Thị trường bất động sản vẫn có nhiều động lực để phát triển

Trước thềm năm mới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết kể từ quý 3/2022, thị trường bất động sản chững lại. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn, hoạt động đầu cơ hầu như bị triệt tiêu. Trong bối cảnh hiện nay, việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư cần được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực...

Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2022, ông thấy đâu là vấn đề đáng lo ngại nhất?

Năm 2022, sau khi nước ta tái mở cửa và các hoạt động kinh tế bình thường trở lại, một số phân khúc bất động sản đã có sự phục hồi, nhưng toàn thị trường thì lại bộc lộ nhiều bấp cập. Bất ổn lớn nhất là sự tăng giá nhanh của các sản phẩm nhà ở.

Theo số liệu thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ đã tăng khoảng 30% so với năm 2021, 50% so với năm 2019. Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là căn hộ phân khúc trung cấp (mức giá 30 - 50 triệu đồng/m²). Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM, một số dự án sở hữu vị trí trung tâm có mức giá chào bán lên tới hàng trăm triệu/m². Tại nội đô các thành phố lớn, hầu như không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m².

Do giá bán neo ở mức cao, cùng với việc tín dụng bất động sản bị thắt chặt, những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết… thì đến quý 3, thị trường đã có dấu hiệu ngừng trệ và hiện đã chững lại, giao dịch sụt giảm mạnh. Lực cầu chủ yếu là những người có nhu cầu thực, nhà đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá.

Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến sự tăng giá đột biến của phân khúc nhà đất trong thời gian qua?

Giá nhà, đất trên thị trường tăng có sự cộng hưởng của yếu tố hạ tầng, bởi những khu vực hạ tầng được đầu tư tốt, tạo kết nối các vùng kinh tế, liên vùng kinh tế, công nghệ, kinh doanh… đều tạo ra giá trị sinh lời cho bất động sản. Tốc độ tăng giá tỷ lệ thuận với tốc độ đầu tư, có những nơi tăng mạnh hơn vì sản phẩm đã có khả năng khai thác, tạo ra lợi nhuận.

Hơn nữa, trong thời gian qua, do tác động bởi Covid-19, nhiều ngành nghề bị đình trệ nên mọi nguồn vốn dường như đều hướng tới bất động sản, thúc đẩy mạnh nhu cầu đầu tư đất đai. Trong khi đó, nguồn cung thì bị hạn chế, một bộ phận môi giới lợi dụng điều này “ôm hàng”, tạo khan hiếm, “tạo sóng”, đẩy giá nhà đất lên cao…

Nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung dự án nhà ở khan hiếm chủ yếu là do vướng mắc về pháp lý. Đây cũng là khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản nói chung, của doanh nghiệp trong ngành nói riêng. Ông nghĩ sao về quan điểm đó?

Thời gian qua, với việc thắt chặt tín dụng bất động sản, ngân hàng liên tục điều chỉnh tăng lãi suất khiến cả doanh nghiệp bất động sản và người tiêu dùng đều khó tiếp cận nguồn tín dụng (hiện vẫn là nguồn vốn chủ yếu cho bất động sản). Song, yếu tố tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản hiện nay chính là vấn đề liên quan tới pháp lý (chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp khi triển khai dự án).

Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật. Quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp…

Với việc Chính phủ đã thành lập Tổ công tác để gỡ vướng cho các dự án, thì những bất cập trên có sớm được giải quyết, theo ông?

Sau khi thành lập Tổ công tác (ngày 17/11), ngày 14/12, Thủ tướng đã có công điện 1164 giao nhiệm vụ cụ thể cho các đơn vị liên quan và đề nghị các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp… thực hiện hàng loạt giải pháp để cùng hợp lực vượt qua khó khăn, thách thức, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh và bền vững.

Như vậy, có thể thấy, Chính phủ đã hành động rất nhanh, quyết liệt và kịp thời. Đây là quyết định có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản tại thời điểm khó khăn hiện nay. Đặc biệt, Tổ công tác được chủ động và được trao quyền hạn rất lớn. Vì vậy, sẽ có những tồn đọng được linh hoạt giải quyết ngay mà không cần chờ thông qua Luật Đất đai hay các luật liên quan, thậm chí là Nghị định hướng dẫn. Ngoài việc nghiên cứu hoàn thiện và đồng bộ về mặt pháp luật, Tổ công tác cũng sẽ giúp tháo gỡ tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám ký, không dám quyết định số phận của dự án…

Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề pháp lý dự án, để thực sự thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững, cần thực hiện nhóm giải pháp về tín dụng.

Vậy, ông dự báo thế nào về tình hình thị trường trong năm tới?

Dự kiến trong năm 2023, kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn bấp bênh, lạm phát vẫn hiện hữu… tác động tiêu cực đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản; nguồn cung nhà ở chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Chính phủ, các cơ quan quản lý đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Trong vòng xoáy siết tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc gắt gao. Nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung và dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, có năng lực thì mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Bởi khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy. Do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Với tình hình khó khăn còn tiếp tục, liệu có xảy ra làn sóng giảm giá trên thị trường nhà đất?

Trong bối cảnh áp lực tăng lạm phát cộng với rào cản pháp lý chưa có nhiều chuyển biến, tình hình kinh tế thế giới còn bất ổn, lãi suất ngân hàng có thể chưa được điều chỉnh phù hợp, sản phẩm đất nền tiếp tục bị quản lý chặt chẽ,... nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, cơ cấu không đa dạng, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh, do vậy giá sẽ không tăng.

Tuy nhiên, như tôi đã nói ở trên, do áp lực lạm phát vẫn cao, chi phí đầu vào lớn… nên giá bất động sản nhìn chung rất khó giảm.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản vẫn có nhiều động lực để phát triển. Đó là những chỉ đạo quyết liệt nhằm gỡ vướng mắc cho các dự án; chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó, nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... Nhờ đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước triển khai tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.