Thị trường BĐS đang "khát" người mua

Thanh khoản của thị trường vẫn là ẩn số khi hơn 90% sản phẩm chào bán cuối năm có tầm giá thuộc loại hình cao cấp, hạng sang.

Dù các dự án mới phần nào giải cơn khát nguồn cung, nhưng bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua lại đang trở thành một vấn đề lớn của thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận. Những năm gần đây phần nhiều sản phẩm mở bán đều thuộc hàng cao cấp, dù nhu cầu thị trường thiên về trung cấp, bình dân.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, 97% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP.HCM các tháng cuối năm là sản phẩm cao cấp, hạng sang, thiếu hụt sản phẩm trung cấp, bình dân. Động thái lệch pha nguồn cung sẽ khiến thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đi tìm thanh khoản.

“Khó khăn tiếp tục bủa vây cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong quý 4/2022 và tình trạng này có thể kéo dài sang đầu năm 2023 do cơn khát vốn chưa được giải tỏa. Tâm lý tiêu dùng yếu sẽ khiến cuối năm nay có thể xuất hiện đợt sàng lọc mạnh ”, bà Dung chia sẻ.

Còn theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, hơn 60% nguồn cung căn hộ mới chào bán tại TP.HCM có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp căn hộ ở TP.HCM đã đạt mốc 124 triệu đồng/m2 trong quý 3/2022. Lượng giao dịch căn hộ quý vừa qua giảm 89%, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Nhiều dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, phần nhiều là do giá bán sơ cấp tăng cao khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Xu hướng này có thể kéo dài khi nguồn cung cuối năm tiếp tục có sự thiên lệch về loại hình cao cấp, hạng sang.

Bên cạnh đó, bà Trang nhìn nhận, việc giá bán sơ cấp căn hộ tăng cao đang tạo ra cơ hội cho thị trường thứ cấp tiêu thụ lượng hàng tồn kho trước đó. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn 35% so với căn sơ cấp, mức chênh lệch này lên tới 60% với các dự án cao cấp.

“Căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang cho hay.

Theo các chuyên gia trong ngành, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều chung tâm trạng lo lắng, trong đó mối lo lớn nhất và ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, thị trường có thể sẽ tiếp tục tắc thanh khoản kéo dài nếu tín dụng còn siết chặt. Để cải thiện thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu, cam kết lợi nhuận qua hình thức cho thuê hay mua lại nhà nhằm kích cầu, thu hút người mua. Do đó, với người có điều kiện tài chính dư dả, cuối năm có thể là thời điểm thích hợp để săn tìm các sản phẩm chất lượng có giá phù hợp ở thị trường thứ cấp hoặc săn ưu đãi ở thị trường sơ cấp.