Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa được khai thác triệt để

Sau gần 35 năm, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 400 lần. Trong mắt nhà đầu tư, đây là một kênh “rót vốn” đầy hấp dẫn. Tuy nhiên, thị trường địa ốc khắc nghiệt lại không phải một “sân chơi” dành cho tất cả mọi người.

Thị trường siêu lợi nhuận

“Từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng khoảng 30 lần, còn chứng khoán tăng 12 lần. Đáng chú ý, giá bất động sản tại các tỉnh lẻ đã tăng tới 100 lần. Thậm chí, tại những thành phố lớn, mức giá còn tăng tới 400 lần”, ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, chia sẻ trong Talkshow “Xu thế quản lý gia sản tại Việt Nam” của Báo Đầu tư.

Thị trường bất động sản Việt Nam có đà tăng giá ấn tượng trong gần 35 năm qua. Ảnh: Lê Toàn

Theo vị chuyên gia, giá nhà đất sẽ khó lòng “hạ nhiệt” trong thời gian tới. Nguyên nhân xuất phát từ việc nguồn cung trên thị trường vẫn còn hạn chế, hàng loạt dự án vẫn đang trong tình trạng “đắp chiếu”, trong khi sức cầu lại rất lớn.

Nhận định trên trùng khớp với những con số trong báo cáo thị trường quý I/2024 của Bộ Xây dựng. Theo đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Thậm chí, nhiều dự án đã đi vào sử dụng 5 - 10 năm nhưng vẫn bị đẩy giá lên ngưỡng mới.

“Bất động sản là một trong những sản phẩm có tốc độ tăng giá khá cao. Đây là thực tế không chỉ ở Việt Nam, mà còn là trên toàn thế giới. Bởi lẽ, đất là một tài sản hữu hạn và gắn với cơ sở hạ tầng, trong đó có cả những cơ sở hạ tầng mềm, ví dụ trường học, bệnh viện… Những tiện ích đó không thể phát triển một cách dễ dàng và nhanh chóng. Như ở Mỹ, nếu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng như bên Trung Quốc, chính phủ sẽ phải đầu tư thêm 3.400 tỷ USD”, ông Lê Xuân Nghĩa viện dẫn.

Với tiềm năng tăng giá hấp dẫn cùng tâm lý “tấc đất, tấc vàng”, nhiều người Việt đã lựa chọn bất động sản là kênh giữ tiền hoặc đầu tư (trong cả ngắn và dài hạn). Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường địa ốc dần trở nên khởi sắc hơn, tâm lý đầu tư lại càng dâng cao. Theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu, có tới 62% số người trả lời cho biết đã sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Lĩnh vực không dành cho tất cả mọi người

Tuy nhiên, bất động sản vốn không phải là một “sân chơi” dễ dàng đối với nhà đầu tư. Ngay cả những ông trùm địa ốc trứ danh như Donald Trump cũng có những thương vụ thua lỗ như khách sạn Trump Plaza hay Trump Taj Mahal.

Vào thời điểm cuối năm 2022 - đầu năm 2023, thị trường địa ốc Việt Nam đã trải qua giai đoạn “kỷ băng hà”. Nhiều nhà đầu tư đã đành phải ngậm ngùi “cắt lỗ” bất động sản, trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm và lãi vay neo cao.

Bước sang năm 2024, thời điểm thị trường đã “tan băng”, nhà đầu tư lại phải đối diện với nỗi lo mua bất động sản “giá hớ”, khi chung cư, nhà phố, đất nền… đều đồng loạt tăng giá.

Thậm chí, ngay cả những chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực địa ốc tại Việt Nam cũng có những nhận định sai về thị trường. Vào tháng 10/2023, giám đốc điều hành của một đơn vị tư vấn nghiên cứu lớn đã phải đứng ra xin lỗi, vì đưa ra dự báo sai về thời điểm bất động sản phục hồi.

Đứng trước sự khắc nghiệt của thị trường, không ít nhà đầu tư đã quyết định “chọn mặt gửi vàng” các đơn vị cố vấn tài chính để giảm thiểu rủi ro và tối ưu mức lợi nhuận. Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp hoạt động bài bản trong lĩnh vực này chưa nhiều, do các hạn chế trong khung pháp lý.

“Theo ước tính của hãng tư vấn quản lý toàn cầu McKinsey, đến năm 2027, thị trường tư vấn tài chính cá nhân của Việt Nam sẽ có giá trị khoảng 600 tỷ USD. Con số này còn chưa tính tới vàng và bất động sản. Nếu cộng vào, giá trị có thể lên tới hàng nghìn tỷ USD. Đây là một thị trường vô cùng lớn và hấp dẫn”, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO của AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI, chia sẻ với Báo Đầu tư.

Vị giám đốc này cho biết, thị trường tuy tiềm năng là vậy nhưng số lượng các sản phẩm tài chính vẫn chưa tương xứng. Riêng với bất động sản, số lượng những chứng chỉ quỹ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vẫn còn rất hạn chế.

Đây là xu hướng ngược lại với thế giới, khi các REIT phát triển rất mạnh. Ví dụ một quốc gia trong khu vực Đông Nam Á là Malaysia, nước này chỉ có 18 quỹ tín thác đầu tư địa ốc. Tuy nhiên, quy mô thị trường tại đây lại chiếm tới 3% giá trị thị trường REIT của châu Á, chỉ xếp sau Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông.

“Việt Nam muốn khai thông nguồn lực để người dân đầu từ vào bất động sản nhưng lại chưa có cơ chế để thực hiện việc này. Do đó, chúng ta cần một chiến lược tài chính ở góc độ quốc gia nhằm đẩy mạnh khung pháp lý và tăng cường các sản phẩm tài chính cho người dân”, ông Nguyễn Minh Tuấn nhìn nhận.

Vào ngày 6/6/2024, Báo Đầu tư sẽ tổ chức Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2024. Nhiều diễn giả uy tín trong nước và quốc tế sẽ cùng nhau tụ hội tại sự kiện để bàn luận sâu về các kịch bản kinh tế toàn cầu và Việt Nam nói riêng, từ đó đưa ra các cơ hội, tỷ trọng trong tài sản đầu tư hợp lý. Trong đó, lĩnh vực bất động sản sẽ là một phần không thể thiếu tại sự kiện lần này.