Thị trường BĐS: 'Chiếc áo' pháp lý được nới rộng, dư địa phát triển sẽ mở ra

Để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản (BĐS) thì nguồn lực tài chính, thể chế rất quan trọng. Thể chế tốt sẽ khai thông nguồn lực và giúp "tiền đẻ ra tiền".

Thị trường đang ở đáy hình chữ U

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường BĐS Việt Nam đang dần trở lại, năng lượng tích cực và những điểm sáng đã hiện diện.

Để phục hồi và phát triển thị trường BĐS, nguồn lực tài chính, thể chế rất quan trọng. Thể chế tốt sẽ khai thông nguồn lực và giúp "tiền đẻ ra tiền". "Chiếc áo" pháp lý được nới rộng, dư địa phát triển sẽ mở ra.

Năm 2023, thị trường BĐS đã ấm dần lên khi Chính phủ và các bộ ngành, địa phương nhìn ra những điểm nghẽn và đang đẩy nhanh cải cách thể chế, đơn giản hóa các thủ tục hành chính, khắc phục những quy định pháp lý chồng chéo, bất cập, gây rủi ro cho người thực hiện.

Theo báo cáo, những điểm sáng chính sách đã xuất hiện, dù phải đến ngày 1.1.2025 mới có hiệu lực, nhưng hiệu ứng từ những điểm mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ tác động tích cực đến thị trường; lãi suất giảm mạnh và dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; quá trình thanh lọc sau gần 2 năm khiến thị trường còn lại chủ yếu là các nhà phát triển uy tín và có thực lực tốt…

Quý 4/2023 đã có nhiều hơn những dự án được mở bán và thanh khoản khá; một số doanh nghiệp bắt đầu tái khởi động các dự án mới, dòng tiền bắt đầu quay trở lại thị trường sau thời gian dài phòng thủ, chờ đợi...

Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS Việt Nam hiện đang ở đáy "hình chữ U". Dự kiến, chu kỳ sẽ tiếp tục "đi ngang" và dù rất chậm, nhưng có xu hướng nhích dần lên.

Thị trường được dự đoán sẽ phục hồi cuối năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan.

“Có thể thấy, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường BĐS vẫn còn đó những khó khăn và để tháo gỡ, rất cần sự dũng cảm dám nhìn thẳng vào sự thật”, báo cáo nêu.

Theo đó, cả thị trường vẫn phải đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như: Sự suy giảm tổng cầu; các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; thủ tục hành chính và quá trình thực thi chính sách, sự đồng hành cùng doanh nghiệp tại một số địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển…

Những chính sách hỗ trợ của Chính phủ lớn chưa từng có

Theo TS Võ Trí Thành, đây là giai đoạn rất khó khăn đối với thị trường bất động sản. Những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, các bộ ngành trong thời gian qua là rất lớn, lớn hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng năm 2013.

“Có thể nói, đây là những nỗ lực chưa từng có của Chính phủ đối với thị trường. Đã có rất nhiều hội nghị, cuộc họp của Chính phủ, Thủ tướng được tổ chức để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Trong đó, các giải pháp hướng tới tái cấu trúc thị trường, hoàn thiện chính sách để giải quyết các điểm nghẽn của thị trường được quan tâm rất lớn.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho hay giai đoạn vừa qua, thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn do 2 rào cản: Thể chế pháp lý và tiếp cận nguồn vốn.

Với khó khăn thể chế, Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành đã rất nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Minh chứng là sau 10 năm, 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã được sửa đổi đồng thời và có hiệu lực thi hành bắt đầu từ ngày 1.1.2025.

Với Luật Kinh doanh BĐS, có một số điểm mới như: Tháo gỡ nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến tiền đặt cọc; việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai thành nhiều đợt, đợt đầu tiên không qua 30% giá trị của hợp đồng, đợt 2 không quá 50% giá trị hợp đồng.

Với môi giới BĐS, các hoạt động đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp và không được hành nghề độc lập.

Với Luật Đất đai 2024, một số điểm nhấn như: Mở rộng, quy định cách tiếp cận đất đai của doanh nghiệp thông thoáng hơn; việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch BĐS trong nước… Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường.

“Có thể nói, việc hoàn thiện 3 bộ luật liên quan đến thị trường BĐS là thành quả chung, là sự nỗ lực rất lớn của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, toàn dân trong gần 2 năm góp ý, chỉnh sửa hoàn thiện việc xây dựng luật”, ông Tuyến nêu.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, kiến nghị cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Đặc biệt là cần rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Ngoài ra, ông Bình khuyến nghị xây dựng dữ liệu, chỉ số khả năng chi trả nhà ở vừa túi tiền để thuận lợi cho công tác quản lý; khuyến khích nghiên cứu và ứng dụng công nghệ mới, xanh, thông minh, nhận chuyển giao công nghệ mới cho phát triển nhà ở vừa túi tiền.

“Nếu để "bàn tay vô hình" của cơ chế thị trường điều chỉnh thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Bình nêu.