Thị trường bất động sản Trung Quốc: Từ sôi động đến "núi" nợ khổng lồ

Tình trạng nợ nần chồng chất của giới doanh nghiệp bất động sản ở Trung Quốc khiến những nhà hoạch định chính sách ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này cảm thấy bất an.

15 trùm bất động sản hàng đầu Trung Quốc sẽ thu hút sự chú ý của giới truyền thông khi họ xuất hiện trước Quốc hội tại tòa nhà Đại lễ đường Nhân dân ở Thủ đô Bắc Kinh để giải trình về các giải pháp giảm nợ. Giai đoạn tăng trưởng kinh tế thần tốc trong 4 thập kỷ đã biến nhiều thành phố lớn ở Trung Quốc trở thành những khu vực có giá cả đắt đỏ bậc nhất thế giới. Các căn hộ áp mái cao chọc trời, khu nhà ở tư nhân rộng rãi và các biệt thự xa xỉ rầm rộ mọc lên.

Thị trường sôi động, núi nợ khổng lồ

Vài năm gần đây, Trung Quốc trở thành một trong những thị trường bất động sản lớn và sôi động nhất toàn cầu. Trong năm 2020, doanh số bán nhà mới tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vượt 2.700 tỷ USD. Trong khi bong bóng bất động sản đang lớn nhanh, đa số doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn ở Trung Quốc nợ nần chồng chất. Nhiều vụ vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc liên tiếp xảy ra trong bối cảnh Chính phủ siết hoạt động cho vay.

Hàng loạt vụ bê bối của các doanh nghiệp địa ốc lớn ở Trung Quốc đã xảy ra trước đó. Giới truyền thông gọi Tập đoàn Đại Hằng (Evergrande Real Estate Group) là "nhà phát triển bất động sản nợ nhiều nhất thế giới”. Các khoản vay khổng lồ của Đại Hằng làm rúng động thị trường tài chính Trung Quốc. Một nguồn tin tiết lộ, Evergrande đã vay tiền từ 171 ngân hàng trong nước và 121 tổ chức tài chính khác, với tổng nợ lên tới 129 tỷ USD.

Đại Hằng là một trong những công ty đầu tiên hạ giá bán nhà trên diện rộng để xoay sở trả khoản nợ khổng lồ. Trong năm ngoái, tập đoàn tung ra 3 đợt giảm giá lớn, lên đến 30% với 800 dự án bất động sản của họ. Doanh thu năm 2020 của Đại Hằng tăng 20%, lên 723 tỷ NDT. Tập đoàn đặt mục tiêu đạt doanh thu 750 tỷ NDT trong năm 2021 để bù đắp khoản nợ 835,5 tỷ NDT (129 tỷ USD). Chủ tịch Tập đoàn, tỷ phú Hứa Gia Ấn cũng bán bớt các tài sản có giá trị để huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Dịch vụ Bất động sản Đại Hằng - Công ty con của Tập đoàn Đại Hằng đã huy động được 1,8 tỷ USD trong đợt IPO hồi tháng 11/2020 tại Hồng Kông. Trong khi đó, Xe năng lượng mới Đại Hằng, một công ty con khác cũng huy động được thêm 515 triệu USD từ đợt IPO và thêm 3,3 tỷ USD từ 6 người bạn của ông Hứa. Nỗ lực huy động vốn này đã dẫn tới kết quả, đến tháng 1/2021, Đại Hằng trả nợ 160 tỷ NDT (24 tỷ USD).

Các tập đoàn bất động sản khác của Trung Quốc cũng bán tháo tài sản để trả nợ. Ví dụ, Agile Group Holdings vừa huy động 1 tỷ USD thông qua đợt bán cổ phần trong 7 dự án bất động sản cho Tập đoàn Bảo hiểm Ping An. Quảng Châu R&F Properties huy động 1,1 tỷ USD bằng cách bán 70% diện tích một khu đất cho Blackstone hồi tháng 1. Quảng Châu R&F có khoản nợ 9 tỷ NDT đến hạn trong quý II/2021 và thêm 3 tỷ NDT nữa đến hạn vào nửa cuối năm.

Thời vận của các đại gia thay đổi

Báo cáo của Hurun năm 2019 cho thấy, giá nhà đất trung bình tại Trung Quốc tăng gấp 5 lần trong vòng 20 năm qua. Đà tăng ấy giúp ông Hứa Gia Ấn và hơn 100 người khác trong lĩnh vực bất động sản trở thành các tỷ phú. Tuy vậy, giai đoạn thuận lợi đã lùi xa khi rủi ro bong bóng bất động sản Trung Quốc ngày một hiện hữu.

Trước thực trạng đó, chính quyền Trung Quốc thực hiện kiểm soát các khoản vay đối với ngành bất động sản nhằm hạn chế tình trạng dư cung. Chính sách ấy nằm ngoài kế hoạch của nhiều doanh nghiệp và khiến họ khó bán nhà. Các doanh nghiệp buộc phải hướng tới những biện pháp tài chính khác như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu để có đủ vốn xây dựng công trình mới và mua thêm đất.

Ngành bất động sản tại Trung Quốc phát triển chủ yếu dựa trên những khoản vay ngân hàng. Trong nhiều thập kỷ, các khoản vay cứ tăng dần. Năm 2017, chính quyền Trung Quốc tiếp tục ban hành chính sách để kiềm chế giá nhà tăng vọt. Doanh thu bán nhà của các chủ đầu tư giảm càng ảnh hưởng đến khả năng hoàn nợ và cam kết trả lãi trái phiếu của họ.

Năm 2020, nợ của những doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng lên mức kỷ lục. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Beike, trong năm 2020, tổng tiền nợ phải trả của các doanh nghiệp tăng thêm 36%, vượt mốc 1.200 tỷ NDT (185 tỷ USD).

Guo Shuqing, Chủ tịch Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) chỉ ra rằng hơn 1/3 dư nợ của Trung Quốc thuộc lĩnh vực bất động sản. Ông nói, các khoản vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể xảy ra với những tác động to lớn, nhưng mọi người lại làm ngơ.

Ưu tiên của giới hoạch định chính sách

Giới chức vẫn vô cùng bất an về các vụ rủi ro vỡ nợ từ các doanh nghiệp bất động sản với số nợ khổng lồ. 5.138 nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc nắm giữ 2.440 tỷ NDT (377 tỷ USD) vay nợ ngắn và dài hạn - xấp xỉ khối nợ công khổng lồ từng xô đổ nền kinh tế Hy Lạp hồi năm 2008.

"Giới doanh nghiệp bất động sản không nên trông đợi quá nhiều vào sự giải cứu từ chính quyền", ông Li Yujia, trưởng nhóm nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Chính sách Tài sản Quảng Đông nhấn mạnh.

Trước nguy cơ vỡ nợ trên diện rộng, 15 trong số 5.138 doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ phải giải trình trước Quốc hội vào tuần tới.

Khả năng nhiều đại gia bất động sản, bao gồm ông Hứa Gia Ấn sẽ lọt vào tầm ngắm của cơ quan lập pháp Trung Quốc vì khối nợ khổng lồ đang tăng dần. Ông Hứa là người giàu thứ 14 của Trung Quốc với khối tài sản khoảng 25,5 tỷ USD, trong khi Tập đoàn Đại Hằng của ông đang vật lộn với nỗ lực sinh tồn.

"Các ông trùm bất động sản phải trình bày giải pháp khả thi trong hai kỳ họp của Quốc hội. Họ phải trình bày cách giảm nợ và cách thực thi cụ thể", Phillip Zhong, nhà phân tích cổ phần cấp cao tại Morningstar nói./.