Thị trường BĐS có dấu hiệu 'giảm tốc', nhưng giá nhà đất vẫn còn 'neo giữ mức giá cao'

Hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao”.

Đánh giá về thị trường BĐS trong 9 tháng qua, Bộ Xây dựng cho biết, để ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” BĐS và tác động tiêu cực của việc đấu giá quyền sử dụng đất đến thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đã có nhiều báo cáo gửi Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ về đánh giá toàn diện thị trường BĐS năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022, dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững;

Bên cạnh đó, đánh giá tác động của kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường đến thị trường BĐS, kiến nghị một số giải pháp liên quan đến sửa đổi chính sách, pháp luật về đấu giá và tăng cường quản lý, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đánh giá cụ thể tình hình, diễn biến dòng vốn vào thị trường BĐS, đề xuất giải pháp xử lý phù hợp.

Tuy nhiên, Bộ cũng nhận định, thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Đáng lưu ý, trong thời gian qua đã xuất hiện tình trạng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau để “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá” và gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá BĐS tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Số liệu từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m 2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Có thể thấy, thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền. Nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo.

Tại TP .HCM, 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

HoREA đánh giá: “Từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm".

Một trong những vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

“Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ BĐS “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2”, báo cáo của HoREA cho biết.

Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, hiện nay, tuy thị trường BĐS đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức giá cao”.

Lý giải hiện tượng này Chủ tịch HoREA cho rằng, do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão), nhưng cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50 - 70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại.