Thị trường bất động sản vẫn ngóng “hướng dẫn sử dụng”

Nếu coi các nghị định, nghị quyết được ban hành thời gian gần đây là công cụ gỡ vướng hữu hiệu cho thị trường bất động sản thì điều cần thiết lúc này là nhanh chóng đưa ra một bộ “hướng dẫn sử dụng” cho các công cụ này.

Nhiều công cụ…

Liên tục trong thời gian ngắn, Chính phủ đã ban hành 4 quyết sách quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường địa ốc, cụ thể: Nghị định 08/2023/NĐ-CP gỡ khó cho thị trường trái phiếu; Nghị quyết số 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Quyết định số 338/QĐ-TTg về việc đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có đề cập đến việc cấp chứng nhận sở hữu cho một số loại hình bất động sản như condotel, officetel…

Ngoài ra, một loạt động thái khác như sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cũng đang được tiến hành, tổ công tác gỡ khó cho thị trường cũng đã được thành lập.

“Chưa bao giờ bất động sản được Chính phủ quan tâm sát sao như hiện tại, cho thấy lĩnh vực này đang được nhìn nhận, đánh giá đúng hơn, như một lĩnh vực kinh tế quan trọng, có sức lan tỏa, ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác”, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Hay mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và khách hàng gặp khó khăn trả nợ khoản vay phục vụ đời sống, tiêu dùng. Đây cũng được xem là một trong nhiều chuỗi động thái tìm giải pháp giúp thị trường phục hồi.

… nhưng thiếu hướng dẫn thực hiện

Dù có nhiều văn bản được ban hành, nhưng theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, thị trường địa ốc vẫn chưa thực sự được cởi trói, mà nguyên nhân đến từ việc thiếu một bộ “hướng dẫn sử dụng”, một bộ quy trình chuẩn để các bên tuân thủ và làm theo.

Ông Lực cho biết, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Theo ông Lực, thực tiễn thời gian qua cho thấy, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Chẳng hạn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện còn thiếu hướng dẫn thực hiện, khiến thị trường này bị ách tắc nhiều năm nay.

“Cùng với đó, tâm lý sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm của một bộ phận cán bộ quản lý, lãnh đạo địa phương cũng làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án”, ông Lực thông tin thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Chính phủ đã nhận thấy các tồn tại của thị trường và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Tuy nhiên, với những điểm nghẽn phức tạp về pháp lý, để các dự án được cởi trói, đưa được sản phẩm ra thị trường thì ngoài các văn bản chỉ đạo, cần có thêm một bộ quy tắc, quy trình hướng dẫn thực hiện một cách chuẩn mực, hiệu quả.

Lấy ví dụ với phân khúc nhà ở xã hội, ông Đính cho rằng, “gói kích thích” 120.000 tỷ đồng là rất tốt, nhưng hiện nhiều chủ đầu tư vẫn bị vướng pháp lý và việc chưa có một bộ quy trình hướng dẫn tháo gỡ cụ thể khiến cho các dự án vẫn dậm chân tại chỗ. Trên thực tế, nhiều địa phương cũng đang rất ngóng chờ các quy trình hướng dẫn để có thể đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án.

“Dù có gói kích thích hay các chỉ đạo gỡ khó, nhưng nếu chưa có được bộ quy trình hướng dẫn thực hiện cụ thể thì tiến trình đưa thị trường bất động sản hồi phục trở lại sẽ còn chậm trễ, bởi hoạt động giao dịch chỉ sôi động trở lại khi nguồn cung được đảm bảo, có nhiều dự án đủ điều kiện để xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.

Giải pháp “all in one”

Để các dự án được cởi trói, đưa được sản phẩm ra thị trường thì ngoài các văn bản chỉ đạo, cần có thêm một bộ quy tắc, quy trình hướng dẫn thực hiện một cách chuẩn mực, hiệu quả.

Theo ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam, ngay cả với các văn bản luật, việc triển khai trên thực tế cũng có những cách hiểu khác nhau, điều này xảy ra tương đối phổ biến không chỉ với doanh nghiệp, mà cả các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương.

“Cách hiểu khác nhau dẫn đến cách làm khác nhau, tất yếu cho ra kết quả không giống nhau”, ông Duy nói và lấy kế hoạch sử dụng đất tại địa phương làm dẫn chứng rằng, thông thường, với nhiều địa phương, kế hoạch sử dụng đất được ban hành theo Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và có giá trị trong 3 năm. Nhiều địa phương đã đưa kế hoạch sử dụng đất vào nghị quyết năm trước thì năm sau không nhắc lại. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp đem dự án ra làm thủ tục ở cơ quan cấp bộ thì bị từ chối với lý do thời điểm trình thì dự án không nằm trong kế hoạch sử dụng đất của tỉnh. Do đó, trường hợp địa phương nào có nhắc lại thì sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp hơn khi làm thủ tục, còn nếu không sẽ gặp khó.

Đề cập đến câu chuyện chuyển nhượng dự án, ông Duy cho biết, với giai đoạn thị trường có nhiều biến động như hiện tại, các bên đều cần tìm được cách thức chuyển nhượng, M&A dự án, nhưng thực tế lại khó thực hiện do nhiều rào cản.

“Theo quy định, dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý thì không được chuyển nhượng, nhưng trong bối cảnh khó khăn hiện tại, cần có sự linh hoạt trong việc áp dụng luật để mở đường cho doanh nghiệp tìm đến nhau một cách thuận lợi, chẳng hạn cho phép dự án gần hoàn thiện pháp lý được phép chuyển nhượng hoặc cho phép bên mua hoàn thiện nốt thủ tục pháp lý sau khi nhận chuyển nhượng dự án. Còn nếu quá cứng nhắc thì thị trường sẽ khó có thể điều tiết, bởi khi đó, bên cần bán không bán được tài sản, dẫn đến khó khăn tài chính, phải dừng hoạt động hoặc phá sản, trong khi bên có tiền không mua được dự án nên không có sản phẩm để bán, kết quả là càng đẩy thị trường rơi vào cảnh trầm lắng”, ông Duy phân tích và cho biết thêm, hiện tại, doanh nghiệp vẫn tìm được nhau, vẫn mua - bán dự án nhưng phải “lách” luật, như vậy dễ gặp rủi ro và sau này nếu có vi phạm thì việc giải quyết sẽ mất nhiều thời gian, chi phí.

Từ góc nhìn của người làm chính sách, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, thủ tục chưa phù hợp là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản. Do đó, đòi hỏi thực tiễn là các quy trình phải được đơn giản hóa, nhất là với các thủ tục trùng lặp, chồng chéo.

Theo ông Hiếu, Chính phủ đang sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nên cần nhiều thời gian, do đó có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường. Trong đó, việc bổ sung, sửa đổi luật theo hướng vướng thông tư thì sửa thông tư, một nghị định sửa nhiều nghị định, một luật sửa nhiều luật và một nghị định hướng dẫn thi hành nhiều sắc luật có liên quan là hướng giải quyết phù hợp nhất lúc này.