicago hay Los Angeles, nơi cơ sở hạ tầng giao thông không mấy phát triển. (Kết quả dựa trên số lượng người sử dụng điện thoại di động ở trung tâm thành phố).

Những đô thị này không chỉ chịu tác động từ cuộc khủng hoảng bất động sản thương mại mà còn gánh chịu suy giảm về giải trí và tiện nghi, những yếu tố thường thu hút một người vào làm việc ở trung tâm thành phố thay vì ở các khu vùng ven. Tin xấu là những vấn đề này có khả năng trở nên tồi tệ hơn trước khi được cải thiện.

Báo cáo Ổn định Tài chính của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tuần trước đã gọi việc các tổ chức tài chính có liên quan tới bất động sản thương mại là “một trong những mối đe dọa lớn đối với nền kinh tế Mỹ” khi cái gọi là bong bóng mới chỉ bắt đầu vỡ.

FED cảnh báo số khoản vay được thế chấp bằng các văn phòng và bất động sản bán lẻ ở trung tâm thành phố chiếm 1/3 tổng số các khoản vay. Tuy nhiên, khi trung tâm các đô thị trở nên ế ẩm, giá trị của bất động sản bị tác động và nếu nó sụp đổ, một hiệu ứng domino sẽ được kích hoạt và hệ thống tài chính không tránh khỏi ảnh hưởng.

Câu hỏi đặt ra là làm sao để ngăn chặn tác động từ Hiệu ứng bánh vòng? Việc chuyển đổi các bất động sản thương mại thành khu dân cư hoặc không gian phức hợp đã giúp trẻ hóa khu vực trung tâm Detroit. Tuy nhiên, nhà sử học Tom Sugrue, tác giả của cuốn sách “Nguồn gốc của cuộc khủng hoảng đô thị: Chủng tộc và sự bất bình đẳng ở Detroit thời hậu chiến”, lưu ý rằng: “Các tòa nhà văn phòng của thành phố, được xây dựng từ những năm 1920, dễ tân trang hơn rất nhiều so với các tòa nhà văn phòng chọc trời ngày nay".

Sự chuyển dịch cũng là lý do vì sao bất động sản ở các khu vực vành đai của những thành phố lớn như New York đã tăng mạnh kể từ sau khi đại dịch xảy ra. Và điều không may là việc tăng giá này ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt, vốn liên tiếp tăng mạnh nhiều tháng qua ở nền kinh tế lớn nhất thế giới.