Thị trường bất động sản vẫn chưa thể bật tăng

Dù đã nhận được nhiều tín hiệu tích cực nhưng đến nay, thị trường bất động sản vẫn chưa thể bật tăng do sự suy giảm mạnh của luồng vốn trong thời gian dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, dự án bị đình trệ. Hơn hết là tình trạng thiếu nguồn cung và tâm lý chờ “bắt đáy” gây nên thực trạng đứt gãy chuỗi cung ứng thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới sự phát triển nhiều ngành và tới GDP chung của cả năm...

Chia sẻ về vấn đề này, tại “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024” cuối tuần qua, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích: tín dụng bất động sản tính đến ngày 20/12, đã tăng 10,85% so với thời điểm cuối năm 2022. Càng về cuối năm, tốc độ giải ngân tín dụng càng tăng tốc, chỉ trong 20 ngày của tháng 12/2023, tăng trưởng tín dụng tiến thêm 1,7%, tương đương với khoảng 202.700 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường yếu dẫn đến sức mua chưa được cải thiện.

KHÓ TIẾP CẬN VỐN TÍN DỤNG, LÀM GIẢM SỨC CẦU VỐN ĐÃ YẾU

Ngoài ra, theo ông Chung, ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng lãi suất. Lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục thời Covid-19. Song, điều kiện cho vay siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.

Liên quan tới thực trạng trên, số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ rõ: đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

“Bên cạnh pháp lý, thì nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Chính vì thế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam là chìa khóa quan trọng, động lực to lớn cho phát triển thị trường này”, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Đồng quan điểm, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh phân tích thêm: trong một số năm gần đây, nguồn vốn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, ngay từ năm 2022, tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản là một trong những ưu tiên chính sách hỗ trợ phục hồi bất động sản.

TẬP TRUNG BA VẤN ĐỀ ĐỂ KHƠI THÔNG DÒNG VỐN

Để khơi thông nguồn vốn bất động sản, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần thực hiện đầy đủ một số khuyến nghị, trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn.

Thứ nhất, đối với vấn đề giải ngân vốn đầu tư công, cần đề cao vai trò trách nhiệm của người đứng đầu trong công tác này. Thực hiện tháo gỡ các khó khăn trong thủ tục khởi công dự án, các hồ sơ, thủ tục đầu tư cần được sớm chuẩn bị. Tiếp đó, phân bổ nguồn vốn đầu tư công sớm tại các bộ, ngành, địa phương, điều chỉnh nhanh giá cả theo giá thị trường. Đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư, giải quyết các vướng mắc tại một số địa phương, một số dự án khó khăn về nguồn vật liệu, ảnh hưởng tiến độ, khối lượng nghiệm thu giải ngân vốn.

“Các dự án có vốn đầu tư nước ngoài, cần khẩn trương xem xét sửa đổi. Dự án nào có vốn ODA cần có quá trình điều chỉnh, sửa đổi tốn nhiều thời gian, chậm tiến độ thi công nên cần rà soát, kiểm tra tính hợp pháp, hợp lý”, PGS. TS Thịnh nói.

Thứ hai, đối với nguồn vốn tín dụng, cần thực hiện nhanh chóng, nghiêm túc và linh hoạt các chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản. Các ngân hàng thương mại đẩy mạnh xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng; phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp để kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ ba, để thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản trong điều kiện chính sách thuế tối thiểu toàn cầu 15% chính thức có hiệu lực, cần xem xét đổi mới các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong việc tiếp cận các thủ tục đầu tư, các ưu đãi trong việc giảm chi phí đầu tư, trong việc giải phóng mặt bằng, trong tuyển dụng công nhân. Đồng thời, cần đẩy mạnh số hóa các hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, xây dựng kho dữ liệu toàn diện để giảm thiểu chi phí tiếp cận, thẩm định và rút ngắn quá trình xét duyệt đưa ra quyết định đầu tư.

Nói về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2024, các chuyên gia cho rằng vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề “nghẽn” dòng vốn và vướng mắc về pháp lý. Do đó, để có thể đứng vững, doanh nghiệp bất động sản cần hoạt động theo hướng “chậm mà chắc”.

“Bản thân doanh nghiệp bất động sản cần phải tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được nhu cầu tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, môi giới bất động sản. Tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản. Cần xác định rõ “chung tay thúc đẩy thị trường” là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận”, ông Lê Đình Chung nhấn mạnh.