MỚI

Lọc CP theo tín hiệu PTKT

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường bất động sản Việt Nam, người khổng lồ đi trên đôi chân đất sét?

Với chính sách tiền tệ nới lỏng hiện tại, chính phủ đang quyết tâm hi sinh một phần lạm phát để đổi lấy tăng trưởng kinh tế. Giá các loại tài sản tăng chóng mặt như đất đai, vàng, rồi chứng khoán. Chúng ta thấy rằng ở thị trường bất động sản, phân khúc đất nền, không chỉ ở các thành phố lớn mà ở các tỉnh cũng đang rục rịch tăng giá.

Theo quan điểm của Vũ Tuấn, việc tài sản như đất đai tăng giá nó là một xu thế, xu thế này nó đã kéo dài hàng chục năm, đặc biệt sau khi Việt Nam mở cửa thị trường, bước vào nền kinh tế thị trường những năm 1990. Xu thế này sẽ còn kéo dài, ít nhất 10-20 năm nữa cho đến khi Việt Nam kết thúc thời kỳ dân số vàng, bước vào thời kỳ già hóa dân số như Trung Quốc, Nhật Bản bây giờ.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản thực sự phát triển một cách lành mạnh, bền vững thì cấu trúc thị trường lành mạnh là một điều cực kỳ quan trọng. Cấu trúc thị trường phải tập trung vào nhu cầu thực sự của đại đa số người dân, đó là những người có nhu cầu ở thực. Chúng ta nhìn vào biểu đồ cơ cấu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững sẽ thấy rõ. Trong biểu đồ này, tỷ trọng cao nhất, trên 50% nhà ở phải thuộc phân khúc nhà ở xã hội, giá rẻ, đây là phân khúc số đông cần và có nhu cầu cao nhất. Tiếp đó là phân khúc trung cấp, bình dân chiếm tầm 30-40%, phần còn lại chỉ tầm 10% là phân khúc cao cấp.

Nhưng thực tế, thực trạng đáng buồn thì cấu trúc thị trường hiện tại đang ngược lại. Khi các dự án nhà ở thương mại mới (Hà Nội, HCM) đều là phân khúc cao cấp (tầm trên 70 triệu/m2), vắng bóng phân khúc trung cấp (30-40 triệu/m2 đổ về), còn nhà ở xã hội thì nhỏ giọt rất ít.

Khi đa số nhà xây ra ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở phân khúc này rất ít và kén chọn khách mua sẽ dẫn đến hệ lụy là thanh khoản thị trường sẽ bị đóng băng, sức tiêu thụ ít. Vì đơn giản, với giá nhà như vậy, đại đa số người có nhu cầu ở thực sẽ không thể mua, cho dù có vay ngân hàng đi nữa thì cũng không đủ sức trả lãi ngân hàng vì số tiền vay sẽ là quá lớn so với mức thu nhập của người dân. Có chăng, hiện thanh khoản nhà ở/chung cư mới chủ yếu là thanh khoản ảo. Ảo ở đây nghĩa là các môi giới, nhà đầu cơ tự mua bán với nhau, với kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng mãi và gặt hái lợn nhuận nhanh gọn. Tuy nhiên, do là thanh khoản ảo, không phải đến từ người có nhu cầu ở thực, những người đầu cơ lướt nhà sau cùng sẽ trở thành những người đu đỉnh, ôm nhà vào nhưng không thoát được hàng. Lâu dần, các dự án nhà ở, chung cư cao cấp thừa mứa này sẽ trở nên ế ẩm, dòng tiền bị đóng băng, bị kẹt ở đó, tồn kho lớn kéo theo hệ lụy lớn cho nền kinh tế.

Với chính sách của chính phủ hiện tại, gói kích thích 300000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội vừa được đưa ra. Nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới sẽ đổ bộ vào thị trường là rất lớn và sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu ở thực của người dân. Lúc đó, các chủ đầu tư nhà ở thương mại cũng tự cần nghĩ lại chính sách bán hàng của mình, hoặc tự hạ giá bán để lấy dòng tiền, hoặc phải xây dựng nhà ở ở phân khúc trung cấp, bình dân có nhu cầu ở thực thì mới tồn tại được.

Thị trường vốn hoạt động theo quy luật cung cầu, khi cung gặp cầu thì thị trường mới phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững được.